洞涇的新盤，一出手大多是別墅，住宅少之又少。
但跟其他別墅區相比，這裡的別墅屬性似乎又不太明顯。
松江幾個板塊裡，洞涇的地位挺尷尬的——
沒地鐵、沒區域級產業（尚在規劃）、沒生活氛圍。
今年，很多人因為一個新盤，開始關注洞涇。
01
洞涇，被包圍的尷尬之地
目前，九亭、泗涇板塊藉著大虹橋早已升了一個臺階，最明顯的就是房價高了。
去年，九亭新盤綠庭尚城璟悅均價約4.45萬；而今年剛取證的貝尚灣，已經4.8萬元/㎡。
泗涇待開新盤，同濟晶粹均價約4.4萬。
松江新城不算別墅，去年的新盤合景天悅高層均價也達到了5.1萬/㎡。
佘山，老別墅區就不用說了，談均價未免太小兒科。
板塊位置示意圖
被幾個板塊包圍的洞涇，很難直接受到大虹橋的影響，再加上沒有地鐵向外連接。整個板塊就像是掉進奶油蛋糕裡的一粒白米飯，對比之下滋味全無。
這就是在松江買房的人群，無人關注洞涇的原因。
而洞涇唯一新盤——光明雲廬，周邊暫時沒有新盤，就算在售或售罄的也多為別墅，均價4萬+。
光明雲廬
去年9月份就傳出入市消息的光明雲廬，最近終於要取證認籌了。
這次光明雲廬也推出了部分疊墅，按板塊內別墅4萬+的均價來算，125㎡的下疊（附贈地下室），也要500-600萬。
疊加效果圖
除了疊墅，光明雲廬還推出了89㎡3房。
由於整個板塊住宅少之又少，這個洋房在洞涇幾乎沒有競品，預計最低總價300萬出頭。
洋房效果圖
單看價格，確實極為符合剛需置業者的偏好。
不過周邊離最近的地鐵至少5公里，大型商場也不在項目旁 ，大地產商光明為什麼要在這麼一個地方，死心塌地的打造一個項目呢？
洞涇，難道還有其他可能？
帶著好奇，小行家實地探究了一番。
02
洞涇，一無所有的潛力股
到洞涇這個地方，當下給小行家的直觀感受就是：啥都沒有。
光明雲廬距9號線泗涇站直線距離約5公里，距9號線洞涇站直線距離約6公里。可以說基本沒什麼關係，出門全靠自駕。
周邊高速線路
至於地鐵12號線延伸段，2020年了，連規劃文件都沒下來，狀態始終停留在“某個業內”的一句嘴滑。
確定不下來，難免有人要猜，自打16年至今，各路“傳言”甚囂塵上。
上海地鐵12號線延伸到洞涇站，與9號線實現換乘，似乎是一個“順理成章”的方案。
示意圖
線路和站點大致預測為：
沿九新公路-莘磚公路延伸至9號線洞涇站，使軌道交通12號線和9號線成網，緩解9號線交通客流，同時加強本地區與中心城的聯繫。
屆時，洞涇板塊內將有可能增設的地鐵站點之一，在九新公路和莘磚公路交叉口，靠近拉斐爾雲廊以及臨港松江科技城。
如圖所示（非官方規劃圖、僅供參考）
這個站點的預測並非空穴來風。
與光明雲廬直線距離3公里的拉斐爾雲廊，不僅是洞涇的大事業，對整個上海來說，都是相當大的格局。
拉斐爾雲廊
何況附近還有臨港松江科技城。
沒有地鐵，勢必無法快速引入市區人才。而18年的文件直接指出，12號線延伸段主要是對莘閔地區及未來拉斐爾雲廊的服務。
臨港松江科技城
一條地鐵，除了能明顯提升出行效率，還能讓地價蹭蹭漲。
如果12號線真要落地，洞涇恐怕又是另一副模樣了。
03
板塊內唯一新盤：光明雲廬
一條規劃中的地鐵，確實是板塊的弱點，也恰是板塊的優點。
也許這就是光明地產 選擇此處的原因，看的不是現在，而是洞涇“地鐵+產業”組合模式下的未來。
再加上，未來泗涇、九亭飽和之後，虹橋置業人群最有可能的選擇，就是作為窪地的洞涇，屆時憑藉
