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作者|微信公眾號：閒聊樓市（cunfu1011）原創發佈
19日-21日，中央召開經濟工作會議。我們知道，中央經濟工作會議關乎明年經濟走向，受到國內外廣泛關注。
21日下午5點，新華社發佈中央經濟工作會議通稿。
經過認真閱讀、反覆思考，初步體會，通稿全文主要體現了兩個關鍵詞：穩中求進、高質量發展。這就是說，明年經濟工作立足“穩”，著力高質量發展，也就是轉型發展。
01
如何轉型
1.更加重視實體經濟，實現經濟結構轉型。
一是做強制造業。多年來，會議第一次提出要推動製造業高質量發展，並且將其作為明年第一項重點工作，可見高層非常重視發展以製造業為代表的實體經濟。
二是做活企業。提出國有企業從管企業向管資本轉變，這是實現國有資產保值增值的正確路徑。奔馳、寶馬等國際知名企業大股東並不直接管理企業，而是通過基金管資本的方式成了長盛不衰的“百年老店”。
可以預計，未來國企效率不高、過份壟斷的局面將逐步改變。提出保護民營企業家人身財產安全，希望以此解除民營企業家的後顧之憂，放心經營企業。
2.更加重視科技創新，實現產業結構轉型。
提出製造業發展方向是建設製造強國，從科研體制、產權保護、政府投入等多方面力促製造業向高、精、尖發展。
要提升產業鏈水平，注重利用技術創新和規模效應形成新的競爭優勢，培育和發展新的產業集群。
促進新技術、新組織形式、新產業集群形成和發展。要增強制造業技術創新能力，構建開放、協同、高效的共性技術研發平臺，健全需求為導向、企業為主體的產學研一體化創新機制，抓緊佈局國家實驗室，重組國家重點實驗室體系，加大對中小企業創新支持力度，加強知識產權保護和運用，形成有效的創新激勵機制。
加大製造業技術改造和設備更新，加快5G商用步伐，加強人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施建設。
3.更加重視經濟圈發展，推進城市化路徑轉型。
指出了京津冀、粵港澳大灣區、長三角等經濟圈所展現的經濟活力，強調要推動他們成為中國經濟高質量發展的動力源，提出要增強中心城市輻射帶動力，形成高質量發展的重要助推力。
可以預計，以中心城市為核心的經濟圈將是未來城市化的主要方向。這為我們買房置業指明瞭方向，就是三大經濟圈和二線以上的核心城市。
02
轉型動力
一是財政政策，提出加力提效，財政刺激的力度將會更大。
首先，施行更大規模的減稅降費，實體企業和實體經濟的經營成本將會顯著降低，盈利能力將會明顯改善。
其次，較大幅度增加地方政府專項債券規模，地方政府的資金壓力將會極大緩解，土地財政的壓力也會隨之減輕。
其三，財政主要投向： 5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施，城際交通、物流、市政基礎設施，農村基礎設施和公共服務設施。
二是貨幣政策，提出保持流動性合理充裕，貨幣放水的力度也會更大。
強調改善貨幣政策傳導機制，資金在金融機構空轉的問題將逐步得到解決；強調要提高直接融資比重，意味著股市將首先確保融資功能，股市明年不會有大行情。
當然，無論是財政政策，還是貨幣政策，都是結構性政策，不會大水漫灌，只會是有選擇的滴灌，認為寬鬆的財政貨幣政策會讓樓市再起一波，可能性不大。
03
轉型下的樓市
作為一個客觀的房地產研究者，應該把樓市放入經濟政治大局進行思考分析，這才是理性的態度。
就大局而言，從高層以往的操盤經驗來看，要推動轉型發展，必然集中資源、合力攻堅。
財政、貨幣政策必然聚並引導人力、物力、財力向製造業、高科技行業自然聚集，推動轉型發展，房地產再也不會受到政策的特殊關照，人為引導資金流向樓市的歷史結束了。
當然，通稿也強調要穩定總需求、實施就業優先政策，這表明明年樓市大跌也不可能。
就定位而言，這一次，房地產被放入加強保障和改善民生來談，一定程度上表明，高層希望弱化其經濟功能，突出其民生屬性。這樣的定位也表明明年樓市大起一波是不可能的。
就政策而言，房住不炒的蓋子依然罩著，建立長效機制的方向仍然沒變，大的框架還是要求限制炒房投資。
因城施策、夯實城市政府主體責任表明，地方政府調控樓市的自主權變大了，明年部分城市的調控政策會有所放鬆，當然這並不表明中央會放任地方政府拉抬房價的做法。
因為還有一個詞“分類指導”，說白了，就是中央會根據不同的情況指導調控，該糾偏的糾偏，該約談的還得約談，孫悟空就不要想著跳出如來佛的手掌心了。
要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
總的來說，明年樓市大漲、大跌都不可能，大概率穩中略降是基本走勢。
