2018年-2019年武漢商業在某種意義上來說進入到存量改造和尋找出路的階段，本地開發商逐漸褪去，品牌開發商將會在2020到2023年逐漸亮相，2018年戴德梁行數據顯示武漢634萬方的商業地產存量，品牌開發商佔據的比例不到五分之一，因為階段發展問題，武漢存量市場從產權、運營方式、現狀情況各有各的不同，對於存量商業的退出方式一直也沒有找到更合適的渠道，近期，傑克牛關注光谷國際廣場的一個變化，強勁資本介入光谷國際光谷運營改造，扣除辦公樓商辦物業，從體量和退出渠道方式來說，強勁資本可以說開創武漢商業物業的新的模式，傑克牛與各位一同探析一下；
光谷國際購物中心新案名
強勁資本是誰
從其招聘網站上來看介紹強勁資本是一家以非標商業退出為核心的資產處置機構。旗下的強勁基金和強勁資產將以基金加資管的模式對非標商業進行投融管退的全鏈條管理。從其描述來看，強勁資本來自上海，從模式上來說，以其私募基金、股權投資平臺為依託，對於存量商業物業（現金流較快顯現）進行合作、併購，通過存量的運營增益，最後在以其特有的資產運作渠道完成對商業物業整體退出；對於強勁資本武漢商業還是陌生的，不過對於其資金平臺強勁資金和厚朴資金，傑克牛通過資料查詢，可是在投資市場近兩年炙手可熱的兩個平臺，強勁資本2017年 引入世界前沿的CPM、 CCIM資產管理理念，開展商業地產“投、融、管、退”資管業務，厚朴資金更是在資本市場上隱形的站臺人，“厚朴基金是一家在2007年組建的私募股權投資基金，募資規模達25億美元，其投資者包括淡馬錫、法國安盛保險、殼牌石油和高盛集團等海外大型機構。創始人包括高盛高華董事長方風雷、畢馬威會計師事務所原大中華區主席何潮輝、高盛亞洲投資銀行部原聯席主管王忠信等人。
關於這次合作創造了幾個第一
武漢商業市場存量舊改項目最大的一個：從贏商網資料顯示，光谷國際廣場經營面積接近8萬方，對於商業體量分級來講超過3.5萬低於15萬的購物中心，都是區域級別影響力的購物中心，光谷國際廣場8萬多方經營面積，放在武漢市場也是較大體量，從體量上來說佈局業態可以進行12類大業態的分類，細化小業態也可以多達60餘種，對於過去武漢的存量，1-3萬的社區型商業改造比較多，比如近期的鳴笛1988，臺北院子等，但是大體量購物中心的改造武漢國際廣場還是第一個；
資本新勢力參與進來，給退出提供解決方案：傑克牛一直喜歡把武漢商業分為兩類，一個是品牌開發商稱之為藍海，有固定的退出方式和平臺，模塊化的招商和運營體系，但是對於武漢另外一個大的本地開發商和大體量的社區商業，傑克牛稱之為藍海，從規模上來說，這個部分存量物業超過500萬方，面對這麼大的體量商業，由於階段發展原因，從開發商角度來受，遲遲找不到退出的解決機制，2018年12宗大宗物業交易中，大部分是辦公樓物業，只有一宗是越秀星匯雲港出售給越秀基金，越秀集團左手導右手；投融管退，核心在退，無論是ABS、REITs、類REITs，武漢做為中部城市缺乏成熟的退出機制，導致武漢商業不能成熟的模式運作，傳統的小商鋪分割售賣，通過實踐證明只能解決短期財務問題，不能解決長期財務問題。對於強勁資本基金平臺、厚朴基金是否能夠完整解決商業退出，傑克牛抱有一定的期待；
深度介入商業改造，拋棄傳統包租轉租模式：對於強勁資本的介紹，傑克牛還關注到一點，強勁資本旗下有眾多自運營的品牌，這樣對於商業改造有兩個優勢，第一在整體規劃過程中，能夠充分挖掘利用自有品牌優勢，對於商業在業態規劃、空間利用、品牌整合形成便利，另外就是購物中心百貨化趨勢在近期的幾個項目中越加明顯，對於購物中心自營品牌的利用也越來越多，一方面能夠抓住商戶上下游的利益鏈條，另一方面如果形成自己的拳頭產品品牌，對於商業再塑造有著巨大的作用；
