““變”是商業地產行業最大的魅力所在。而在商品、品牌與項目日新月異地變化之外，這個行業還有著另一條截然不同的變途，那就是人事變動。某種意義上，這種變化才是推動這個行業變革的底層邏輯。”
這兩天，商業地產行業發生了一則“爆炸性”新聞，三里屯太古裡總經理餘國安由於個人原因離職了。
在整個中國商業地產界，三里屯太古裡堪稱神一般的存在，這個素有“首店收割機”稱號的知名購物中心，早已成為帝都乃至全中國的時尚潮流地標，且短時間內似乎無“人”能望其項背。
而作為項目總經理，餘國安自然集萬千光芒於一身。雖為職業經理人，但“母以子貴”，由於其掌管的項目太過知名，再加上極強的個人能力，極好的個人形象（明明可以靠臉吃飯偏偏要靠才華那種），餘國安即便不是中國最知名的職業經理人之一，至少
在商業地產行業，是毋庸置疑的“明星”總經理。
圖自：STARBOX，《STARBOX人物》是一檔明星生活方式類節目。
基於此，其突然離職的消息一曝出，就震驚了行業內外。這一事件的影響力，與年初吳向東離開華潤擁抱華夏幸福，及前段時間的曲德君從萬達轉投新城控股不相上下。
不過，與一手締造華潤置地帝國的吳及在王首富手下效力長達17年之久的曲不同，餘國安執掌三里屯太古裡“帥印”僅僅四年，而即便是與太古地產的緣分，也不過六年左右。
有意思的是，在近期的一些行業峰會上，以及媒體的採訪報道中，餘國安都曾描述過對三里屯太古裡未來的憧憬，甚至大談接下來幾年內項目的發展規劃。
餘音猶在耳，江湖人已去。誰料一夕間，這段談了六年多的“戀愛”說停就停了，真有點令人唏噓。
終沒熬過的七年之癢
時間回到2010年。奧運會給中華大地（尤其是北京）帶來的興奮尚有餘溫，而在奧運年開業的三里屯太古裡則剛剛運營了兩年左右。雖然離日後的巨大盛名尚遠，但彼時的項目內外，已不乏濃濃潮流氣息。
三里屯太古裡
而就在這一年，工商管理碩士、英國皇家特許測量師，擁有十幾年房地產行業從業經驗的餘國安來到北京開始工作生活。
那時候，作為一名“潮人”，他和太太幾乎每週都會光顧三里屯太古裡。很快，他對這個項目有了好感，並曾想象，“有一天能做這個項目就好了，因為項目的定位規劃等方方面面，自己都很喜歡。”
一念緣起。
天公亦作美，後來他的夢想成真了。不過就像大部分愛情都要經歷波折一樣，他們之間這段戀愛，還要再等三年。
2013年，餘國安加入太古地產。在成為“太古人”之後，他把自己的處女秀獻給了太古旗下另一個明星項目——成都遠洋太古裡。作為物業營運副總監，他幾乎參與了這個項目從籌備到開業的全過程，期間主要工作包括招商、運營、設計等。
成都遠洋太古裡
由於出色表現，兩年後，餘國安接受組織安排，“揮師北上”，來到帝都，開始執掌三里屯太古裡。到任之後，他為三里屯太古裡制定了一個3年計劃。
接下來，在其“品牌調整、硬件提升、市場推廣優化” 三板斧的作用下，三里屯太古裡發生了一系列脫胎換骨的變化，並最終修煉成為名副其實的“帝都潮流地標”。
商業地產的江湖上，三里屯太古裡有很多名號，但最為人稱道，且餘國安自己最喜歡的那個，是“首店收割機”。事實上，正是在他和其團隊的操盤下，這個項目才最終贏得這一名號的。
餘國安上任至今的“首店”成績，圖自：中國新聞週刊
而且，細看三里屯太古裡的首店，都是貨真價實，含金量極高。北京首店自不必說，全球首店、全國首店都有一大堆。
2018年8月，伴隨著十週年慶典的到來，三里屯太古裡也迎來其“人生巔峰”。作為一個購物中心，其週年慶不僅被商業地產行業眾多媒體報道，更有國內外眾多大眾媒體積極報道與討論。一時間這個項目風頭無兩。在中國，似乎還沒有哪個商場有過這樣的待遇。
這一高光時刻意味著三里屯太古裡全國潮流地標的定位得到了業內和消費者的一致認可，也意味著餘國安到任後第一個3年計劃基本告一段落。
那段時間，項目方面對外宣稱，商場會啟動下一個3年計劃，將呈現出更加“不一樣”的三里屯。
與此同時，在10週年慶典上，餘國安也曾對媒體說，“未來，我們希望從潮流地標的定位出發，做成一張北京的名片。所有人來北京，必定要做的事情就是：爬長城、吃烤鴨、逛三里屯太古裡，這是我們未來十年希望做到的。”
三生石上刻下的誓言尚在，無奈緣已了情已盡。在做了六年的“太古人”之後，餘國安與太古地產，終沒熬過“七年之癢”。
回想2010年初到北京的餘國安對三里屯太古裡的“渴慕”，再看看如今，在後者第二個十年之初前者卻突然離去，難免令人感慨萬千。
