第一季度，重庆来福士A座交付给市场带来逾6万平方米的新增供应，系解放碑板块近三年来的首个新增项目。受经济增速放缓及疫情的叠加影响，商务活动暂缓、客户经验预期下调或运营调整，季内市场需求走弱，净吸纳量录得负1.3万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量为负5千平方米。相应地，市场整体空置率环比上升1.2个百分点至30.6%，甲级写字楼整体空置率环比上升1.8个百分点至33.8%。季末城市经济活动开始有序重启，同时重庆政府出台二十条政策措施助力中小企业共渡难关，有望加速市场复苏。
着眼需求端，金融业、专业服务与TMT为季内前三大需求来源，分别占比36.5%、12.8%及12.3%。由于重庆复工时间较晚，例如解放碑CBD辖区企业按规定不得早于2月24日复工，而大部分写字楼直至三月中旬才开始陆续复工，因此第一季度成交集中在春节前，且主要为前期累积的需求落地。退租方面，受金融市场波动加大影响，非传统金融类租户退租案例较多，占比市场退租面积24.5%，且以本地企业为主导。值得关注的是，虽然截止季末重庆规模以上企业复工率已超95%，但疫后企业实际经营情况仍具不确定性，特别是小微企业及线下教育、旅游、零售贸易等受疫情影响较严重的行业，预计疫情对市场的隐性风险将于下季度进一步释放。
因此，写字楼业主面对市场供需矛盾及疫情影响的双重挑战，加之依靠高周转的二房东持续以价换量维持现金流，市场平均租金持续下行。季内优质写字楼平均租金环比下降0.8%，至季末报79.0元每平米每月，其中甲级写字楼下降0.9%,至89.0元每平米每月。与此同时，为支持中小微企业渡过困难期，在疫情期间重庆对承租国有资产类楼宇的中小微企业酌情提供至多3个月的免租优惠。
展望2020年，重庆优质写字楼市场还将迎来约31万平方米的新增供应。由于疫情升级为全球事件使宏观经济不明确性增加，预计将有约15%的供应推迟入市。着眼需求端，短期市场预计持续吸收疫情带来的压力。尽管如此，医疗健康、线上教育、办公平台软件等专业服务类TMT企业迎来增长契机。此外，随着推动成渝地区双城经济圈建设四川重庆党政联席会议第一次会议召开、重庆市政府与新加坡贸工部签署《重庆市政府与新加坡贸工部同主办中国国际智能产业博览会意向书》、包括腾讯西部云计算数据中心二期在内的重庆市2020年首轮“新基建”项目集中开工等重要事件的推进，为市场带来积极信号。
“疫情致使经济活动放缓，继而影响第一季度重庆优质写字楼市场的表现。随着国内疫情防控成效显著，租赁需求于三月下旬起有所回升，而疫后写字楼如何承接需求端的转变是加速市场复苏的关键，包括评估租金和租赁条款的灵活性及加大建筑可持续性和健康特性方面的投入等。与此同时，医疗健康、线上教育、金融保险等逆势扩张的行业值得关注。”
第一季度，重庆零售物业市场无新增供应。受疫情影响，可选消费意愿走低、购物中心缩短或暂停营业和地区旅游业停滞等因素让城市消费活力锐减。具体而言，重庆市内购物中心在疫情高峰期休市直至三月初待防疫成效显现才得以逐步恢复，截止至4月初，个别项目仍未恢复到疫情前正常的营业时间。而地区旅游冲击更甚，重庆作为网红旅游城市，旅游消费系重庆消费市场的重要支撑。统计数据显示，2020年1-2月，重庆市社会消费品零售总额1,518亿元，同比下降24.7%。因此，重庆零售物业市场承压，市场空置率环比上涨0.1个百分点至9.8%；全市购物中心首层平均租金环比下跌0.6%，报每月每平方米383.2元。尽管如此，随着疫情得到有效控制，且受惠于政府出台的各项消费扶持措施，包括举办“2020重庆渝中春夏消费季”、向市民发放千万元消费券刺激消费等，市场有望加速复苏。
区域市场复苏呈差异化表现。受山形地势、新商圈崛起等多个因素，近年来老牌商圈解放碑转型升级，凭借历史资源等先天优势发展旅游业。因此，游客消费在域内购物中心的定位权重不断加码，运营商纷纷引入运动、网红茶饮、本地餐饮等业态，季内Adidas Originals及Puma旗舰店进驻WFC即为佐证。由于旅游停滞，短期内解放碑复苏压力较大。作为重庆第一商圈，观音桥商圈率先复苏，据观音桥商圈管理办公室，三月底日均客流量已超45万人，达到平时的87%以上，商圈整体复工率超98%。季内域内零售项目调整步伐未变。在次级商圈，位于成熟住宅板块的品牌购物中心，业主运营能力强，借机对租户迭代升级。
展望未来，2020年重庆零售物业市场将迎来53万平方米的新增供应，其中备受瞩目的TOD城市综合体龙湖金沙天街的开业将拉开沙坪坝商圈扩容升级的序幕。随着国内疫情得到有效控制，旅游业或将于五一假期起逐步复苏，城市消费活力有望回升。然而，由于疫情影响在海外不断升级，国际品牌扩张或将放缓，但这也给予内资及重庆本土品牌更多发展空间。
“鉴于海外疫情发展的不确定性，年内出境旅游受到较大影响。因此，包括重庆在内的网红旅游城市有望在经历短暂停滞后于下半年迎来旅游业的快速复苏，继而支撑消费市场回暖。而本土餐饮作为旅游消费的重点，或将迎来新的升级发展契机。与此同时，如运动和康养等健康绿色品类将助力业主迭代升级。”
第一季度，重庆仓储物流市场录得普洛斯东港三期交付，新增供应面积约3.7万平方米。季内净吸纳量录得约负4.5万平方米。究其原因，疫情使跨省市交通受阻、复工延迟，以电器为代表的制造业企业不能按照既定计划开工复产，短期内仅能依靠去库存实现销售，故而仓储需求缩减，占比季内退租面积的62.3%；以及电商租赁需求归落自建库导致的大面积退租则占比22.1%。新增需求方面，食品为代表的零售业及汽车零部件为代表的制造业主导季内去化，分别占比39.6%、33.7%。
相应地，重庆仓储物流市场整体空置率环比上升2.2个百分点至30.7%，全市高标库平均租金环比下跌0.6%，至季末报23.6元每平方米每月；其中退租集中的东港园区区域整体空置率环比大幅上升20.5个百分点至47.9%，区域平均租金则大幅下调1.9%，至季末报每月每平方米23.0元。
展望未来，2020年重庆仓储物流市场还将迎来约87万平方米新增供应，市场供需压力犹存，租金走势或继续下探。尽管如此，得益于“成渝地区双城经济圈”的提出，陆海新通道上升为国家战略，重庆将从西部中心走向国际枢纽。与此同时，从重庆“制造”到“智造”，传统工业的转型升级也将为仓储物流需求增长提供内生能力。借此，重庆仓储物流市场发展开启新篇章。
“阶段性的市场供需不平衡为重庆仓储物流市场带来较大的去化压力，开发商的租赁策略或将进一步调整以适应市场，这给计划仓储设施升级或搬迁的租户提供契机，重庆高标库的目标客户范围也因此将再次扩大。”
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