如何在城市扩张的基础上，综合开发优化城市空间，提升城市能级……全球范围内的世界级城市都在一定时间段存在同样的问题，而通过TOD模式综合开发城市空间，提升城市增长成为经典范本。在中国，随着轨道交通的建设快速发展TOD开发模式也成为中国城镇化的重要手段之一。
TOD模式是以公共交通为导向的开发规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。那么要实现TOD的开发模式，起码要具有一个交通枢纽站、站点联通力较好、同时站点所在城市处于受益方，这才能吸引更多的人流。
2019年四季度长沙高铁西站设计方案公布；未来，这里将成为高铁、地铁、城铁、有轨电车、磁悬浮、城市公交“六位一体”的立体交通枢纽，他是继长沙火车站、长沙高铁南站之后，长沙第三座国家级综合交通枢纽。
那么，高铁西站TOD开发条件如何？开发程度如何？
01
高铁经济下，
长沙交通枢纽地位确定
1978年高速铁路正式进入中国大众视野，2019年中国高铁营业总里程将达3.5万千米，涉及城市近200个。高铁的开通对城市而言，交通的利好将对当地城市基建，房地产投资等方面有一定的拉动作用。
目前长沙高铁直达城市136个，通达性较高，位列全国第五。二线城市中长沙仅次于武汉，位列第二，其中四大一线城市直达，可实现通勤的城市中，3小时内通达城市达25个，1小时内通达城市8个，且多为长三角以及长株潭城市群城市。
高铁枢纽之争由来已久，纵然很多城市可以把枢纽建设成为八心八箭，但从中长期来看，中部省会城市都将建成超级枢纽，具体衡量一个城市的枢纽排名除了考虑到本身城市连通的城市外，还应结合其与发达城市的联系紧密程度。
（方法：指数=城市GDP/上海GDP；加权分值=车次数*指数)
从车次数来看，中部城市长沙位列第一，结合连通城市数，长沙市中部城市中仅次于武汉的交通枢纽，且逐步开始缩小差距。
而高铁对房地产的带动作用更多的体现在长沙、南昌、合肥等内生动力不足的城市，像成都、武汉此类城市能级较高，足以依据内生动力拉动市场，高铁带动性不强。
具体数据来看，长沙高铁的开通对房地产拉动最大，市场容量上涨125%，但房价涨幅并不大，作为全国洼地城市，市场容量和房价并不匹配，后期房价补涨机会较大。
长沙2009年通高铁，当年GDP为3744.76亿元，10年涨幅达194%；同时当年GDP排名上升2位，排名第20，历经10年发展，长沙GDP位列全国13名，GDP排名上涨10位，城市发展受益明显。
长沙公共交通枢纽已现，高铁西站TOD开发模式具备一定基础。
02
产业带动发展
高铁西站未来承接2500万人流
长沙目前规划有两大高铁站，其中高铁西站处于开发建设中，从两大高铁站主要功能来看，高铁南站为会展新城主要是人流的带动性，而高铁西站为产业西城主要是物流带动产业的发展作用。
高铁西站位于长沙城区西北部，高新区与望城经开区之间，规划高铁场6台13线，城际场6台12线，可能接入线路有长株潭城际、长益常城际、长岳城际、长谭西城际以及渝长厦高铁等线路，未来将承接2500万人流量。
规划来看，高铁西站整体分为四片区十一组团，未来这里将以TOD模式开发，建设成为以高铁西站为中心集工作、商业、文化、教育以及居住为一体的小镇式片区。
高铁以南为产业片区，中部为核心服务片区，北部为生态宜居片区，目前产业园以及生态宜居片区已经处于开发中，而站前服务核心片区目前还未开始开发。
高铁西片区以高铁西站为基础的TOD开发模式基本规划已成。
03
金桥枢纽动力加速
高铁带动区域产业与房地产发齐展
金桥枢纽是望城经开区最早的产业项目之一，也是高铁西片区产业发展的先驱，从高铁西片区前身以金桥枢纽站为中心可见其地位。
高铁西站片区后期进驻的主力产业
2017年以前，望城经开区主要企业为金桥国际商贸城、旺旺集团、沐林食品、中联重科等食品制造和运输设备制造业为主，2017年长沙西站规划方案公布，同年国美、京东、唯品会以及苏宁四大电商落户望城经开区，再加上亿达智造小镇、金旅环保产业园、深圳市健科电子有限公司等工业园的入驻，以金桥枢纽为基础的望城经开区实现质的飞跃，2017年进入“千亿俱乐部”。
