深圳灣“老大哥” PK “網紅小弟”寶中
由於年前的一波利好政策推動，整個深圳房價都一路飆升，尤其是寶中片區，更是成為了深圳的“網紅片區”，有直逼深圳灣的勢頭。
但是冷靜下來仔細想想，深圳灣片區房價的漲幅一直處於平穩狀態，而寶中房價的大漲導致片區內不少小區總價和深圳灣片區第二梯隊的小區價格差不多，那麼同樣的預算，到底是買深圳灣還是寶中呢？
毫無疑問是深圳灣，這從我們之前寫過的分析寶中片區的文章下相關用戶的留言可以看出來。
深圳灣片區擁有一流的居住體驗和環境配套，坐擁深圳灣15公里濱海長廊，北有深圳灣人才公園，中間有中心河穿插而過，配有硬件設施最強的深圳灣學校學位，居住的都是高端精英人士，這些讓深圳灣豪宅區成為了深圳人的終極置業片區；
而寶中缺乏成片的優質豪宅分佈，各項配套還在完善中。對於資金實力雄厚的豪宅買家來說，想要的是入住一個已經成熟的豪宅片區（不管是居住群體還是各類配套設施），寶中目前無法吸引此類買家，反而是改善、投資群體大幅湧入，這也是寶中近來房價不斷創新高的原因之一。
所以兩相對比之下，同等預算多數人還是會選擇深圳灣片區。但買入也是有門檻的，今天我們綜合考慮了社區品質、配套、樓齡、戶型來給大家整理出了第二梯隊的小區，預算在1600萬左右，主要推薦吉祥龍、太古城北區、太古城南區、曦灣華府這四個小區價位範圍內的戶型。
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吉祥龍：次新高贈送品質小區
說到吉祥龍，很多人應該都聽過它的“風水傳聞”。起初項目剛開盤的時候被命名為“六龍灣”，但是由於風水原因，經大師指點改名為“吉祥龍”，這段傳聞給小區增添了很多神秘色彩，成為人們茶餘飯後津津樂道的談資。
作為2016年入夥的小區，吉祥龍樓齡可以說是很新了。小區共有5棟，位於灣區核心地段，近地鐵和商場，帶花園，再加上灣區有名的高品質物管--華潤物管，所以即使被詬病容積率較高，也毫不影響購房者對它的青睞，進入二手房市場後升值保值空間非常可觀。
今天主要介紹的是89平的3房，分佈在A棟1、2單元，且兩單元戶型分佈相同。
從朝向來看，01/02/06/07戶型都是東南朝向，陽臺正對花園比較安靜，15樓以上的01/02/07戶型還可以看到部分海景。03/05戶型朝西北向，緊鄰後海濱路，會有噪音困擾。
從戶型格局來看，01/03/05/07戶型格局相同，都帶兩衛，戶型方正，帶入戶花園。客廳出陽臺，採光視野很好，贈送20平左右，實用率達88%，小次臥有點侷促，但是瑕不掩瑜，這個戶型整體來說還不錯。
02/06戶型是橫廳設計，戶型方正，帶入戶花園，可改成“3+1”房，客廳雖然沒有陽臺，但是不影響採光。相對來說賣相不如客廳正出陽臺的戶型。
總的來說，01/07戶型最好，東南朝向、客廳出陽臺還可以看花園，不會有太大噪音。橫廳西南向和客廳出陽臺西北向的兩個戶型優缺點共存，二者價格不會相差太大，具體選擇就看個人偏好了。
吉祥龍近年來放賣量一直很少，去年雙十一豪宅稅政策調整後，業主報價更高，成交量也更少了。今年的漲幅在100-150萬之間，前段時間高樓層的07戶型成交價為1580萬，目前在售的兩套03、05戶型還是去年放出來的盤，業主報價在1600萬-1650萬，價格有點虛高。現在很多購房者都在觀望，但只要有價格合適的房子放出來，很快就會被成交。
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太古城南區：地鐵、商場配套上車首選
太古城南區是2010年入夥的，無縫接駁地鐵2號線海月站，樓下是寶能All Ctiy購物中心，享有優質配套。雖然小區密度較高，沒有花園，但是主打小戶型，很適合上車，這裡我們主要介紹比較適合改善需求上車灣區的86-88平正規3房。
86-88平3房是小區的A戶型，分佈在C、D、E、F棟，均為東南朝向，客廳的陽臺方位存在差異，C、D、E棟偶數層客廳側出陽臺，奇數層正出陽臺；F棟偶數層客廳正出陽臺，奇數層側出陽臺。由於客廳正出陽臺的戶型採光通風更好，更適合居住，這裡我主要給大家介紹一下客廳正出陽臺的戶型。
