一直以來，價格便宜的小產權房都備受詬病，不少人都很疑惑小產權房到底能不能買、能不能通過登記將違法用地合法化？
2020年5月14日，自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》明確：對亂佔耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
與此同時，近日，廣州也再度發文明確，小產權房一律不予確權登記。
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什麼是小產權房？
據公開資料顯示，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。
而由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬於大產權房。
小產權房與大產權房的區別：
1.大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。通俗了說，就是大產權有房產證，小產權沒有房產證；
2. 大產權拆遷有補償，小產權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產權業主基本不會得到拆遷安置補償；
3. 小產權房屋質量沒人監督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題；
4. 小產權由於沒有正規的產權證，不能作為抵押或上市轉賣。而且小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。
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關於小產權房，自然資源部發話了！
自然資源部近日下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，通知重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。
通知強調，對亂佔耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。
就全國而言，宅基地數量大、情況複雜，一些地方還存在農村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規範和信息化程度低等問題。
為確保2020年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記，自然資源部要求，各地要按照不動產統一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產登記。
堅持不變不換原則，不動產統一登記制度實施前，各歷史階段頒發的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續有效，對有房地一體不動產登記需求的，完成地上房屋補充調查後辦理登記。
自然資源部還要求，
各地要加快地籍調查，全面查清宅基地和集體建設用地底數，對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。3
廣州明確“小產權房”一律不予確權登記
近日，廣州市規劃和自然資源局出臺《廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。
廣州市規劃和自然資源局表示，為加快推進廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證（以下簡稱“房地一體”確權登記發證）工作，確保2020年底前基本完成“房地一體”確權登記發證任務，保障農民合法財產權益，促進鄉村振興戰略實施，維護農村社會秩序和諧穩定，結合我市實際，特制定本方案。
《工作方案》要點如下：
1、農村宅基地和集體建設用地確權登記的登記範圍，是全市集體土地範圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建築物和構築物。
2、集體所有土地上開發的商品住房（小產權房），城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記，一律不予確權登記。
3、根據存量宅基地的確權登記規定，符合確權登記的房屋，
4、存量宅基地房屋的用地面積、建房面積標準由各區人民政府依據轄區歷史施行政策確定。
5、嚴禁通過不動產登記將違法用地合法化。2015年7月15日後建成的農民住宅，按現行相關法律法規處理。
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買小產權房有什麼風險？
很多人因為價格便宜，而購買小產權房，但你需要知道購買小產權房有很多風險！
一、沒辦法辦理房產證1、雙方簽署的購房合同不屬於法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；2、開發商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產證；3、即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產權共有（用）證，享有的權利完全不一樣。
二、難以規避“一房多賣”風險因為小產權房無法進行不動產登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
三、脫離監管質量難以保證大多小產權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發生。
四、購房時無法進行銀行貸款不動產抵押以登記為生效要件，小產權房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權。
五、套現困難，難以轉讓小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人還是賣方。
六、小產權房難分割因為購房人對於小產權房沒有所有權，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產權房進行處理。
七、有可能被無償徵用或者徵收小產權房未經土地行政管理部門批准而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的，涉嫌違法建設。
八、隨時面臨業主“違約風險”在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。
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買房時如何區分正規商品房和小產權房？
買房時主要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。
有“五證”的就是正規商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。
那麼已經買了小產權房，合同有效嗎？根據現行法律，2種情況有效，3種情況無效：
有效的情況：1、本集體組織成員之間買賣小產權房；2、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批准。
無效的情況：1、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房；2、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房；3、小產權房未辦理抵押登記。
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注意：2020年這六類小產權房必拆！
1、經檢測鑑定房屋質量達不到國家或北京市有關標準存在嚴重質量問題或安全隱患又不能採取可行措施予以整改消除的;
2、土地利用現狀為耕地總體規劃為一般農用地、基本農田的;
3、佔用土地為一級水源保護區的;
4、佔用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓佔地下管線的;
5、嚴重影響土地利用總體規劃、城鎮規劃的;
6、破壞或影響文物保護和風景名勝區的。此外“其他依法應當拆除的情形”也應拆除。
結論：
1. 小產權房目前沒有任何轉正的可能性。2. 宅基地的價值肯定越來越高，現在家裡有農村戶口的，儘量別全部轉城市戶口。特別是城市區域內的，或者是靠近城市的。
3. 非農村戶口買宅基地的價值不高，投資不可能讓你受益。綜上所述，小產權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。
