今早，鹿城轻轨S1德政站旁约36亩“牛山片区G-03南地块 ”出让。竞价1 轮，参与竞拍的有华鸿、华宇等2家开发商。最终，华宇以总价58970万元竞得该地块，成交楼面价约为7389元/㎡，溢价率0.5%。
华宇集团
“渝派三甲”与龙湖、金科齐名。
2017年，华宇正式选择向全国化布局，先后落子江苏、浙江、合肥、武汉、西安、郑州、沈阳、天津等省市。
华宇地产版图
华宇集团跟温州的一点“小八卦”
时代集团原执行总裁王国雄（在时代未满3个月）去了华宇集团任副总裁。
地块位置
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该地块位于鹿城区南郊街道，北侧为S1线德政站，与凯迪融创·新鹿园隔河相望，南侧为西站东路，西侧为牛山中路，东侧为牛山北路（双南线）。
地块详情
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地块用地性质为商业用地（B1）(B12除外)，兼容R2（二类居住用地）、B3（娱，乐康体用地）。
地块实景图
出让面积24058.32㎡，容积率1.5-3.32，建筑面积79807㎡，其中零售商业、餐饮、旅馆、娱乐建筑面积≥33242㎡，住宅建筑面积≤46565㎡ ，建筑高度≤100米（且住宅≥24米）。
本宗地块是“二次挂牌”，必然是有被“嫌弃”的缘由。对比前后两次挂牌的出让信息主要是“商业”部分有两个明显调整。
首先是“甩掉包袱”，首次挂牌时约3.3万方的商业建筑由开发商自持、运营。相对一般的地块，需开发商自持商业的运营成本较高，回报周期较长，开发商兴趣寥寥。
重新挂牌后，约3.3万方的商业中有2.3万方由市工业与能源集团所属的冶炼公司回购。
对开发商而言相当于“甩掉包袱”，与自持、运营解绑后更有动力加价。
其次,提前“锁定部分利润”。
约2.3万方的商业（毛坯）回购价按地上计容面积9500元/㎡确定，配套的车位同步移交（人防和非人防车位不作限制），不再另行支付价款。
请注意，回购价9500元/㎡！回购总价约2.21亿！
今年早些时候，荣安竞得的“三溪片区瓯海中心南单元A-02地块”也包含政府回购的安置商办，当时的回购价格为6401元/㎡。
两者有将近3100元/㎡的差距。主要原因有二，一方面地段不同，地价不同，另一方面G-03南地块竞得人代建的是服务型公寓，据悉层高约4.99米，建安成本相对有所增加，因而影响了安置商办的回购定价。
不过圈哥简单推论过，开发商在代建服务型公寓上的利润，只要控制得当还是相当可观。
同时，回购款按工程建设进度时间节点支付，减轻了开发商的资金压力。
总体上，“甩开包袱”、“提前锁定部分利润”这极大增强了地块的吸引力。
但是，本宗地块最后仅吸引了2家房企报名，这在近期土拍中比较“罕见”，那么各大开发商不看好的原因何在？
1、 地块先天条件不占优，体量偏小、两幢大楼“夹击”
如图所示，地块体量不大且地形不方正，再加上牛山一、四期两幢大楼“夹击”对地块来说算是不小的“减分项”。
2、 周边商品房供应充足，竞争压力较大，不想趟浑水
周边在售项目凯迪融创新鹿园、保利大国璟都是少见的“巨无霸”项目，市场压力“大西大”，且从微环境和地块条件来看，都胜于本宗地块。
但，即便地块先天条件有多么的不理想，俗话说的好“没有卖不出的商品，只有卖不出的价格”。
板块内最值得参考的项目新鹿园、大国璟，两项目都主打中小面积产品，分别将于4月30日、5月1日加推。
新鹿园高层毛坯惠后在2.34万/㎡，洋房毛坯惠后2.49万/㎡大国璟高层毛坯惠后约2.4万/㎡，洋房毛坯惠后约2.62万/㎡
从两项目一期销售截止目前的情况来看，“小面积、低总价”产品有总价优势，去化速度较快，大面积产品总价上升之后，去化不甚理想。对本宗地块而言，在地块先天条件不佳情况下，竞得人若是采用“小面积、低价快跑”的方式，存在迅速突围的机会。
拜~逃班撸猫去了~
