素材提供/ 張煜博、章石 盈石（北京）
◎盈石集團品推中心出品
近年來城市更新、存量改造項目層出不窮。上海是全國最先摒棄攤大餅建設模式的城市之一。《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》提出了堅持規劃建設用地總規模負增長，到2035年上海市常住人口控制在2500萬左右，2021年到2035年期間，上海建設用地增量只有15平方公里左右。增量被嚴格控制，那麼城市的生長就要在存量空間裡做文章。
從上海商業存量改造出發，看不同操盤思路帶給我們哪些啟示。
城市更新1.0
大拆大建的強勢更新
故事緣起於南京路，從上個世紀曾經輝煌，到本世紀初逐漸淪為旅遊景點，中華商業第一街“逆齡生長”。
上海世茂廣場
上海世茂廣場
項目名稱：上海世茂廣場
位置：上海市黃浦區南京東路829號
體量：5.8萬㎡
開業時間：2018年9月
開發商：世茂集團
改造週期：一年半
PART1 建築更新
年輕化的佈局、展陳
劇院式休息空間&劇院式主入口
耗資3億改造成本，大拆大建內外部建築格局，使入口醒目、獨特、具有設計感，形成了視覺衝擊，改善了原有入口進深過深的不足。增加外置店，使整體商業通達性提高；雖然樓層和層高都比較高，高層會產生離地感，但平臺可以抵消影響，同時且外部電梯拉動客流向上流動，特色的美陳提高了項目空間的趣味性。
PART2 內容更新
V+ Fitness上海首家主題設計店
聲音小鎮上海首店
絲芙蘭亞洲首家概念店
NIKE概念旗艦店
PANDORA中國首家精品概念店
全國首家YOHO！BLU
煥然一新的業態構成，引進具有話題性獨一性的品牌或門店。
PART3 客群更新
改造前vs改造後
“過氣”、“無趣”、“人老珠黃”、“旅遊景點”是消費者對改造前的評價；改造後的客群更新是城市輻射，以年輕客群為主，打造成為20-35歲年輕客群的“魔都潮流樞紐”。
上海世茂廣場位於市中心傳統商圈，商業氛圍濃厚。通過對外部入口處電梯和平臺的打造，內部動線改造，增加首入店和旗艦店，更新形象。內外部的更新，提升了顏值、便捷度和體驗感。
上海豐盛裡
上海豐盛裡
項目名稱：上海豐盛裡
位置：上海市靜安區茂名北路237號
體量：約26208㎡
開業時間：2017年4月
開發商：上海張園建設投資有限公司
拿地成本：11665.8㎡地塊10億RMB
改造週期：4年
PART1 建築更新
推倒重蓋的建築產品，地上覆建1棟保留歷史建築，仿建9棟2-3層的老式建築。
PART2 內容更新
在零售為主打的商業街中，以超60%的餐飲業態為商圈注入新鮮活力，填補商圈業態空白。
PART3 客群更新
由快節奏的兩點一線到慢下來感悟生活；由單純的購物採買到坐下來放鬆一下；由高大上高檔次到場景化親和力。
1.0更新的是商業格局，其特點是大體量、片區項目，做大眾化消費。將商業物業和商業模式進行更新，較為簡單粗暴的注入新鮮血液，以強勢的商業功能（餐飲為主）和獨有的商業形象實現煥然一新。
在保留原有建築大致形態的基礎上，進行徹底的內容更新和一定的場景更新；在不觸動根基的基礎上，進行特色化購物空間和形象的打造。
城市更新2.0
小本經營的產業創新
城市老區的“退商還文”，相較於1.0更不苛求硬件的拆改，在運營和文化層面做足文章。創造培育理想的溫床，以低成本運營的產業孵化基地。
衍慶裡
衍慶裡
項目名稱：衍慶裡
位置：上海市黃浦區南蘇州路955號
體量：約6233㎡
開業時間：2018年3月
開發商：百聯集團
改造週期：一年
改造前的衍慶裡臨近傳統老住宅區，周邊缺乏商業氛圍，改造難度大；區域形象欠佳，但具有海派文化特色。
PART1 建築更新
保留原有倉庫的整體外觀，內外部空間進行了“微調”，僅僅將入口處拓寬，提高便捷度，在此基礎上重塑文化內核。
以產業功能為導向，為空間賦能，多空間節點豐富項目體驗，預留展演空間，為價值延申創造可能。
PART2 內容更新
著眼於自身區位、兼具本土化和東西方交融，以及歷史感的文化基因；倒推功能定位，瞄準時尚產業，聚集本土設計師服裝品牌；結合人貨場，驅動產業發展，實現價值延申，探索變與不變。
PART3 客群更新
依託國際設計學院，打造服裝設計與展示銷售為一體的時尚產業孵化器；通過優化內部空間將歷史建築打造為新潮商業空間；以時尚產業業內人士及部分核心客群為主，吸納全領域時尚產業消費者，商業僅作為配套。
百聯集團攜手盈石集團助推原創設計新力量
“百聯集團時尚中心”定位為國際時尚設計聚集及孵化平臺。其三大功能包括衍慶裡國際時尚中心、國際頂級設計學院、時尚產業投資基金。由百聯集團攜手盈石集團共同打造。
百聯集團時尚中心是國內首個聚焦時尚設計行業的一站式商業服務平臺，藉助百聯和盈石的行業影響與商業資源，助力時尚品牌的全國發展，新銳設計師的商業拓展。