該戶型客廳朝東南出大陽臺，三個臥室朝東南、西南，每個房間都有窗戶，整個戶型採光都很好；動靜分明，戶型除了廚房，整體都很方正；南北對流，通風較好。唯一美中不足的是小區東南方向視野被曦灣天馥遮擋，小區租客比較多。但是對於預算有限，想要配套齊全的買家來說也不失為一個好的選擇。
88平戶型去年成交價為1300萬，今年沒有成交。目前放盤價為1350-1380萬左右，都是東南朝向的中低樓層。
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曦灣華府：能看海景的實用複式戶型
不介意複式的話曦灣華府的複式3房戶型也可以考慮。曦灣華府於2009年建成，小區共6棟，由4棟聯排別墅和兩棟高層組成，其中高層都是89平3房的複式戶型，容積率只有2.0，對面是寶能all city商場，近地鐵、商場，配套比較好。
兩棟高層是2梯8戶，共A-H 8個戶型，戶型整體相似，有東南、西南、東北三個朝向。戶型基本方正，實用率很高，使用面積120平左右；一樓一般是客廳、廚房、陽臺，視野開闊；二樓是臥室朝西南向，採光不錯，私密性強；西南向戶型6樓以上還可以看到海景，要知道在灣區所有的小三房中海景算得上是稀缺資源了。
曦灣華府這個戶型是灣區最好的複式戶型，放盤量較少。去年年底成交的樓層不錯的G戶型成交價1500多萬。目前兩套在賣，北向的報價1660萬，價格有點虛高，南向的報價1650萬，可看海景，但裝修沒有北向的好。跟去年12月相比，小區漲幅在10%左右。
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太古城北區：超高實用率的小複式三房
有關北區的介紹我們已經在上一篇文章中講過，這裡就不展開來說了，下面主要給大家介紹一下83-86平的小複式3房。
83平-86平的小複式3房分佈在DEF棟，有ABCD四種戶型，C、D戶型比較好，朝西南。由於挨著後海濱路的原因，日常居住會有些吵。戶型方正，贈送大概35-40平左右，實用率達110%，可以改成“3+1”房；二樓的房間可以往外搭建陽臺，實用率大大提高。
目前有兩套在賣，一套西南向低樓層，一套西北向中樓層，都是報價1600萬，3月份有套西北向低樓層的房源放盤兩天就成交了，原先報價1550萬，最終反價70萬，以1620萬成交，原因之一就是放盤量少，房源供不應求。
太古城北區這種複式戶型沒有曦灣華府的好，但社區品質、配套都要優於曦灣華府，所以業主心態一直都很高，不過這種報價虛高的情況也不是最近才出現的，年前就有跡象，隨著年後個別寶中片區買家置換到深圳灣，同等預算下考慮商場和地鐵配套，都會優先考慮太古城北區，年前就在賣的十幾套房源近來陸續都快被消化了，由此導致業主心態進一步變高，不僅惜售，報價也上升了。
結語
以上這些小區不管是在住家還是升值上，對於想上車深圳灣，但是預算夠不到第一梯隊小區的人群來說，都是一個不錯的選擇。看中小區品質和居家需求的話，吉祥龍比較適合；如果是看中實用性，同時想要兼顧居家氛圍，不介意複式的話可以選擇太古城北區；如果想看海景，喜歡大陽臺的話可以選擇曦灣華府；這三個小區總價在1600左右。如果預算再低一點，還想住的舒服的話，可以選擇太古城南區。
回到目前的購房形勢，疫情的影響漸漸褪去，但是深圳樓市整體形勢並沒有大幅度好轉，即使部分小區房價上漲了，但是成交量還是很低。尤其是深圳灣，原本放盤量就少，有成交但也不及年前可觀，主要是價格在不斷飆升。近期深圳灣業主的心態相比年前也更高了，從目前市面上僅有的房源報價便知，甚至有些業主報價直接上調了100萬。隨著寶中房價不斷拔高，兩相對比下不少人會選擇深圳灣，所以想上車灣區的購房者若遇到各方面都還不錯的房子，在預算範圍內能買則適時買入，當然需求不急切也可以繼續等/觀望,但後期買入成本會不會變高就不得而知了。
來源:樓市會客廳
