在大家傳統的觀念中，老破小的學區房似乎一直是穩賺不賠的買賣。
而事實真的如此麼？
以往老破小隻要能掛靠上學區價值，便不好量化，它的溢價會很離譜。這樣的房產價值，60%或更高比例的房產溢價體現在學區上，一旦學區政策或其它分校區成績上來，那麼之前因學區而帶來的高溢價便會被打回原形，出現房價下跌30%甚至更多的情況。
簡單粗暴的用公式來衡量的話，學區房的價值=土地價值+房子的價值+學區的價值，其中最大的價值就在於“學區”二字，那麼學區房的房價更大程度上是跟學校排名以及家長的追捧程度有關。
以南十社區為例，隸屬鐵五與134總站雙學區，該社區的二手房均價已經達到了16000元/平方米的水平，17000元/平甚至20000元/平方米的房源也是隨處可見。
但可預見未來針對老破小學區房的限制未來會越來越多，表徵如下：
1、優質學區逐年被"稀釋”的風險
五年前，長白島的南昌與126分校是無論如何不敢叫板老城總校的，而現如今逆襲勢頭不可阻擋，且學區島稱號得到全市家長普遍認可。未來的北皇姑和首府新區，東瀋河等新興板塊新建學區必將也會分流總校學苗。追其根源可以看出教育主管部門“稀釋”學區，均衡發展教育資源的意圖，是緊隨國家政策的大勢所趨。
2、人戶證學區政策變化的風險
自2017年以來，學區相關政策緊鑼密鼓，瀋陽新的學區政策公佈要求，一改以往“1年入學年限”的要求，到2020年，熱點學校要求房證、戶口滿2年以上；到2021年，多數行政區要求滿3年以上，于洪區部份學區已要求滿6年以上，人戶證要求6年未來大概率會覆蓋很多熱點學區。這一政策意味著老破小持有周期會有高達6年以上的風險，沒有居住品質的老破小單靠學區屬性的需求度也會變得越來越低。
3、銀行信貸政策的風險
2019年銀行信貸政策，對拒絕貸款的老破小定義解釋是——
- 老——房齡二環內20年、二環外15年
- 破——無配套園區或園區基礎設施薄弱
- 小——60平米以下
在銀行看來，老破小學區房不再有特赦，統一待遇。買老破小學區房的人群如無法從銀行獲得貸款，那對老破小學區房意味著什麼，值得深思.......
結論
最後，關於老破小學區房，參考建議：
1、儘量不碰老破小學區房。針對近年來的多校劃片等學區政策變化，沒有居住價值的老破小交易價值越來越低。
2、如對老破小學區房有剛性需求，該買就買，但不要過早買，用上學區後趕緊出手。
