昨天，麻涌土拍結果出爐。
57輪，碧桂園109175萬元拿下，可售樓面價10803元/平米（剔除無償配建的10608㎡安居房）。這也是碧桂園在麻涌拿下的第四塊地（含收購）。
同時也宣告了東莞4月的土拍收官。這個月的東莞樓市，開發商輪番上演土拍大戰，碧桂園攻城略地，龍湖、金地緊隨其後，前後四宗地塊合計收金約64億元！
然而，激烈的土拍市場卻並不能掩蓋有些尷尬的市場行情，據合富大數據顯示，上週東莞有15個鎮街成交不足20套，東莞市場兩極分化嚴重。
實地看房的時候，我們經常能看到這樣的場面，城區的樓盤供不應求、個別價格大漲，而有些地方的樓盤卻打折促銷，在五一黃金週即將打響之際，東莞樓市的魔幻現實主義已經悄悄上演了。
首付15萬？！一字頭特價房！
開發商為促銷大甩賣！
其實，早在上個月，東莞多個樓盤就出現打折促銷的活動了。
石碣旁金眾江悅府，推出首付15萬起買大四房；
中堂卓越淺水灣15000元/㎡起，而今年2月份該盤的對外價格還在17200元/㎡；
橫瀝招商雍景灣，首次開盤帶裝修最低14890元/㎡，而距離項目一路之隔的盛和雅頌毛坯價格也低在14000元/㎡左右；
為了衝擊五一，有的樓盤還特意推出了一字頭的特價房，真的豁出去了！
石排國際公館近期推出了一系列的特價房，最低僅售1.3萬/㎡，聲稱首期僅15萬起，指定單位成交還贈送全屋家電、物業管理費。
目前在東莞新房市場，即使是最偏遠的橋頭，洋房價格都要高於1.3萬/㎡。而在同區域的石排，其它項目多數售價都是1.8萬/㎡，若選擇國際公館的百平洋房，一下子就能省下50萬元。
位於常平的碧桂園鉑悅府單價更是直降5000元，均價僅1.4-1.6萬/㎡。
北大資源公館1898為了賣房也是拼了，大量讓利給帶客中介，洋房佣金為總價7%+4萬，公寓佣金為總價7%+3萬，草簽即結算50%+現金獎，單套佣金最高達到18萬元。
東莞這邊一萬多的房子還在打折促銷，另一邊又冒出許多三萬+的新房。
熱點項目價格大漲，多個樓盤備案價超3萬+
4月22日，位於萬江的信鴻御江東岸2棟住宅備案，價格最高破3.8萬/㎡，均價也達到3.5萬/㎡。
值得一提的是，信鴻御江東岸在去年底首次開盤入市的時候，售價要低於3萬/㎡。如果從備案價來看，價格要更低，此前信鴻御江東岸1號樓備案價僅為2.6萬/㎡。2號樓備案價比1號樓大幅上漲9千/㎡。
另外，上週長安新盤首鑄御峰華庭首次備案，最高備案單價達到了3.65萬/平。項目位於東莞市長安鎮地王廣場旁，佔地面積3.6萬平米，總建面約11萬平米，共規劃8棟高層洋房，體量很小。
除此之外，目前麻涌項目均價多在1.4-1.8萬/㎡。而近期有一個純新項目備案，洋房備案價格達到2萬/㎡，不僅遠超最低均價的華陽湖1號，也比麻涌任何一個項目的洋房備案價要高。
加上首鑄御峰和信鴻御江東岸，今年算是高端樓盤的爆發年，包括萬科首鑄翡翠東望備案價，萬科首鑄翡翠東望備案價、龍光江南大境、海逸豪庭、萬科御景灣8號.......今年已經陸續多盤的備案單價超過3萬。
東莞樓市真相：
新政後個別漲幅突出，東莞樓市分化嚴重
實際上，東莞這次的漲幅跟3月份樓市的新政有關。
之前，東莞新盤售價是被限價的，“新盤在首次備案時，房價不能高於當地鎮街前6個月同類型均價的10%”。一些開發商為了滿足條件，把價格進行雙合同拆分，備案價並不能體現真實價格。比如前文中的萬江樓盤，加上裝修，去年底的真實價格在3萬-3.2萬之間。
今年3月，東莞出臺樓市新政，對限價進行放鬆，不再限制新盤具體的漲幅，只要上漲幅度能夠做出合理說明即可。同時嚴禁雙合同，備案價要按交付標準來備案。
三四月份一些樓盤新的備案價突然暴增，主要有三個方面的原因：
一，雙合同迴歸到單合同，迴歸到真實房價。
二，城區的一些新樓盤，由於稀缺，加上城區價值被看好，今年來確實有所上漲，真實漲幅大概在10%多。
三，根據最新政策，樓盤價格備案後，180天后才能調整，最高可上漲5%，調低價格幅度不限。同時，實際銷售價格最低可以打9折。所以，不排除一些開發商把備案價適當定高，獲取更靈活的銷售策略。就算市場不接受，最高還可以打9折促銷。
總體而言，業內認為莞樓市會繼續兩極分化，城區、長安等熱門區域房價依然保持穩中有漲，而常平、石排等區域的項目可能會有持續促銷的行為。
各位千萬不要被朋友圈的各種信息所誤導，分清什麼是“真打折盤”，什麼是“偽打折盤”，什麼是能抵禦通貨膨脹的優質資產，以及現在是否是最合適的入手時機，這些全都要三思再三思而後行！