光谷國際購物中心需要解決問題
我們先回顧一下光谷國際購物中心的歷史，發生在光谷國際廣場和其主人的故事太多了，傑克牛隻做公開資料介紹；
光谷國際廣場的前身叫做“光谷國際花園”， 2004年，東星集團從政府手中拿到這塊項目用地，交由旗下的湖北東盛房地產開發公司開發銷售。
自2005年起，身為東星航空有限公司的股東之一的東盛房地產先後挪用光谷國際花園項目資金數億元，用以援助東星航空，致使光谷國際花園建設資金不足，項目不得不中途停工。
2008年7月，在武漢東湖開發區的支持下，融眾集團投入巨資對光谷國際花園項目重整，對原東盛房地產公司進行人事重組，成立了新東盛房地產開發公司，並將項目更名為“光谷國際廣場”。
2010年1月29日，位於光谷大轉盤旁的光谷國際廣場正式開業迎賓，宣告了這座爛尾樓的重生。光谷國際廣場與附近的魯巷廣場、大洋百貨、蘇寧電器等遙相呼應，共同組成了光谷核心商圈。
光谷國際廣場實景圖
現在光谷國際廣場需要解決以下幾個問題：
負一樓產權商鋪售賣問題：在融眾接手光谷國際這棟樓之初，因為資金問題，負一樓採取了散賣的方式，當時雖然解決了資金問題，但是對於整個項目而言，負一樓就是夢魘的開始，負一樓當時以高價售賣和各種產權方式處置，導致後期租金過高，從開業伊始就是商鋪開天窗、老闆收了押金逃跑等各種問題；
如何做新的業態規劃和商業定位問題：光谷國際地段位置都不差，但是由於負一樓、由於光谷廣場修路、內部業態定位不清、操盤手等問題，導致現在光谷國際成為一個雞肋，面對光谷周邊每年100萬的大學生，面對高密度的光穀人口厚度，光谷國際新運營方將會展示給大家一個什麼樣的形象和定位，我覺得備受矚目；
門頭品牌店鋪展面過大，如何處置問題：逛過光谷國際的人，有一個感覺，不知道正門在哪裡，只知道門頭的H&M,對於光谷國際的新形象，估計門頭的重新展示，包括精神堡壘的重新釋放都是要解決的問題；
光谷國際廣場的機會
光谷廣場改造完畢，交通情況大大改善：2015年光谷廣場綜合體改造工程接近尾聲，5月份珞喻路地下通道開通，光谷軌道交通地下施工，去年年底通車的2號線延長線，對於光谷國際都是利好的消息，商業核心要素地段，地段核心要素就是交通，交通一通，對於光谷國際改造提供大量的客流基礎；
周邊100萬的年輕大學生存量：根據東湖開發區統計局顯示，每年光谷在校的大學約為100萬人，是國內同一區域大學生密度最高的區域，另外每年約有60萬人成為光谷固定的戶籍人員，這樣大的人流存量和導入，放到其他區域是不可想象的，這麼大的年輕人群存量情況，對於光谷國際是一個非常的好的機會；
武漢商業升級趨勢明顯： 武漢商業曾經在某一段時間流行過老鼠街、格子鋪模式，但是隨著ATM潮流百貨、凱德民眾樂園的逐漸勢弱，可以看到年輕的人的消費升級勢在必行，對於武漢商業亦然，武漢正在由商業2.0到商業3.0的進化，國際廣場在這個時候的改造正趕在這個風口；
希望資本的介入能夠給武漢商業帶來一種新的活力，做為多年從業商業地產的傑克牛，每每看到新的模式、新的品牌、新的資本進入武漢，都會十分的關注，但也會給他們預留充足的時間再去評價，面對500多萬方的武漢存量商業市場，該怎麼做，光谷國際廣場這一次的改造希望能夠帶來驚喜！
