4月15日北京市規委再掛兩宗住宅地塊：
豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-39地塊，東南三環到四環之間。純住宅用地，規劃建築面積55141平方米，起拍價29.56億元，起拍樓面價53608.02元/平方米。容積率≤2.8，出讓年限居住70年、商業40年、辦公50年。不限價。
豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-41地塊，東南三環到四環之間。純住宅用地，規劃建築面積88484平方米，起拍價47.44億元，起拍樓面價53614.21元/平方米。容積率≤2.8，出讓年限居住70年、商業40年、辦公50年。不限價。
此前的3月27日，已掛出分鐘寺村L-24、L-26地塊（一起出讓），規劃建築面積107437平方米，起始價57.19億元，起始樓面價5.32萬/平方米，用地性質同上。不限價。
這三宗地塊整體建築規模達到251067平方米，總起拍價134.19億元。
這幾宗地，很有點說頭。
壹\朱老農的時代過去了
分鐘寺村三宗不限價地塊的一級開發全部都是珠江投資做的。據說珠江在此耕耘了大約20年，已投入數百億用於該片區的拆遷改造。未來該片區還會有新的地塊出讓。
這就是朱孟依的特點，瞄準一個地方，真正深耕。他旗下的合生和珠江，那麼多大盤，一個項目能賣十多二十年，沒有一股韌勁和耐心是做不到的。比如，霄雲路8號，早年收購來的，賣了10年還沒到總規模一半；又比如，通州的珠江闕，好像是新盤，但老朱在這裡已經默默經營好多年了。包括攸克君在內，都說過去多年合生創展銷售規模上不去，但朱老農才不管這些議論呢，人家要的是高利潤率，慢慢賣，不著急。當然每個大盤後面，都有大筆看不見的投入。
但一塊地吃20年的朱老農式時代正在遠去。合生創展集團（00754)）今年1月13日公告，朱孟依辭任執行董事和董事會主席，朱桔榕獲任為董事會主席。80後的地產二代必然不同於1959年生人的老朱一代。
合生創展的拿地模式已悄然變化。去年在北京，合生幾次出現在土地公開市場。是北京金茂府二期的四個股東之一；造甲村地塊它還競爭到了倒數第二輪。銷售規模多年徘徊不前的合生創展，去年實現212億元，同比增長42%，這種增幅很久沒有看到了。
分鐘寺這幾宗地，付出無數心血的朱孟依想不想要？當然想。但時移世易，以前有些一級開發地塊還能設定若干限定條件，讓其他企業乾瞪眼；如今只能憑實力搶。尤其是像分鐘寺這樣位置好又不限價的地塊，一掛出來，一批房企就圍了上來。據攸克君瞭解，知名房企都摩拳擦掌要分一杯羹。
珠江投資即使志在必得其中一宗地，估計也要跟別的房企組成聯合體。
貳\地塊拆分賣的藝術
細心的朋友會注意到，3月27日掛出的分鐘寺村L-24、L-26地塊，是兩宗地一起出讓。但到了4月15日，L-39地塊和L-41地塊就分成兩宗地出讓了。
攸克君聯想到了上海前些日子曝出的土地“圍標”事件，恰好就發生在這兩個時間段之間。2月25日掛出的上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，上海土地市場官網3月31日公示該土地的3箇中標候選人為中海、萬科和華潤置地，三家得分為130分、130分和120分，三家進入最後的拍賣環節時，卻只有中海舉牌。於是，中海以起始價34.3億元順利拿下虹口地塊。原來大家以為會爭奪激烈的黃金地塊卻以零溢價成交，業內均大呼不可思議。因此才有了後來的刑事調查。
當然，也不排除是因為分鐘寺L-39地塊和L-41地塊如果合在一起出讓，起價太高，房企拿不動，政府也賣不出好價錢來。但L-24、L-26地塊起價也高達57億。
也許有人會問，拆成三宗地賣，也不排除會有圍標吧。當然有這種可能性，畢竟北京之前也出現過事實上的圍標現象。但拆成多宗地賣，要圍標的話，難度比一宗地大太多了。再說了，上海圍標調查事件就在眼前，誰也沒這麼大膽子吧。
總之，分鐘寺這三宗地塊，即使以溢價率20%計算，賣到150-160億是沒問題的，按3月份幾幅地的熱度，說不定溢價率能到30%以上。
叄\北京賣地節奏加快
據郭毅老師統計的數據，2019年北京除工業用地之外的土地出讓收入為1687.22億元（其中含住宅的土地出讓收入1510.27億元），比上年有所下滑。今年以來，北京供地步伐明顯加快。
根據郭毅老師最新統計數據，一季度北京土地出讓收入已達673億元，位居全國各大城市之首。截至4月15日，北京土地市場待拍的住宅地塊還有17宗（其中兩宗是集體用地），除集體用地之外的15宗用地總規劃建築面積154萬平方米，累計起拍價達404.41億元。其中，不限價地塊有8宗，佔比遠超2019年。
無須諱言，疫情之下，無論是北京還是其他城市，今年的財政壓力增大了許多。如果土地出讓收入能增加，這種壓力可以緩和不少。
4月13日，攸克君寫了一篇短稿，《中央重大信號：土地要素市場化，誰更受益？》，很多朋友沒有在意，以為這是宏觀政策的變化，與房地產市場沒啥關係。其實，關係很大。不排除北京上海等一二線經濟發達城市，未來增加用地指標的可能。
雖然一線城市短期內還將維持限價，但即使這樣房企大多數項目也還是有點利潤的，何況不少房企在這幾個城市只追求能拿到地就行。比如，有大房企私下就跟攸克君說，分鐘寺這種地塊，沒利潤也幹。如果發達城市能增加土地出讓指標，房企與有榮焉。當然，現在拿地還是要講實力。
