2019年的中國房地產剛剛迎來了新的高峰。總交易量歷史性的達到16萬億，全口徑數據統計中15家房企達2000億以上，5000億以上達4家。
就在這樣一份讓人有點沾沾自喜的成績單面前，這艘狂奔了20餘年的“房產高速列車”被新型冠狀病毒拉上了緊急“制動閥”，隨後成交量斷崖式下跌到歷史谷底。
由於疫情期間無法復工，很多小規模開發商面臨嚴峻的資金壓力。據說，在過去的40天裡面，已經有近100家房地產企業倒閉。
於是，在這場喧囂下，樓市的拐點論和泡沫論又被搬上了“歷史的洽談桌”。
那麼，房地產在突破16萬億的歷史高位上，接下來是漲是跌，命運又是幾何呢？
01
三大指標，看樓市的上漲動力是否枯竭？
從經濟學角度上看，讓我們迴歸最直接的“供求關係”來看看現在房子是不是過多，價格是不是到頂？
1、城鎮化率：進程依舊，房地產需求並未到頭
根據社科院研究提出，預計到2030年城鎮化率要達到70%，2050年達到80%，目前僅約60%，這就意味著我們起碼還有10年的發展期，一般國際上也認為，30%-70%城市化率之間，是房價的高速上漲期。伴隨著城鎮化進程，將會持續釋放大量購房需求，這一基本動能在未來十幾二十年內將繼續存在。
目前，寧波的城市化率約73%。作為長三角城市群中的核心城市，這個數字下，仍有較大上升空間。
2、套戶比：地區分化，一邊滯銷，一邊熱銷
目前我國城鎮“套戶比”為1.09，東部地區為1.03.一般認為正常水平為略大於1.1，從這個角度上來說，目前房產並沒有過剩，美國和日本目前均超過1.15。而在新一線城市的寧波，這個數據才不到0.9，足以看出地區供求的不平衡性。
那麼，大家為什麼會覺得房產過剩了呢？原因在於房地產的分化悄然開始了。現如今，人口向大城市不斷聚集，一二線城市人口不斷擴張，而三四線及以下城市由於人口大量離開，特別是“棚改”進入尾聲，需求難以為繼，導致房子大量空置，比如鶴崗，玉門等。去年，浙江舟山就有一個小夥子，拿著5萬塊去鶴崗買了一套房子，還有人以100元一平米的價格，在甘肅玉門買了新房。這兩個城市都屬於資源枯竭，人口產業流失的“收縮型”城市，房子大量過剩。再比如，每年的服裝產量也是嚴重過剩的，但是服裝價格卻沒有下來，也是這個原因，那些你不願意花錢買的衣服和房子，並不會影響最終的價格，即便這類產能過剩。
3、人均居住面積：由初步滿足到改善，還有一段路要走
從城鎮人均住房使用面積看，當前美國約67平，德國、法國接近40平，日本和韓國由於國土面積小，分別為33平和28平，而中國按使用面積算人均僅23平。從這個數據看，房地產轟轟烈烈發展了20多年，我們已經基本實現了人人有房住的願望，但是在人均使用面積上，我們還是落後於發達國家。未來，在住房的改善上，將持續釋放需求。
02
房地產泡沫是否存在？價格是否到頂？
關於泡沫，前美聯儲主席格林斯潘說過：泡沫是很難界定的，除非它破了。
確實，泡沫是否存在，難以界定。單純的討論泡沫與否，作者認為並沒有多大意義，關鍵在於認清目前的房地產大局勢。
“經濟正在下滑，房地產沒人接盤了”？
“房價這麼高？以後大家都買不起了，誰還買房子”？
從基本面上看，中國現在的經濟增速確實處於下行通道中，從破10，到保8，再到現在的保6，我們在完成了基本小康後，不可避免進入到經濟發展的下半場，這屬於正常現象，但是，要注意的是，即便6的增速，也是遠高於發達國家水平，從絕對上看，我們依舊處於財富快速增長階段。
而另一個殘酷的現實是，隨著城市房地產發展的分化，“良幣驅逐劣幣”的情況將無情的發生。房價和你的購買能力，決定了你能待在哪座城市。正所謂：“待不住的北上廣，回不去的農村”，這也必然會成為現實。因為最終，大家都會“用腳投票”。所以，不存在太貴的房子或是買不起的房子。畢竟，是香港還是鶴崗？這，全憑自己的努力。
所以，2020年伊始，大家做好努力奮鬥的準備了嗎？
下期我們將看看在房價持續上升過程中，哪些城市會有機會呢？
