伴隨著房地產行業不確定性的增強及結構性行情到來，上市房企的股價走勢出現兩極分化的情況下，機構投資者紛紛捕捉阿爾法，選取具備超額收益率的個股進行配置。
篩選超額收益股票的基礎，是上市公司的估值水平、盈利能力、盈利質量、成長能力、運營能力和負債水平的綜合考量。而在政策邊際改善增強的預期下，房地產行業目前仍是投資機構持倉的標準配置。那麼，誰才是最受投資機構青睞的上市房企呢？
截至2020年一季度末，涉及房地產行業的“機構持有流通股比例TOP10”、“機構持有市值TOP10”和“持股機構數量TOP10”三個細分類別中，中南建設（000961.SZ）成為全部排在TOP4的唯一一家千億陣營房企，也是入選榜單的全部上市房企中，2019年業績增長最出色的公司。
2019年，屬於中南建設的關鍵詞是“成長”和“穩健”，即“連續三年實現高規模增長”和“在高速增長的過程中選擇財務穩健”。
中南南通CBD實景圖
年報顯示，中南建設2019年實現營收718.3億元，同比增長79.1%；歸母淨利為41.6億元，同比增長89.8%；全面攤薄淨資產收益率和淨利潤率分別為19.42%和6.44%，分別同比上升6.81和0.67個百分點。深耕地產和建築“雙輪驅動”逾三十年的優勢下，中南建設的經營質量獲得持續高效能釋放。
歸母淨利複合增長率146.1%，見證“雙輪驅動”的成長
對於2019年業績實現的高質量增長，中南建設董事、副總經理陳昱含歸結於戰略清晰、扁平化組織下決策的高效、自動自驅機制、人才體系職業化和年輕化，以及簡單透明的企業文化五大優勢。
作為房地產行業“雙輪驅動”的優質標的，在紅利漸退、監管政策持續收緊的背景下，中南建設依託“雙輪”穩中求變：
房地產業務方面，中南建設2019年實現合同銷售面積1540.7萬平方米，銷售金額1960.5億元，同比分別增長34.6%和33.7%，繼續穩居中國房地產上市公司A股十強，距行業TOP15並邁入2000億陣營僅一步之遙。
得益於合同銷售額的持續增長和竣工交付規模大幅度增加，中南建設2019年房地產業務結算收入達到515.9億元，同比增長87.2%。
建築板塊方面，中南建設2019年實現營收221.8億元，同比增長45.5%。據瞭解，中南建築持續優化職能分工，實施片區治理，改革市場營銷責任制，推動了業務規模的快速增長。2019年，新承接（中標）項目預計合同總金額277.8億元，其中3億元以上項目有30個，在新增合同額中佔比52%。
中南建設之所以備受投資機構青睞，還取決於其持續增長的盈利能力。數據顯示，相比2017年實現的6.9億元歸母淨利，中南建設近三年歸母淨利的複合增長率高達146.1%。這一指標不僅在同梯隊房企中表現亮眼，也令中南建設成為投資機構配置的房企TOP10中“最靚的仔”。
事實上，越是逆境越能體現雙輪驅動的優勢。疫情影響下，房地產行業今年一季度業績整體出現普降。其中，中南建設房地產業務當期合同銷售金額約215.9億元，同比減少約30%。
相反，“雙輪”之一的建築版塊成為中南建設新的業績增長點。數據顯示，中南建設同期新承接（中標）項目預計合同總金額73.8億元，比上年同期增長67%。其中，3月份新承接（中標）項目20個，預計合同總金額41.8億元，比上年同期增長77%。
受益於此，中南建設業績今年一季度延續高質量成長趨勢，實現營收115.9億元，同比增長36.8%；歸母淨利6.2億元，同比增長28.9％。
財務穩健，負債指標持續優化
2020年，陳昱含在經營主張上面定的基調是“穩增長、出利潤、保安全”。其中，穩增長是2020年的核心方向。
在房地產行業的新常態下，中南建設依靠趨於穩健的財務和體現戰略佈局的優質土儲兩大確定性的優勢滿足了“穩增長”的基礎。截至2019年年末，中南建設有息負債增長20.7%至699.2億元，但由於遠低於營收增速79.1%，其有息負債絕對額在房地產行業同梯隊公司中處於低位。
受益於此，疊加總權益的增長，中南建設資產負債率和淨負債率分別為90.77%和168.39%，分別較上年同期下降0.92和23.13個百分點，負債指標持續優化。
值得注意的是，中南建設2019年的預收賬款達1234億的預售款，扣掉這一數據之後的真實資產負債率是48.31%，處於行業較低水平。
償債能力方面，隨著項目結算規模提升，中南建設2019年經營性現金流入和持有現金分別為1109.7億元和254.1億元，是一年內到期的各類有息負債的4.6倍和1.08倍，可以說是短債無憂。
多元化的融資渠道也極大改善了中南建設的財務結構。年報顯示，中南建設2019年共進行了四次債券融資。其中，中南建設成功首次發行的3.5億美元債券，不僅收到近60家境外知名投資機構下單，還獲得近4倍的超額認購。
土儲優質，用確定性穿越新常態
趨於穩健的財務指標也同時令中南建設的土儲戰略持續優化，即全國佈局，深耕聚焦。在陳昱含看來，“投資質量的確定性，是中南拿地策略的重中之重。我們的佈局重心，集中在長三角和珠三角，其他幾個主要都市圈也會持續培育，同時堅持一二線和三四線的均衡佈局。
從簽約金額的城市分佈情況來看，中南建設2019年延續了以長三角、珠三角等重點都市圈為核心深耕對象的戰略、其中，一、二線城市銷售金額佔總銷售金額的比例為45%，三、四線城市銷售金額佔總銷售金額的55%。
2019年，中南建設新增項目78個，項目規劃建築面積合計約989萬平方米，在進一步強化了重點都市圈戰略的同時，新進入濟南、廈門等6個城市。截止2019年末，該公司共有372個項目，分佈於內地107個城市。未來可竣工的總土儲建面達4226萬平方米。
值得注意的是，針對粵港澳大灣區有1.8萬億規模的巨大市場，中南建設的戰略佈局有著自己的節奏。陳昱含表示，通過城市更新與短平快的戰略結合，中南作為大灣區的新進入者，有著破局的決心。
對於未來，中南建設表示，公司持續提升經營質量，優化組織變革，保持穩定的企業文化；打造堅韌、抗風險的組織體系，構築與黑天鵝共舞的能力。
此外，中南建設還將向內尋找經營的確定性，建立以ROIC（投入資本回報率）為核心的經營評價體系，用ROIC穿透組織，使得管理更加精細化，進一步提升人均效能、改善費效比；圍繞財務穩健原則，合理使用槓桿，優化負債結構，提高利潤率；實現有質量的增長，用確定性穿越新常態。
面對未來穩中有進的成長空間，中南建設預計2020年的銷售業績增速在增速15%左右。
正如陳昱含提出的戰略方向，中南建設正在“用確定性穿越新常態”。而中南建設的未來，更加值得投資者期待。
