自从【宿说·楼盘测评】栏目推出至今，S姐姐帮助很多购房者实现了购房梦，这过程中也交下了不少朋友。近日，就有朋友在交流中提出，希望以后看到一些写区域价值分析的文章。很多时候，我们推荐的楼盘，并不是他能承受或者最终看上的，但是他对这个区域感兴趣，更想知道以后衡水哪个区域的房价会涨得快些。
好吧，你们的需求就是S姐姐前进的动力，最近我将连续推出【区域测评】文章，希望对粉丝朋友们在衡水购房或者了解市场、开拓思路有所帮助。
S姐姐今天提笔写出这篇文章，大概是秉持着这种心态↓↓↓
衡水是一个挺神奇的城市，以四线城市的定位，突破了二线城市的房价。
路北也是一个挺神奇的区域，从不被看好的“价格洼地”翻身农奴把歌唱，大概只用了短短3年时间。
· 路北的前世今生
1982年，衡水镇升级衡水市。截至2019年，衡水市辖2个市辖区，1个县级市，8个县，总人口457.8万人。
数据来源：[河北]2019年衡水市国民经济和社会发展统计公报
上面也说了，衡水只有2个市辖区，那么衡水目前路北区、河东区、河西区等等都是怎么来的呢？
要知道在2017年10月之前，衡水一度只拥有一座普通火车站——没有高铁，没有动车，没有鱼丸和粗面。所以在人们的约定俗成的口头说法中，衡水铁路以北被称为“铁道北”，洋气一点的说法就是路北区。其他区域来由大抵如此：滏阳河以东就是河东区，南外环以南就是滨湖区，前进大街以西是开发区（和市政的经济开发区并不是一个概念），最中间这片儿就叫河西区。
在老一辈儿衡水人的眼里，往西过了育才街，往北过了铁路都叫郊区。比如S妈前两年筹划买房，我热情推荐上海公馆和恒丰·理想城，被S妈一票否决：铁道北那都是工厂，环境太差，不要！
的确，衡水的各个区域曾经一度特色鲜明：路北是工业，河东是老城区，河西是市中心，滨湖是度假区，开发区也曾扯着科技住宅这一大旗很是挥舞了几年。
再往前退不用10年，路北还是衡水的工业基地：钢板厂、化肥厂、造纸厂等等都在铁道北。虽然现在大部分工厂已经迁出，但是铁道北一度给人的印象是：脏乱差、污染严重、尘土飞扬。
改变从几个大社区开始：恒茂城、盛世华庭、北斗星城几个体量颇大的刚需盘扎根路北，把路北变成了那些年的“价格洼地”。
你说我没基础？我便宜啊！
你说我环境差？我便宜啊！
你说我没前途？我便宜啊！
在河西区房价逼近4000的年代，路北海东盛景还曾打出“1980元的特价房”，简直比肯德基1.5元的土豆泥还提前的玩了一把魔幻现实主义——
也颇见成效——当初图便宜的一大批业主，现在还在为自己没到手的房产证奋斗（老生常谈，买房要买五证齐全的呦）。更不用说还有整个小区分给数个承建商，每栋楼都有自己脾气这样的奇葩开发商，当时也大多出现在这片房地产刚刚萌芽的土地上。
· 恒丰：撬动区域房价的杠杆
提起路北，不得不提到一个楼盘：恒丰·理想城。
2013年3月，恒丰在大庆路杵起来一座富丽堂皇的售楼部，在那个路北售楼部还大多是简陋门口的年代，着实震住了一大批购房者。
2014年2月，恒丰理想城正式报价，4200元/平价格已经悄咪咪的高于当时路北区均价。
2015年，随着一系列口碑活动大爆的理想城开始疯狂上调价格，短短4个月间价格3次上调，大跨度将路北均价甩在后面。
2015.3-6月 恒丰理想城3次上调报价
恒丰·理想城房价涨幅位列当年路北区首位
再从2017年1月报价5500元/平到2018年1月报价10000元/平，恒丰·理想城顺利完成了自身定位的三级跳——从刚需楼盘转身刚改，甚至是改善型社区。
当然，随着衡水房产市场整体遇冷，理想城目前的价格也已经回调至8300元/平。
其实我们很难说清楚应该感谢理想城或者鞭挞理想城：
大部分购房者认可路北区，选择在路北区购房是感觉这里合适而不是价格低，因为Ta；
路北各楼盘的涨价风向标，有底气没底气统统让价格水涨船高，因为Ta。
· 高铁站：路北房地产发展的主心骨
当然，单个楼盘的带动只是影响因素之一，将路北区房价推上9000大关，更多是因为一项“市政利好”——
高铁站。
▼下图为之前业内区域观点整理
前几年，我们邀请衡水各区域各楼盘的业内高层探讨过衡水各区域的发展利好。
