今年3月的一天，靖江街道居民老何找到街道調委會，諮詢房屋轉讓的一些法律問題。他拿出一份房屋轉讓協議，激動地說：“對方把我告了，我覺得我沒錯，想請你們幫我評評理！”
原來去年年底，老何將名下一套房子轉讓給蔣某。房款付清後，老何按協議配合蔣某過戶，但遇到了麻煩。房管所要求老何兩夫妻一起簽字過戶，但老何老伴卻以不知情為由拒絕過戶。為此，蔣某一氣之下起訴到法院，要求老何兩夫妻履行過戶義務。
私自賣房 妻子被蒙拒絕過戶
老何提供的房屋轉讓協議上，只有老何與蔣某的簽字。調解此事的老孃舅心生疑惑：“房屋是你們夫妻共同財產嗎？賣房子這麼大的事情為什麼你老婆不知道？”老何無奈吐露實情。原來這房子一直租給蔣某一家，已經五六年了，兩家關係還不錯。前幾年，老何瞞著老伴向蔣某借錢用於投資理財，誰知投資失敗，老何還不出錢。蔣某建議將租住的房子便宜賣給他，借錢的利息就不付了。此後，老何與蔣某簽訂房屋轉讓協議。但老何老伴知道後，卻不肯配合過戶。
老何接受了調解建議，跟蔣某聯繫，希望通過調解來解決此事，蔣某也表示同意。法院已經受理此案，按照“訴源治理”的工作流程，老孃舅立即聯繫該案件的承辦法官，說明此案有調解的可能性。法官徵求當事人意見後，將案卷移交到街道調委會，並就此案涉及的法律關係對調解人員進行了指導。
老何夫妻與蔣某夫妻如約來到街道調解室。買賣雙方當事人一見面，互不理睬。老何老伴憤憤不平，怪老何不經商量便宜賣房，怨蔣某白眼狼，乘人之危落井下石。蔣某不甘示弱，嚷著好心沒好報，不配合過戶就法院見。而老何則堅持是房管所不同意，不是自己的責任。
老孃舅則從法律角度幫助他們分析案情。首先，老何未經老伴允許私自轉讓夫妻共同財產，於情於理於法都是有錯在先，要承擔一定的法律責任。其次，蔣某在簽訂協議時，未盡到房屋所有權的注意義務，導致協議存在法律上的瑕疵，也要負責。而目前矛盾的焦點是：雙方對這份房屋轉讓協議如何認定？
雙方同意加價後 加多少又有了麻煩
解決該矛盾的突破口在於老何老伴對於該轉讓協議的態度。雖然她口口聲聲說不想賣房，但也顧慮到被告上法院，面子上過不去。她的主要癥結在於房子的價格賣低了。“如果再補償一些，房子賣給他算了！”
有了老何老伴的明確表態，老孃舅轉向買方蔣某，幫他從法律上分析，在明知房子是夫妻共同財產的情況下仍然簽訂協議，蔣某沒有盡到足夠的注意義務，要承擔較大的訴訟風險，而且不動產產權轉移是以過戶登記為標準，如果對方堅持不肯過戶，仍然無法取得房屋所有權。況且蔣某的主要目的在於房子順利過戶，取得房屋所有權，解決孩子今後的上學問題。蔣某默不作聲，基本認可我的說法。一方要錢，一方要房，老孃舅建議蔣某在經濟上再適當補償老何一方，蔣某同意了。
到底補償多少，雙方又對補償金額起了爭執。老何老伴認為應按照市場價進行補差。蔣某則認為，房子達不到市場價標準，且有利息錢用於抵消房款，
補償價格最多1萬元。你來我往，雙方都不肯讓步，調解又陷入僵局。這房子的具體情況老孃舅事先了解過，房子面積小、歷史久、位置差，遠沒有他們所說的高房價，再則老何有過錯在先，理應承擔相應責任，於是他們建議酌情減少補償金額。另一方面，又向蔣某夫婦算了一筆“賬”，如果調解不成走訴訟途徑，算上訴訟的時間成本、律師費、時間成本等，1萬元確實不算多，建議再適當提高補償金額，早日了結該糾紛。最終，雙方各退一步，在賠償金額上達成一致，並約定蔣某一方付款後，老何兩夫妻立即陪同他們做好房屋過戶手續，蔣某也撤銷起訴。至此一場由房屋轉讓引發的訴訟在開庭前握手言和，圓滿解決。
老孃舅有話說
房屋轉讓是大事，一人做主可不行。
《婚姻法》第十七條第二款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。” 《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”同時，最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”該解釋第三條第二款規定：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”
綜合以上法條分析本案，老何未經老伴同意出售夫妻共同共有的房屋，違反了《婚姻法》的相關規定，而蔣某雖然付清房款但因為沒有過戶仍未取得房屋所有權，如果老何老伴堅持不肯過戶，蔣某不能強制對方過戶，只能要求解除合同並要求老何一方承擔支付違約金、賠償損失等違約責任。一方賠錢一方無房，這樣的結果並不是雙方最終的心理期望。人民調解從當事人的需求出發，以理服人，以情動人，釋法明理，化解糾紛，使雙方當事人怒氣而來，滿意而歸。
2019年起，我區開始推行訴源治理工作，引導矛盾糾紛在訴前通過調解的形式化解，減少訴訟案件增量。本案也是訴源治理工作推進中的一個典型案例。雖然涉及房屋轉讓這個複雜的法律問題，但相對而言法律關係明確，法律事實清楚，雙方當事人沒有重大分歧，通過人民調解的形式予以解決，最大限度地節約了司法資源。
本期老孃舅：李 軍 黃萬剛
（靖江街道人民調解委員會）
文字整理：徐紅麗
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