昨天，一則深汕合作區的消息全網瘋傳，消息內容稱：
如今深汕合作聯網，假如業主在深汕合作區購買了首套房，此後在深圳市區範圍內購入的住宅便算二套房，契稅要三個點。
而此前，根據政府規定，在深汕合作區內購入的首套房並不計入深圳市區限購範圍，因此，假如在深汕合作區購入了首套房，此後在深圳市區購買的房產仍算是第一套房。
收到消息後，南方樓事火速致電深圳市住建局，對此，住建局的回應是：
沒有收到通知，仍然按照之前規定，
在深汕合作區購買的首套房並不納入市區限購範圍。
樓市敏感，任何風吹草動都會影響購房者的決策，早闢謠，早安心。
01
深汕樓情
4月8日，深汕特別合作區出讓年內首宗宅地，深汕城建底價1.96億拿下，樓面價僅1590元/平。
公開資料顯示，深圳市深汕特別合作區城市建設投資發展有限公司成立於2017年12月20日，註冊地位於深圳市深汕特別合作區鵝埠鎮創富路文貞樓2棟三層，法人代表為沈開權。
根據要求，該地塊將建可售安居型商品房，另配建便民服務站等公共配套。
由於只有一家企業參與競拍，本次競拍並未觸及最高限制價格。
出讓的宗地，位於深汕合作區鮜門高鐵片區，畢昇路東側。佔地面積為38533㎡，計容建築面積為123305㎡，土地使用年限為70年。
該地塊起始價為19600萬元，最高限價29400萬元，最高樓面價為2384.33元/㎡。
根據宗地出讓條件顯示，該宗地採用“單限雙競”的方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競無償移交給政府的安居型商品房面積。
地塊開拍前，就限定了競買人必須是具有深圳市保障性住房項目開發經驗開發商，不接受聯合競買。
宗地安居型商品房建設戶型標準面積不超過90平方米，獲得地塊後一年內必須動工、四年內竣工。
項目建成後，宗地內安居型商品房部分須按照區管委會關於安居型商品房的相關規定進行銷售，配套的商業用房部分可分割辦證、轉讓。
自2015年至今，深汕合作區共出讓了9宗居住用地，其中6宗位於鵝埠鎮，1宗位於小漠鎮，2宗位於鮜門高鐵片區，也就是本次待出讓地塊所在區域。
這些地塊大多被深汕控股競得，少量地塊被輝煌實業、振業房地產等房企獲得。
去年12月4日，深汕合作區商品房解凍後的第三天，出讓了7塊工業用地，其中3塊位於鵝埠鎮，另外4塊位於鮜門高鐵站北片區，均獲得報價，並且以底價成交。
02
深汕房價
目前，深汕樓市可選商品房都聚集在鵝埠，數量屈指可數。
去年12月，深汕特別合作區“解凍”，幾天後振業時代項目緊急開盤，據項目銷售透露，4天來訪人數約8000人。而輝煌一號剛公示的認籌客戶，也達到了5335批。
去年12月7日振業時代花園認籌最後一天，沒有認到籌的人不願散去，場面一度失控......
目前合作區在售樓盤只有個位數，其中僅1個樓盤已拿到預售證，備案價為9434元/㎡起。與6萬多的深圳房價相比，深汕合作區的房價可謂是“白菜價”，僅為深圳房價的1/7。
目前，深汕合作區的住宅產品有振業時代、輝煌1號；公寓產品有綠地中心，開元小區。
01
振業時代
產品類型：住宅
套數：542套
面積：約77-115㎡
均價：1.1萬/㎡（總價最低約78萬）
特點：低總價、國企開發、規模大但密度低
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輝煌1號
產品類型：住宅+居住類公寓（70年產權）
套數：1474套 （僅70%房源面向社會銷售，即1031套）
戶型：34-204㎡
均價：1.1萬/㎡（總價最低27萬）
特點：小面積低總價、投資門檻最低
03
綠地中心
產品類型：公寓
套數：約1500套
戶型：36-56㎡
均價：0.9-1.2萬/㎡
特點：小戶型商務公寓、精裝交付、位置好
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開元小區
產品類型：公寓/宿舍
套數：約238套
均價：約1萬/㎡
特點：該項目商業部分禁止出售，公寓部分限整層或整棟出售，出售對象為在深汕特別合作區落戶的相關企業。
深汕購房條件以及規劃補充資料
（圖片源：樂有家研究中心）
03
城市現狀
現在的深汕合作區，到底長什麼樣？
想必很多人依然對這塊“飛地”的真實現狀一無所知。
去年十二月，南方樓事前往深汕實探。
不僅僅看到了混亂的樓市，還看到處於起步階段的城市建面、沒有支撐的商業環境和混亂的餐飲店。
01
城市建面
首先是城市建面。在各鎮遊走，看到的景象可以用「開天闢地」這個詞來形容。
道路兩邊是裸露著黃泥的低矮土坡，還有剛適應新環境長得參差不齊的小葉榕。
繼續往前，才能看到稍稍看到「深圳第11區」的模樣。沿途有會展中心、輝煌花園、振業時代以及一些建起的高層建築......
