文｜你莫愁 編｜寧採塵
最近，南寧地鐵又火了，但相比未過審的延長線，即將通車的4號線，似乎更有關注價值。
一旦4號線開通，南寧地鐵終於畫出一個“井”字型，地鐵交匯處價值或發生變化。
最近，有個公寓產品，搶在4號線開通之前入市，號稱雙地鐵上蓋公寓。地下室接駁3、4號線，下樓就是總部基地，58平的戶型，做闊綽3房，還帶雙陽臺。
地段好、產品好、還是雙地鐵，南寧這個公寓贏了。
3號線“牽手”4號線，很牛嗎？
地鐵，這個讓南寧人魂牽夢繞的東西，最近又上了熱搜。
南寧地鐵1-5號線延長線掀起不小風波。
除了“興寧東、五象南、那馬等有救”了外，延長線來了，更大的意義或在於，地鐵間的交匯會更頻繁。
1+1＞3，是地鐵的不二法則。
但只要雙地鐵，價值都很高嗎？未必，都是雙地鐵，在哪“牽手”，可不太一樣。
打開南寧地圖，目前過審的地鐵1-5號線、2號線延長線，以及一條機場輕軌，它們之間共有11處交匯。
莫愁的大致標註了一下，情況一目瞭然。
▲南寧過審地鐵線交匯處示意圖。
雖然地鐵牽手11次，但勢能可不太一樣。
具體看：
5號線和1號線交匯處的廣西大學、1號線和2號線交匯處的火車站和朝陽中心、1號線和3號線交匯的金湖廣場和東盟商務區、以及未來3號線和4號線交匯的五象總部基地，可以說是南寧地鐵黃金交匯點。
在這些雙地鐵處，囊括了南寧1.0到4.0版商圈。
▲雙地鐵交匯形成的重點商圈
南寧核心商圈區一路向東、向南，發生了1.0到4.0的迭代。
1.0時代的朝陽廣場、2.0時代的金湖廣場、3.0時代的東盟商務區，到未來4.0時代的五象總部基地，而這些核心商圈，都是雙地鐵交匯處。
可見，都是“雙地鐵”，在哪“牽手”，差別可不小。
今天談的這個公寓，在3號線和4號線的交匯處，南寧4.0商圈總部基地旁，而且，項目直接把公寓下層和地鐵打通，從地下可直接乘坐3、4號線，妥妥的雙地鐵上蓋公寓。
害！這家公寓“不太合群”
不賣關子，今天要說的公寓是雲星錢隆首府新推出的公寓產品，位於項目F地塊。
▲新推公寓所在位置。
臨靠總部基地，位置好，“鐵學商，江山湖”，該有的都有了，這些大家都知道，無需贅述。
▲項目周邊配套。
但一個很有意思的點，雲星新推公寓的位置，正好在雙地鐵交匯處，周邊被3個住宅地塊包圍。
更重要的是，它位於五象大道的北面，遠離了總部基地的競爭紅海，面對的客群會更豐富。
通常我們談公寓的打開方式，無非兩個方向：居住，或者辦公。
先看居住。
臨靠總部基地，商業中心旁，用於居住，最擔心環境嘈雜。
好在，雲星錢隆首府F地塊公寓，北面、東面都是雲星住宅，生活氛圍還算不錯。
南面斜對著五象航洋城，下電梯直通3、4號線，往北面走是成熟度較高的蟠龍，邕江江景也不錯，居住需要的鐵、商、江和生活氛圍，都挺全面。
▲公寓居住動線展示。
再看辦公。
誠然，如今的總部基地，無論是辦公環境和商業氛圍，和東盟商務區，仍然差了一截。但南寧商圈轉移已經很明顯了。
從區域定位看，整個五象，未來的商業核心，一定是總部基地，這點毋庸置疑。
作為南寧雙心之一，總部基地在南寧的商業地位，是五象湖和龍崗無法匹敵的。論地段，總部基地＞五象湖＞龍崗。
▲五象商業梯隊
如果有得選，誰不願意把辦公區放在核心商圈旁，何況還有雙地鐵。當然，也需正視，五象商業熱起來，需要時間。
雲星錢隆首府位置好，這點從它住宅價格走勢也可以窺探一二。
但對於公寓來說，好住、好租，更重要。
不得不說，無論是居住還是辦公，雲星新推這波公寓，就位置而言，是項目公寓裡最好的。
58平3房2衛，還帶雙陽臺
說實話，雲星錢隆首府F地塊公寓，光“雙地鐵+總部基地”兩個光環，就足以收割一波追隨者。但沒想到，它產品挺驚豔。
先看南寧市場常規公寓長啥樣：
▲五象地鐵口知名品牌商業SOHO。
▲西鄉塘某名校旁公寓
層高3.6米（SOHO）或4.4米（住宅），大單間、空間狹長、無陽臺，是南寧不少公寓產品在實用性層面的通病。