1933老場坊
1933老場坊
項目名稱：1933老場坊
位置：上海市虹口區溧陽路611號
體量：3.17萬㎡
開業時間：2018年
開發商：上海創意產業投資有限公司
景區級別：AAA級
PART1 建築更新
改造前，內部結構複雜，密佈無樑樓蓋、傘形柱、廊橋、旋梯等。
改造後，建築外形基本保留，原有建築特色保留成為自身特色符號。
PART2 內容更新
融合文化商業、展覽展陳、時尚走秀、藝術表演等多種功能，發揮自身文化價值，為空間賦能；結合空間特色匹配特殊業態，藉助歷史和文化氛圍，探索空間發展可能性。
PART3 客群更新
豐富的文化活動和項目功能，提升了項目檔次，使辦公、商業、文化空間相結合。
2.0更新的是文化內涵，其特點是產業化，做某一領域，思路是“退商還文”，做本地文化傳承、外來文化融合。相較於1.0更注重文化價值的挖掘，弱化自身硬件的拆改。
城市更新3.0
歷史建築與商業的融合創新
在契合文化調性的基礎上，營造獨特商業氛圍，謀求特定領域的社群受眾，打造城市獨有地標，懷著人文精神和歷史感去做存量改造，讓城市精神生活迴歸。
TX淮海
TX淮海
項目名稱：TX淮海
位置：上海市黃浦區淮海中路523號
體量：2.7萬㎡
開業時間：2019年12月31日
運營商：上海百聯盈展商業管理有限公司
PART1 建築更新
TX淮海，坐落於上海市繁華商圈淮海路沿線，緊鄰中共團一大會址-漁陽裡廣場，挑戰上海城市存量舊改項目，首次將原百聯第一百貨淮海店與錦江國際購物中心二棟獨立商業空間聯通。同時，考慮到上海市城市規劃發展以及消費者行為習慣，通過利用大步梯和斜坡的設計，改善了原有商業存在難以引流客源的問題。配合上海市開展夜間經濟，將淮海路沿街商業面積改變為適合年輕人社群交往對外擺空間，大大增加了淮海路中段地區聚攏年輕消費人流對可能性。
PART2 內容更新
SOLOpoweredbysnow51概念店
“野蠻院線”展覽現場圖
INNERSECT 線下旗艦體驗店
BadMarket上海首店
TX淮海將作為策展型零售（CURETAIL: Curated Retail）的先行者，倡導“Digital數字化、Oasis綠洲、Urban都市、X（Collaboration）跨界”為城市永續發展的核心理念，為新消費社群創造一個傳遞多元文化與年輕生活方式的平臺，為大眾構建一個嶄新的中國潮流文化策源地。
PART3 客群更新
融合科技、潮流、藝術、人文等眾多元素的商業綜合體，TX淮海要打造的是年輕人喜歡的“新物種”。
“零售不再只是商品與消費者的交易行為。現代年輕一代的身上有著數以百計的動態標籤，TX淮海 | 年輕力文化中心通過社群標籤化，為他們精準營造匹配的體驗目的地。”—— 盈展集團主席司徒文聰先生
船廠1862
船廠1862
項目名稱：船廠1862
位置：上海市陸家嘴濱江金融城
體量：2.6萬㎡
開業時間：2018年9月
開發商：中船置業有限公司
PART1 建築更新
建築內部，運用了“孔”的手法，設置了穿過建築縱向的孔(中庭)，同時這個孔也貫穿著建築的垂直方向，因此當人們進入到這個孔時，瞬間就可以感受到建築的整體尺度，遺留下來的老管道在標識設計與新建空調管線中重新加以運用，生鏽的鋼樓梯與柱子上的標語也儘可能地保留，以感受到當年的氛圍。在材質上，這座老的船廠擁有質感非常強烈的、色彩混雜的磚塊。
PART2 內容更新
“1862時尚藝術中心”
10000㎡；共800個座位
精品本幫菜、高端西餐廳…（客單價＞300元/人）
由劇院、多功能廳、商業店鋪三個功能組成的綜合設施。以文化為著力點提升項目檔次，整體突出休閒功能，餐飲及藝術為主，法餐、意大利、本幫菜、蘇浙菜、粵菜…總共8家餐飲全部是500元以上的大店。
PART3 客群更新
更具有消費潛力及高品質的消費客群。
3.0更新的是消費場景，其特點是文化類改造，做社群化消費。在契合文化調性的基礎上，匹配富有生活情調的休閒方式，謀求更加廣泛的受眾群體，打造城市獨有地標。
結語
城市更新手段可整體分為內容更新和場景更新。
內容更新在於業種業態的更新，主要體現為建築功能的轉換，如原百貨、市場、棚戶區改造為購物中心，內容更新後建築的功能和經營方式等會發生相應的更新和改變。在業態的選擇上，從當地環境、氛圍、消費力和消費審美上來進行數據分析，比照搬成功改造項目更重要。
場景更新在於建築、室內設計及軟裝部分，主要體現為對於差異化消費場景的打造，不少購物中心選擇通過鮮明的主題設計、多元化的互動、個性化的體驗來吸引人流，從而增加在商場裡的消費。
內容更新和場景更新作為商業更新的手段沒有高下之分，而是被廣泛的運用於城市商業更新的過程中，但是具體到各項目當中，兩種更新手段被使用的方式和重視程度不盡相同。而如何再次吸引顧客，則成為新建或改造項目的關注重點。