落脚到路北区，看好的人很多，利好因素总结出来却略显单薄——政策大方向先不谈，毕竟一带一路、雄安新区和京津冀一体化虚头巴脑，落地到衡水再精准落地到衡水某一个区域的概率少之又少。
实际的利好无非两点：高铁以及高铁为依托带来的周边经济发展（畅想）。
我用“畅想”而不是“幻想”，因为交通枢纽这种重点市政配套，现在已经成了各个城市房地产的统一噱头——虽然我并不完全认可这种观点。
交通枢纽能带动一座（毫无根基）城市的发展，案例太少，且大多发生在物资匮乏、交通不便的几十年前，诸如《健忘村》那种认为火车能拉来金山银山的罗曼蒂克白日梦，电影里看看就好。近年来因为交通发达的城市，石家庄应该算一个典型案例，但是石家庄的发展也并不完全依托于交通枢纽地位，而是各方面政治经济角力的结果。
你说地铁口的房子值得买，我信。
你说车站旁边的房子升值大，我？？？
衡水没有自己的工业支柱是硬伤，在这个前提下，再多的交通利好，也只能是过客，而不能变现（如果未来衡水各个区县的核心生产力都能有效聚集发力，欢迎打脸）。
目前看来，高铁站旁边更多富集的是“交换型”贸易：九州国际博览城的物流家具，天正机电城的五金配件。如果按照目前的产业链进一步发展，我们最近能看齐的榜样是正定，当然目前仍然在起步阶段，也可以看做是政府的一手布局，但究竟能否发力还需要观察。
再退一步说，交通枢纽带来的另一利好是人流。我们先不考虑“网传”的高铁南站会对北站的发展带来多大冲击，衡水最强的两张牌：衡水中学和衡水湖，一个在东面，一个在南面。如果为了这两样来到衡水的外地客群，更有可能聚集到目的地周边，而不是下了车就留在高铁站，不是吗？
· 路北：依托外力更要自强不息
接着探讨我们开篇的问题：路北发展。
不能否认的事实是，高铁对路北区域的热度影响正在逐年降低。
当年高铁定址，上海公馆立马把高铁辐射圈画到了售楼部的电子屏上，然后每个售楼部介绍自己的楼盘优势都得捎带上一句：我们项目距离高铁这么近，未来发展肯定错不了。
2017年高铁正式运行，仿佛楼上的靴子最终落下。最近去路北买房的朋友，应该已经很少有置业顾问再把高铁当做自己楼盘后花园一样与有荣焉的做推荐——高铁站就戳在那，环境一般（我不是专业人士，但是肯定衡水高铁站达不到特级站的标准，是不是一级站我觉得都够呛），高铁站里连个肯德基麦当劳都欠奉；周边商业发展跟大家的预期有非常大的落差，本来想着终于不用去德州石家庄逛街的猪猪女孩，估计得心里拔凉。
对了，前文花了颇多笔墨描述的恒丰地产，并不是中国知名地产，截止至目前，路北区算的上准一线开发商仅有2个：富力+碧桂园，并且从定价策略看，99%的概率也不走高精尖路线。
▲富力院士廷定价仅7850元/平
对标南环区域恒大、蓝光、景旭、红星、绿城等等扎堆的一线房企，确实不够气派。
这和路北区目前的定位不清晰以及开头说的历史现状脱不了关系。
路北少有高档小区。虽然房价比之前拔高了一大截，内里却依然是虚的。从最高点和河西房价几乎持平，到目前又在区域房价队列中吊车尾可见，区域房价的支撑力依旧不足。
除了丽景华苑、水榭花都两个小区景观和楼栋让人一看觉得内心舒坦，其他小区依然大部分是传统印象里的“衡水小区”——绿化少，环境一般，小区质量也一般。
路北也少有繁华商业，除了衡百的怡然城勉强算商业中心（还得说是没有好品牌的高级小商品市场），你住在路北还能去哪逛一逛？中华大街菜市场还是盛世华庭去赶个集？
路北更少有公园绿地，说了那么多年的公园F4，除了永安公园（不管美丑）总算见了雏形，其他全靠上海公馆硬怼了3个小广场出来，总算给大庆路增添了一点人气。
当然，路北本身依然有自己的强势：交通和教育。
高铁站辐射图（衡水房天下）
高铁站辐射图（衡水房天下）
目前，衡水使用率最高的2个高速口：桃城口以及大麻森口都位于路北区，直通北京、石家庄、沧州、邢台。和高铁站如果能打通依托，未来发展不可小觑。
今年正在逐渐发力的衡水二中也位于路北，作为全国十大名牌中学之一，对衡水稍有了解的学生父母应该清楚它的强大实力。
图为衡水二中百日誓师图（图来源于网络）
路北区域重点市政配套图（衡水房天下）
与其把所有筹码孤注一掷，不如找准自身定位谋求更好发展。
希望未来提起路北，将有越来越多的名片，也希望随着路北环境进一步提升，大路北的“热度”经久不衰，越来越辉煌。