格局不再狹長，增加了廚房、衣帽間等功能空間的公寓，已經算品相不錯的公寓了。
再看雲星錢隆首府新推F地塊公寓長啥樣：
▲雲星錢隆首府58㎡LOFT公寓。
5.09米的層高，完全可以分兩層，勁爆的是帶雙衛，上下各一個，可以分割成2套房使用。
開間5.5米，進深8.55米，進深開間比做到1:1.5，可以任意增加書房、衣帽間、儲物間等功能空間，最大主臥面積可達23㎡。
▲項目公寓功能分區展示。
還有一點值得一讚，公寓做了兩個陽臺。
放眼整個南寧，有陽臺的公寓，寥寥可數，能做2個陽臺的更不多。
相比首期公寓，雲星錢隆首府F地塊公寓，陽臺面積是有所擴寬的。
總而言之，58㎡可做闊綽三房，還帶雙陽臺的公寓，真香。
1.65萬/㎡，首付30+萬，不便宜
產品做得足夠用心，地段好，雙地鐵，雲星錢隆首府公寓價格，不便宜。
參考上期，預計價格1.65萬/㎡，以38㎡戶型計算，首付約30萬起。和五象同類公寓產品相比，雲星公寓價格略高。
▲五象各版塊主力商業公寓價格對比。（僅供參考）
但和同地段的住宅產品比，雲星錢隆首府公寓，門檻卻相對較低。怎麼說呢，看一張表你就明白了：
▲總部基地周邊住宅和公寓產品門檻和月供對比。（僅供參考）
比如，你手持30萬，想入住五象總部基地品相較好的樓盤，如果選擇普通住宅，月供9000+，壓力相對較大。如果是二套，首付門檻已經到60萬+，大部分人基本夠不到。
相比之下，30萬，如果選擇一套38㎡LOFT公寓，實際使用面積76㎡（隔兩層），月供3000+，就相對能夠接受。
值得一提的是，面積適中、地段較好的公寓，後期出租幾率更大。目前，蟠龍住宅平均租金為3000元/月，得房後，可以實現以租養貸。
▲租金分佈圖。（來源：貝殼找房）
同樣，如果選擇商鋪投資，總部基地周邊商鋪4萬+，50㎡的商鋪首付100萬，月供11172元/月，無論門檻還是月供，都是公寓成幾十倍的增加。
雲星錢隆首府公寓1.65萬/平，首付30萬+，是不便宜，但從後期收益情況，綜合分析門檻和月供壓力，其實是比不少同地段的投資品，性價比高。
商姓公寓，土豪的投資品？
談起公寓投資，大部分人是不愛商姓公寓的。
“轉手稅費高、水電費高、首付門檻高”等短板，讓不少投資客，對商業公寓愛不起來。
莫愁一直不太建議選擇商業公寓，直到最近一位朋友的投資經歷，徹底改變了我。
這位朋友，手上正好有25萬左右，工作地點在廣州，在廣州已購入一套房，正在還貸，月供過萬，壓力大。
莫愁給她推薦過不少25萬可上車的住宅，她都不喜歡，執意要選公寓，商業性質無所謂，只要地段好。理由很簡單：
公寓月供壓力小，後期可收租。其實，站在她的角度，她的選擇就很好理解了：
手有餘錢，拿在手裡也是貶值，想轉換成不動產，持續收益。可是她月供壓力已經很大，不太能接受月供超過5000元/月的住宅，但選擇月供3000左右的公寓，壓力就小很多。
至於商業公寓轉手稅費高的問題，這位朋友是這麼回我的：
我沒打算賣呀，我選一個地段好的，得房後租出去，以租養貸，10年後（還完貸款），它就成了一個純收益產品，當我提前為自己買了一份養老金。
彼之砒霜，吾之蜜糖，這句話放在房產投資，再合適不過。
商業公寓，或許對一些剛需家庭而言，就是浪費首付的雞肋產品，可對於這位廣州朋友而言，就成了一份養老金。
其實，商業公寓不是不能碰，是要慎選地段。
如果，你是單身漢，不想浪費名額，又想在婚前給自己一套不動產傍身，月供不高，又可自住的商業公寓就很合適。
同樣，如果你名下已經2套房，三套全款門檻太高，手有餘錢，上車一套有持續收益能力的商業公寓，10年後就是純收益，也不錯。
總而言之，商業公寓，或許不適合你，但在適合它的人面前，真挺香。
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