在2020年的平安夜，英國成功和歐盟擬定了脫歐貿易協定。
對於我們這些一貫的看客來說，脫歐似乎成功了，而且是有協議脫歐的成功。
但對於很多真正處於英國脫歐漩渦之中的人來說，簽署了的貿易協議實際上對他們沒有什麼好處，對於他們來說，脫歐確實成功了，但是仍然是“硬脫歐”。
這主要是因為，在名目繁多的脫歐協議內容裡，與服務業有關的部分少的可憐。服務業佔據了英國85%的工作人數，而服務業在脫歐協議裡的內容可能還不到8%。
當然，有些服務業類別，比如說酒店旅遊，就不那麼依賴服務類的協議（更依賴人員流動政策，這一點在脫歐協議中有反映，保留了90天免籤旅行），相比之下，諸如金融、法律、諮詢等方面的商業活動就很依賴雙方政府的互相認可。
金融城的新情況
脫歐協議主要涉及的是關稅與主權，對於服務業所仰仗的各類制度規定則沒有太多的商量。
在2021年的新年之後，對於各類服務業的從業人員，會發現一種“進的來，出不去”的情況。
之所以說進的來，是因為英國政府方面為歐盟資格認證開放了一些通道，許多在歐盟（以及北歐和列支敦士登）獲取的資格認證，可以在英國獲得認證；但歐盟並沒有投桃報李，也為英國開放類似的權限，英國的許多認證在歐盟仍然處於不通用的情況，也就是說英國的從業者，如果沒有歐盟牌照，就不能在歐盟開展業務。
這種情況給英國的服務業帶來了不小的麻煩。尤其是涉及跨境交易最多的金融業，必須調整原本的交易模式。
根據《金融時報》的報道，在新年後第一個星期回到辦公室，倫敦金融城內大量的從業者發現自己沒辦法做歐洲的生意，這令他們相當無奈，不得不尋求各種替代的辦法（比如進行間接交易）來維持業務。
對於倫敦的寫字樓市場來說，金融業面臨的問題幾乎就等於是整個市場面臨的問題。
由於現在市場不對等情況的出現，英國公司不能做歐盟成員國的生意，而歐盟國家的公司卻既可以做英國的生意，也可以做歐盟的生意。長此以往，英國對於金融從業公司的吸引力就會不斷降低，而作為英國金融業產業集聚化程度最高的倫敦，其寫字樓市場將因此而失去大量的租客——換句話說，大量的寫字樓需求。
金融業務的重要性
根據2020年倫敦金融城政府（與倫敦市政府GLA分屬兩個不同的機構）的統計，金融城內的公司總共僱傭了不少於52萬2000名的勞動力，這其中，有34%的勞動力都隸屬於金融業。通過簡單計算，我們可以知道，金融業的勞動力大約有17萬9000人。
英國的寫字樓的建議人均工作面積為5平米（不含公攤面積），按照這個標準計算，17萬9000人佔據了全金融城內89萬5000平米的寫字樓存量，如果換算成平方英尺，則為963萬平方英尺，這相對於倫敦金融城全部的寫字樓存量來說，其實並不算很高。Knight Frank曾經統計過（公佈於2020年4月）金融城的寫字樓存量大約為1.23億平方英尺，所以963萬隻佔到了其中的7.8%左右。
但金融城的寫字樓市場（其他地區的寫字樓市場也一樣）並不是按照行業區分後相互孤立的，而是由於某些核心產業的壯大之後產生了一個環環相扣的綜合市場。
金融業公司如果大量外遷，等於其上下游公司缺少了需求和供給，也會導致這些公司的經營情況惡化或者乾脆就跟著這股風潮一起外遷。所以，假如金融業衰落了，金融城寫字樓空置率的上升絕對不會用7.8%來封頂。
除此之外，歐盟的金融業務又在英國金融業總體出口業務中佔據了很大的部分。
根據ONS統計的2018年數據，全英金融服務業中有478億英鎊與出口有關，其中的212億出口到了歐盟，而全英國金融業務當年的總產值是1320億，出口佔36.2%，
歐盟部分佔出口的44.4%，總金融業務的16.1%；如果把對歐盟金融業務當做組成英國GDP的一個單獨行業的話，其貢獻率為1.1%左右，幾乎等於整個第一產業（農業）對於英國GDP貢獻的兩倍。而這還只是考慮了主要金融業務，沒有計算金融業務衍生的其他服務對經濟的貢獻。
因此，如果長期無法解決對歐金融業務准入性的問題，英國經濟的基本面都會受到比較大的影響，而在基本面情況不良的環境中，寫字樓所屬的商業地產板塊的前進就會更加艱難。
//金融業務還影響金融城寫字樓需求結構的轉變//
在新冠疫情之前，金融城和大倫敦（Greater London）本身實際上已經在慢慢地進行一場時間跨度很長的需求結構轉型中。
我們認為，這一場轉型可能會導致金融城從當前的“以金融業為核心，科技產業為輔助並支撐起大量專業服務業”的寫字樓需求模式轉變為“以科技為核心，金融業輔助並支撐起大量專業服務業”的新需求模式：科技以及與之有關的行業（主要是通訊和傳媒，共同組成TMT板塊）將在僱傭人數方面超過金融業，併成為創造辦公空間需求的主導行業。
新冠疫情基本上可以算作是2020年第2季度才在英國爆發的。從JLL對1季度金融城的寫字樓消費統計數據來看，吸納寫字樓最多的雖然是專業服務業及金融業，但科技、媒體及通訊行業（即紅色部分TMT，全稱為Technology、Media and Telecom）是一個僱傭人數比例遠低於其寫字樓消費比例的行業，暗示著這一行業正處於領先於傳統寫字樓消費行業的發展速率中。