那麼，餘國安與太古地產，是誰“拋棄”了誰，還是大家和平“分手”了？
離職原因猜想
1、“個人原因”
據傳，“從太古地產離任後，餘國安或將出任新鴻基地產副總裁，同時擔任北京APM購物中心總經理，主要負責新鴻基內地商業地產、辦公樓及其他物業的開發和運營。”
如果消息屬實，那麼餘國安的離職也是可以理解的。人往高處走。從單項目總經理，到知名地產集團的副總裁，相比原職務，新職務顯然高了不止一兩個級別。且市值與規模方面，新鴻基地產也大大領先太古地產。
馬雲爸爸曾經說，員工的離職原因很多，但只有兩點最真實：1、錢，沒給到位；2、心，委屈了。這些歸根到底就一條：幹得不爽。此話雖主要針對普通員工，但在某種程度上來說，也適用於“位高權重”者，尤其是當其尚且屬於職業經理人時。
太古六年，餘國安的成績有目共睹，但是再怎麼樣還是“給人打工”的。且先不說收入是否令其滿意，單從職業發展方面來看，要想再升恐怕也比較困難。
比如，同樣是項目總經理，前廣州太古彙總經理隋頌偉已於去年升任太古地產業務發展（中國）總經理。隋頌偉1998年即加入太古匯地產，從管培生一步步做到今天的地位。在太古內部，其十幾年的資歷遠比餘國安豐富。
當然，收入多寡與職位高低以外，也可能是在面對三里屯太古裡的第二個十年時，作為項目總，餘國安與公司高層對項目接下來的發展理念不一致而導致最終分手。
無論如何，作為普通人，筆者自然無法洞悉這些精英的真實想法，因此做出如上猜測，純屬“以小人之心度君子之腹”。如果大家覺得可笑，那就權當笑話吧。
2、“功成身退”
年紀輕輕，就掌管中國人氣最旺的購物中心，餘國安一定有不少過人之處。這樣的精英，多數在出色的工作能力以外，亦不乏大智慧。
“功成身退”。或許，餘國安的離職也有這方面的原因。雖然其“退”，並非徹底退出商業地產的江湖。
月滿則虧。如果說2018年，隨著十週年到來，三里屯太古裡迎來其“人生巔峰”，那麼可以想象，接下來項目的發展即便不走下坡路，要想再創輝煌也是難上加難了。
圖自：STARBOX
事實上，從近年來，太古在內地的幾個購物中心的銷售額增長率上就可看出端倪。雖然是人氣最旺的那個，但三里屯太古裡的增長率在幾個項目中連續3年處於末尾。如2018年成都遠洋太古裡的銷售額上升22%，三里屯太古裡則僅有11%。
“盛名之下”，外界只看到光輝燦爛，只有“局內人”才明瞭已出現的增長瓶頸。
另一方面，過去幾年，三里屯太古裡的輝煌很大程度上得益於“首店”策略。但是，首店畢竟是有限的。再加上這兩年，北京、上海、成都等多地政府出臺政策，支持發展首店經濟，而全國各地購物中心大爆發，成千上萬個項目都在瘋狂搶首店。顯然一直打“首店”的牌是行不通的。
事實上，業內已不乏相關的疑問：如
對此，項目方似乎還沒有找到下一個“王炸”。部分業內媒體曾在報道中指出，三里屯太古裡的下一個目標是“旗艦店收割機”。
說歸說，但是，首店魅力尚且今非昔比，旗艦店又何足論？因此，三里屯太古裡接下來何去何從，似乎是一個暫時無解的“世紀難題”。
總之，在一年開業上千個購物中心的中國商業地產界，一個項目的“生命週期”太短暫。“長江後浪推前浪”，能紅十來年真的太難能可貴。因此，在項目巔峰時刻及時抽身離去，或許不失為一種大智慧。
餘國安在三里屯太古裡
下一站：新鴻基？
上面提過，從太古地產離任後，餘國安或將出任新鴻基地產副總裁，同時擔任北京APM購物中心總經理。
果真如此的話，事情就更有意思了。兩家老牌港企在內地最核心的城市，上演了一場“搶人”大戰。當然，在這場戰爭之前，雙方早已較量多年。只不過這種較量，在香港市場上更為激烈。
雖然整體來說，港企在內地開發的購物中心要比其他企業，尤其內地企業開發的更精品，但是相比主要做“精品中的精品”的太古地產，新鴻基在內地的項目，似乎還沒有能與三里屯太古裡同日而語者。因此，餘國安的跳槽也給這場較量增加了不少懸念。
有意思的是，北京apm也是2008年開業（同年開業的項目還有西單大悅城、藍色港灣、銀泰中心）。與“偏安一隅”的三里屯太古裡相比，北京apm擁有更完美的地段（坐落在王府井大街上），硬件條件也相當好，且在北京也算是明星項目。
那麼，在接下來的幾年內，餘國安能否再造一個“太古裡”？
而其接任者馬澤丹（二人都曾任成都遠洋太古裡物業營運副總監），在接手三里屯太古裡後，如何在“後餘國安”時代，走出屬於自己的風格？
這些都給業界留下頗多想象。在此，筆者也祝兩位大咖能在各自的新崗位上各展所長。