高铁西片区在售和待售项目
2016年高铁西片区商品住宅开发基本为“零”，2017年以后亿达、大汉、澳海纷纷在该片区拿地，并开发商品房，到2019年高铁西片区商品房成交面积达45万方，成交套数达3727套。
（套数按照长沙目前主力面积120平米计算）
另外从目前在售和预售项目的库存来看， 高铁西片区还有197万方存量未售，预计16429套房源，再加上已售房源，未来周边至少有7万常住人口，再加上产业人口以及未出让住宅地块，未来这里人口将超30万。
04
交通枢纽与金桥产业联动下
交通发展支撑起TOD模式开发
TOD模式主要为公共交通，除高铁西站的枢纽外，交通网络的发展先行，也是支撑片区TOD开发的必备条件。
目前高铁西片区有双“井”字骨干道路，外“井”由银星路、岳麓大道以及三环线和黄桥大道组成，内“井”字由黄金大道、马桥河路、郭亮路以及青山路组成，道路密集度较高。
整体道路分为快速路、主干道以及高架落客系统，三圈层立体式道路。另外随着长益高速复线的建设完工，未来高铁西通往益阳仅需半小时，可很好的吸纳益阳人才。
地铁方面，目前高铁西站已有2号线地铁，未来还规划有9、10号线以及西站-机场快线，未来无论是通往梅溪湖、长沙各大火车站还是通往滨江、五一广场都非常方便。
高铁西片区整体交通网络是集高铁、城铁、地铁、磁悬浮、轻轨、长途汽车以及城市公交等七合一的国家级综合交通枢纽。
另外教育和商业则是锁住人流的根本，可为TOD开发提供人口保证，目前高铁西站引进明德学校，但生活购物商业以及办公目前片区基本空白，但从规划来看，金桥国际商贸城附近为生态宜居区，目前正处于开发阶段，且附近将规划多个商业综合体，包含大汉国际工匠院、大汉公园里以及高星西铁新城等商业，商业体量近60万方，将成高铁西片区最早的商业中心。
05
商业中心启动建设
大汉公园里弥补区域商业空白
如果说大汉金桥是高铁西片区的产业先驱，那么大汉金桥商业生态城则是周边的商务先驱。
大汉金桥商业生态城整体规划有20余栋SOHO公寓10000余户、2大专业市场近4000商家、7栋甲级写字楼容纳企业近1500家、1栋五星级华美达广场酒店，未来可满足周边商业和居住人群的办公需求，年人流量可达50万。
未来这里常住人口近30万、高铁西站客流达2500万，这些人流量的直接需求就是商业。
那商业先驱在哪？
大汉公园里PARK漫街规划8栋独立商业，裙楼底商5栋，总计2.2万商业，目前已引进大汉影视城、徐记海鲜、十二兽酒吧、恩特华联超市四大主力店，其他划分了文娱休闲、特色餐饮、西式快餐、社区生活配套等各类业态板块。
作为周边5公里范围内唯一吃喝玩乐购一站式商业街，商业建成后将承接大汉公园里5000业主、金桥国际大市场2万商户、6万企业职工；大汉国际工匠院400余家培训机构，每年有10万高职学生；大师城1000余家工匠企业，20万人流；长沙医学院20000大学生，周边50000原居民、1400余家企业、高铁西站2500万年人流量。
项目目前在售的商铺为6号栋，商铺面积为23-29平米，预计价格18000元/平，总价60万不到，开间4.2米，进深仅6.5-7米，层高5.4米，相当于买一层送一层。
小区商业主要规划为17种配套，主要有生活超市、餐厅、影院、文娱休闲等等；6号栋一层规划为生活配套，二层为健身会所。
项目目前有有两种模式，一种是3+2委托经营模式：前三年委托经营收益为税前年均6%，税前总计18%在总房款中一次性抵扣；第四、五年为签约合同金额税前7%的年收益；二种是商铺自营：享受经营补贴，补贴标准为正常优惠后总房款的10%（即按总房款九折优惠，总房款中一次性抵扣，不入合同房款）。
高铁西片区以高铁为基础，以产业带动片区TOD开发，以密集的交通网络为支撑，以巨大的人流为保障，以商业、办公、教育、居住等配套点缀，TOD开发模式已成，未来随着商业的逐步完善，将自成一体，形成集工作、商业、文化、教育以及居住为一体的小镇式片区。
（文章来源 克而瑞长沙）