拉斐爾雲廊等產業集群，洞涇可面向全市吸納人才，勢必能成為松江最熱門的板塊之一。而目前板塊內唯一的新盤光明雲廬，自然成了吸睛熱點。
光明雲廬效果圖
這個盤，說缺點，明眼人都看得出來；但仔細看，優點也還不少。
致命缺點：
最大的缺點，依然是地鐵。
即使未來12號線延伸段落成，光明雲廬到達最近預測站點的直線距離也要2.2公里。
比起地鐵盤當然不算優秀，從小區旁最近的公交站出發，2站公交再換地鐵，到徐家彙45分鐘、人民廣場1小時。
不算最差，但還是不出挑。
而且，按照上海規劃的一貫風格，12號線西延伸段5年、10年內能不能完全實現，尚未可知。
總之一句話：等吧。
四則優點：
不過，對習慣了自駕的人來說，也許並不糾結有沒有地鐵。
光明雲廬則抓住這一點，把重點放在了社區打造上，老地產商的實力頓時顯露無疑。
1、學校資源：出社區門是規劃中的公立幼兒園，這麼近的距離，未來學區概率極大。
上下班接送孩子，步行三五分鐘。
2、社區配套：旁邊還有社區體育文化活動中心和菜場，社區體驗感還是不錯。
3、自駕出行： 自駕也很方便，項目緊鄰G15瀋海高速莘磚公路出入口。
除了早高峰“稍微”堵車，上班去虹橋半小時、徐家彙40分鐘，也用不了太久。
區位圖
4、商業配套：稍遠一點，有同樂生活廣場、亞美尚購物廣場、威海商場、萬達廣場、月星家居等；到松江新城萬達商圈約8公里，自駕約15分鐘。
松江萬達
光明雲廬的生活配套，基本是可以滿足日常生活的，但想要更高端的品質配套，就要駕車跑一段路才行了。
04
300萬出頭買89㎡3房
還有一個未來
光明雲廬本次推出約89㎡洋房、約115㎡-135㎡疊加，洋房精裝交付，疊加毛坯交付。
標紅部分為本次主推房源
從周邊切身感受看，光明雲廬想在一眾剛需新盤中出挑，確實令人存疑。
不過，洋房89㎡3房2衛，這個專為剛需者打造的戶型，算是整個項目自身的一大亮點。
戶型圖：89㎡3房2衛
✳ 疊加戶型圖後臺回覆“光明”，即可獲取。
客廳挑高3.3米，空間設計合理，得房率較高。
主臥+次臥+書房的佈局，對首套的年輕置業者來說再好不過。
未來要孩子，次臥可以給父母住，書房也可改成兒童房，實用性和功能性很強。
主臥實景圖
其次，飄窗很有特色：附贈飄窗很大，寬60cm，一側的牆內還設有置物格，對著窗戶擺一張小桌子，喝茶看書完全不成問題。
書房大飄窗
市面上的同類3房，控制在90㎡以內還附贈大飄窗的，確實少見。
不可否認，這個精裝交付的洋房，細節也是十分到位的：
廚房不用彎腰就能開的儲物櫃，玄關處一鍵關閉屋內光源的按鈕。浴室地面凹槽自然流水，也解決了日後衛生間積水的麻煩。
周邊公路車流少，居住環境十分安靜，本來就是在別墅區內，容積率較低。
社區實景
看過很多市中心樓盤，視覺上令人暈眩，樓跟樓之間只剩一個字：擠。
而光明雲廬洋房的樓間距，寬的無法想象。社區內景觀也是規劃的綠意盎然，兒童遊樂場、草坪綠地，晚飯後遛彎想必不錯。
兒童遊樂場
一個新盤，必然是優缺點共存的。而光明雲廬作為洞涇板塊內的唯一新盤，似乎要更受關注一些。
虹橋已經越來越貴了，很多虹橋置業者想買房，也都會先在周邊看看。
89㎡3房，300萬出頭的低總價，再加上小區門口規劃中的公立幼兒園，除了地鐵這個硬傷，光明雲廬的實力其實不容小覷。
實景圖
但對市中心置業者來說，還是不太方便，不過預算、耐心充足，也可以趁規劃沒起來，先入手。
畢竟多年以後，地鐵+拉斐爾雲廊雙雙落成之後，對此地房價勢必有影響。
只不過，你願意等洞涇多久呢？
*行家買房原創，轉載請標明出處