實際上，我們認為，在2028年左右，TMT行業應該可以在每年的新增就業人數上超過金融業，這不但因為當前這一行業的就業人數增長速度已經快於金融業，而且因為金融業相對於TMT來說屬於傳統行業，擴張速度在未來預計也比TMT要低。
基於對就業人數增長數量的貢獻，以及目前倫敦在金融業和TMT的整體增長速率，對於整個倫敦城來說，至少需要10年時間才能讓TMT行業每年新增就業人數（2018年基數約5萬人）超過金融業每年新增就業人數（2018年基數約18萬人），即至少在2020-2028年內，或在此之後。
不過實際情況在金融城內可能會加速。根據City of London自己的統計，在2018年這一年，金融城內金融類的僱傭人數從17萬4000增加到了17萬9000，增加了5000人，也就是增長率約為2.9%。而同年科技行業的僱傭人數增長率為11%，相當於金融業的3.8倍，這比倫敦整個的估算更加強（倫敦政府GLA的估算全倫敦的TMT行業人數增長速度為金融業的2.6倍）。
因此在金融城，TMT行業應該能更早成為新增辦公空間需求的主導力量，也許就在近3年內。
因此倫敦金融城的轉型可能在短期就能完成了，但金融業如果衰落，那麼就可能會是另一個故事了。
在金融城，金融業和科技行業本來就是相互促進的兩個行業（兩者一起令倫敦成為了金融科技FinTech方面的全球翹楚），因此情況又回到了上面所說的樣子：金融業衰落同樣會導致科技公司發展的遲滯，最終金融城的需求可能因此而出現不斷下降的局面；而並非在金融業衰退後科技行業還能繼續保持高歌猛進，不斷為寫字樓提供與之前同樣多的需求。
情況會好轉嗎？
最終我們來到了最關鍵的問題：既然金融對於寫字樓如此重要，情況會否好轉呢？
我們認為，短期應該是不會的。至於中長期，最終仍然要取決於歐盟和英國就金融服務方面達成的協議（目前是沒有協議的）。
短期不會是因為短期之內就算達成了一個協議，也可能沒有什麼用。
目前英國政府確實在和歐盟商量一個專門為了金融服務業而設的准入協議，但是正如當初的脫歐協議一樣，究竟能否談成是未知的。並且與脫歐協議不同，這個新的協議的商談似乎沒有一個確定的最終到期時間。
同時，英國官方這一次的談判態度也和之前一樣沒有什麼不同，開始的姿態相當強硬（至於最後的姿態是否會突然轉彎還未可知），央行行長本人明確表示了英國不會為了歐盟市場而接受歐盟的所有要求。
實際上，就算英國不惜一切接受歐盟要求意義也不大，因為歐盟本身也要在2021年修改自己在金融方面的規則。
在2020年底時，歐盟出臺了新的資本市場行動準則，列出了一系列將要在2021年開始的關於資本市場規則的修改，因此即便現在雙方有一個准入原則，英國公司實際上也不知道自己“被准入”的到底是一個怎樣的市場。
中長期當然還是取決於有沒有一個協議，不過就目前情況看，英國在達成協議方面話語權可能不如歐盟，因為在雙方資本市場的活動中，歐盟除了在衍生品交易、匯率、資產管理等方面的優勢較小，在其他方面相對於英國都有很大優勢，基於其在匯率和衍生品交易上難以比擬的強大，英國也有一定話語權，但其在資本市場中的地位還是不如歐盟。
不過，相對於之前脫歐協議中涉及主權、關稅等相當嚴肅的話題來說，金融准入和資格認證顯然沒有如此強的政治性，因此英國如果和脫歐協議一樣，為了獲取進入歐盟就需要拿某些東西交換，這一次的籌碼想必也不會像脫歐談判時一樣重磅，因此協議談成的可能性還是比較大的。
參考來源
Financial Times (2020) City of London stumbles through first week of Brexit
Gov.UK (2020) Get your EU professional qualification recognised in the UK
City of London (2020) City of London jobs
ONS (2019) UK trade in services by industry, country and service type: 2016 to 2018
JLL (2020) Central London office market report 2020 Q1
GLA Economics (2016) London labour market projections 2016
SPGlobal (2021) Skepticism around EU financial services deal, as UK says no to rule-taker role
Regulation Tomorrow（2020）European Commission publishes new Capital Markets Union Action Plan
