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一、階段性程序簡述
以協議出讓方式取得國有土地使用證
（一）建設項目用地預審階段
1、辦理建設項目選址意見書
2、辦理土地勘測定界
3、辦理建設項目用地預審報告書
4、辦理建設用地規劃許可證及設計要點
（二）建設項目用地報批審查階段
1、不涉及徵用集體用地的
⑴辦理權屬套圖；
⑵申報建設用地批准書
2、涉及徵用集體用地的
⑴辦理徵用土地通知書
⑵辦理徵用土地公告
⑶簽訂徵用土地補償協議
⑷辦理徵用土地補償計算表
⑸辦理徵地補償結案及核減耕地通知書
⑹辦理權屬套圖
⑺申報建設用地批准書
（三）建設項目用地辦理有償使用手續階段
1、不涉及徵用集體用地的
⑴辦理國有土地使用權出讓金評估
⑵簽訂國有土地出讓合同，繳清土地出讓金
⑶辦理建設用地批准書
⑷辦理房屋拆遷許可證
⑸辦理拆遷公告
⑹簽訂拆遷補償協議
⑺辦理拆遷結案
⑻辦理國有土地使用證
2、涉及徵用集體用地的
⑴辦理國有土地使用權出讓金評估
⑵簽訂國有土地出讓合同，繳清土地出讓金
⑶辦理建設用地批准書
⑷辦理國有土地使用證
以招標拍賣掛牌方式取得國有土地使用權
1、辦理國有土地使用權出讓金評估
2、簽訂《國有土地出讓合同》繳清土地出讓金
3、辦理建設用地規劃許可證
4、辦理建設用地批准書
5、辦理國有土地使用證
二、工作要點及注意事項
（一）簽訂徵用土地補償協議（簽訂拆遷補償協議）
1、重要性：直接影響開發成本
2、注意事項：
⑴從公司的立場出發，做到分毫必爭，並全面掌握有關政策及談判技巧。
⑵集體所有土地的徵地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、果樹補償費、地上附著物補償費、水利建設費等。其中徵地補償標準需結合當地實際情況，如2006年7月25日起施行的《廣東省徵地補償保護標準》，根據用地性質再區分為耕地、園地、林地、養殖水面。一類地區標準最高，徵地補償保護標準分別為99.45、76.50、30.60、103.28萬元/公頃；十類地區標準最低，徵地補償保護標準分別為23.40、18.00、1.20、24.30萬元/公頃。《標準》只包含土地補償費和安置補助費兩項費用，青苗補償費和地上附著物補償費等費用需另計算。徵收農村集體其他土地的補償標準按現行法律法規規定執行。
3、成果移交：協議一般為一式六份，甲乙雙方各執三份，原件存檔案中心，開發部檔案室存複印件。
（二）辦理徵用土地補償計算表
1、重要性：此計算表為計算徵地管理費、菜田建設基金、耕地佔用稅、徵地契稅的依據。
2、注意事項：爭取計算表上的補償金額低於實際成交金額，以減少各項管理費及稅費的成本。
3、成果移交：計算表一般為一式六份，市國土局、區政府、鎮政府、村民委員會、建行、用地單位各一份，原件存檔案中心，開發部檔案室存複印件。
（三）辦理國有土地使用權出讓金評估及簽訂《國有土地出讓合同》
1、重要性：直接影響開發成本
2、注意事項：
⑴土地使用權出讓金評估以規劃方案的面積為計算依據，容積率大於1，按建築面積計算，並按住宅、商業、辦公、其他分別計算基準單價，再按樓層高度，臨街遠近、繁華程度及升值潛力進行調整修正。要及時掌握相關用地評估信息，清楚建築物各項成分的計算標準，並爭取採取優惠政策。
⑵若之後改變規劃方案，如能判定此地塊的基準單價將會升高，應及時簽定補充合同，重新計價。
⑶須認真閱讀《國有土地出讓合同》各項條款，如土地使用權出讓期限的計算日期、進行動工開發的限期、約定支付土地出讓金的期限及土地使用權轉讓、出租、抵押的限制條件等。
3、成果移交：合同一般為一式五份，甲乙方各執二份，廣州市財政局執一份。原件存檔案中心，開發部檔案室存複印件。
（四）辦理建設用地批准書
1、重要性：建設用地批准書是工程項目建設期內使用土地和核發國有土地使用證的法律憑證，工程報建必須以取得建設用地批准書為前提。
2、注意事項：
⑴其使用期限視工程項目大小及建設期長短而定，一般為二年。應儘快辦理工程報建和拆遷補償安置等手續，批准建設工期內未辦理手續且未申請延期，原批准用地機關可撤銷原批准用地文件。
⑵《建設用地批准書》附圖與《建設用地規劃許可證》附圖相核對，若《建設用地批准書》核發的面積小於《建設用地規劃許可證》的面積，除非是用地分期，應及時補辦核發面積的相關用地手續。
3、成果移交：取得《建設用地批准書》後，原件存檔案中心，開發部檔案室存複印件。
（五）辦理國有土地使用證
1、重要性：《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。是辦理房屋預售證及土地抵押、在建工程抵押的必備條件。
2、注意事項：《國有土地使用證》核發的是淨用地面積，在辦理《國有土地使用證》附圖繪製階段，必須仔細核對用地座標、保證城市道路、城市河流、規劃路綠化等面積準確扣除，其中小區內綠化不應該扣除。
3、成果移交：取得《國有土地使用證》後，原件存檔案中心，開發部檔案室存複印件。
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