除了初見模樣的一些建築，路上看到的風景基本上是這樣的：
02
餐飲業
深汕合作區有什麼吃的？
南方樓事小分隊出發前，抱著吃海鮮、涮牛肉火鍋的美好期待。然而去到當地，被提及最多的居然是：麥當勞......
因為在還是十八線小縣城模樣的深汕合作區，有一家麥當勞已是難得。
首個開盤的振業時代旁邊，有一家能算得上合作區裡“高檔的餐廳”，毫無意外爆滿。
一看菜單，價格並不比深圳便宜。
晚餐時間，南方樓事在一個小巷裡找到了一家牛肉火鍋店，就餐環境跟大排檔無異。
一天兩餐下來，從餐飲業就窺見合作區現在存在的問題。平日裡沒有什麼生意、服務能力跟不上、服務員主要為中年人偏下，很少看到年輕人.......
面對突然湧入市場的深圳投資客，深汕人反應似乎過於“遲鈍”且沒有做好準備。
對此當地人解釋：這邊的商鋪常年處於虧損狀態。
因為市場凍結，本地也沒什麼人，最近因為市場解凍，振業吸引了一大波深圳投資客，大家都十分慌亂，沒有做好十足的準備接待客戶。
03
商業
再來就是商業方面，而深汕還不存在真正意義上的商業。
比較繁華的地方基本上都是沿著高速的路段，而且多半為汽車維修中心、餐飲店、以及一些小百貨店等。
唯一“上檔次”、正正經經的商業在中心區華潤的赤河廣場，已於今年4月30號開業。
半年時間已經過去，現在營業的卻只有5家門面。
市場凍結這幾年，深汕基本“無事可做”，大家都在等著市場解凍，等待著拓荒牛（人才引進）入場。
這樣就導致整個深汕市場的商業，或者是說商店難以生存。
大部分商店在這幾年是處於虧損狀態，還能活下來的不是非常小的日常商店就是老闆有點小錢的餐館。
還有一些硬撐的商店，也是在等。他們希望市場解凍之後，一切都會好起來。
04
農民房
關於深汕商品房以外的市場情況，我們採訪了駐紮當地三年的K先生。
K先生表示：深汕合作區農民房，比商品房市場還混亂，部分租金坐地起價。
說出來可能大家都不會相信，深汕農民房單間的租金去到1800元/月，而且還是沒有獨立衛生間的，一房一廳的租金在2600元/月左右。
這個價格已經跟深圳城中村的價格不相上下，但好歹深圳城中村還有很多商業配套交通便利，而深汕農民房有什麼？連一家沙縣小吃都很難找到。
更令人意外的是，租金如此“昂貴”的農民房十分搶手，還出現租不到的情況。
更多現場實探查看往期文章：站在萬人搶房的深汕，我看到40年前的深圳
04
深汕未來
目前，深汕特別區管委會設在鵝埠，據小道消息行政中心未來要遷到赤石組團，但具體的位置還不確定，現在整個赤石尚未開始開發。
可以看到，4個鎮有各自的功能、各自獨立。有經濟、政治、文化、社會、生態，構成一個小型城市。
從規劃上來說“再造”一個深圳這話不假。（中心區詳細規劃南方樓事之前已有文章詳細描述，可點擊翻閱：獨家！深汕合作區CBD規劃曝光，高鐵機場摩天大樓全齊了！）
但是大家需要等到什麼時候？K先生表示，最樂觀的期限是3-5年出小樣。
而現在整個深汕面臨的最大難題不是城市配套、不是企業、不是房地產，而是還沒有人願意來，很難吸引進人才。
“去年年底常住人口只有5萬，今年就有十幾萬了，主要是基建人員。”雖然深汕掛牌之後，片區人口大幅提升，但創新人才的數量仍然遠遠不夠。
按照規劃，深汕特別合作區在2035年的人口將達到150萬，而城市基礎設施公共配套更是按照300萬人口標準配置，未來將發展成為一座中等規模的濱海城市。
南方樓事實探時發現，雖然騰訊深汕雲計算數據中心、華潤新一代數據中心、華為（深汕）雲計算服務基地等項目就早已引進園區，但這些龍頭企業還未形成顯著的集聚發展效應，片區就業氛圍仍然冷清。
目前，在吸引人才方面，深汕特別合作區最為矚目是人才安居房規劃，“嚴格控制房地產，用足夠的安居房和最好的配套來吸引人才。”
在整個住房體系中，保障性住房佔比達到60%，計劃2022年建設11個保障性住房，提供約7萬套房源，眼前的配套就有北大深圳醫院、南外教育集團和深圳書城等。
圖源人才深圳 可視化實驗室
雖然保障性住房解決了年輕人在大城市生存的最大問題，但在吸引人才的政策上，深汕特別合作區顯然還有諸多可以補充、調整的空間。
在人才大戰上從不服輸的深圳，未來將為吸引人才作出哪些創新舉措，目前仍是未知數。
但值得一提是，片區近期的動作頻發，已經讓以唐生為例的新深汕人，成功被點燃熱情。
（圖源深汕特別合作區貼吧）
也許對於習慣了高樓大廈的深圳人來說，深汕特別合作區與他們印象中的深圳，仍有一段距離，但對於那些親眼見證了“第11區”發展變化的新深汕人來說，他們選擇相信這裡將誕生新的城市奇蹟。
