幸福來敲門
我有幾個在重慶的朋友在這幾年陸陸續續的二次甚至三次購房，不僅為自己名下的物業數量添磚加瓦，而且很大的改善了自己的居住品質。
哪怕是疫情剛剛緩解的現在，都能看到他們興致勃勃的在朋友圈分享：政府新推出地塊的樓面地價又漲啦，房子要漲價啦，改善房產儘快下手啦。政府房產新政對購房是利好，銀行利率也下降啦，現在不買新商品房更待何時啊！新房太遠看不上，核心優質的二手房也可以啦！
某某全新低密度洋房社區吸引了他們的目光：
低密度洋房
現在的新商品房裡，這種低樓層的純洋房社區充滿了濃郁的花園氣息。看著就很心動啊！我能有這麼一套房產多好！
有的朋友不樂意了：這樣的房產有啥好的，高層大平層才是現在更優的物業啊！買洋房那是老黃曆了！讓你們看看高端大氣上檔次的大平層：
大平層
朋友圈一陣轟炸，結果“大平層派”紛紛落敗。大部分朋友都說，大平層雖然好，但是問題比較多，說改善用房的首選，還得是洋房！
究竟孰是孰非？且看我們一一道來。
01 普遍意義上高層大平層物業的缺陷
高層建築，一般指的是18層至34層的高樓層物業。市場上的商品房也有34層以上的超高層物業以及9層至18層的小高層物業。在這裡我們統一將這些都歸類到高層房產裡付，方便與洋房的比較。
一般人認為的高層都有哪些缺點呢？
1、小區容積率高，居住人口多，擁擠、嘈雜。
高層
洋房社區的容積率一般都在1.2-1.5之間，最高一般不會超過2；而高層的容積率一般在2-4之間，最高甚至可以到8 。同樣面積的地塊建造了更多的房子，自然會讓居住人口更多。人多產生的噪音、雜亂、擁擠等問題難以避免。
2、高層建築得房率較低，公攤較大，且贈送面積少，性價比不高。
高層
從上圖可以看出，高層建築樓層裡的公區（紅框內）由於需要電梯間、樓梯間、過道及水井、電井、風井的關係，需要的公共空間面積更大；
而高層的贈送面積，一般也僅能贈送面積有限的陽臺部分（綠框部分）。由於建築法規的嚴格限制，現在對陽臺贈送的比例、陽臺的進深都有詳細的標準要求。而高層很喜歡宣傳的飄窗贈送，不僅贈送非常有限，且對空間擴展功能很小，還有著影響室內採光的缺點存在。
因此，高層的得房率一般在77%-82%之間，公攤較大，贈送不多。
而洋房在這方面的表現就會好很多。
洋房
從上圖可以看出，洋房由於基本是一單元一梯兩戶結構，兩戶人家共用一個公共空間。物業所需要的電梯間、樓梯間和過道面積要小很多，大部分的面積都在房產內部。
洋房
從上圖可以看出，洋房由於樓層較低，對於外立面上下一致的限制性非常小，因此非常容易設計出層層退臺、多陽臺露臺等贈送空間。上圖中黃框內都屬於退臺設計做出的陽臺和露臺，這種設計在高層建築裡是完全不可能實現的。
3、高層物業對公共設施的依賴性非常高。
由於高層物業不可避免的存在一棟樓里居住人口更多，人均擁有的出口通道更狹窄，且進出動線更長。
高層
高層物業裡，住在上層的人下樓需要很長的通道動線（紅色箭頭所示），且樓棟大門也僅有一個（黃色箭頭所示），兩三百戶人共用一個大門。萬一遇到火災或者地震，那麼逃生線路會非常擁擠。
高層通道上下行更依賴電梯，如果發生地震、火災或者停電等情況，高層居民下樓會非常辛苦，時間也會很長。
洋房
從上圖可以看出，洋房物業居民對公共設施依賴度相對較低。居民下樓的通道動線很短（紅色箭頭所示），且雖然大門（黃色箭頭所示）也只有一個，但是居民更少，幾戶甚至十幾戶共用一個通道，通行壓力非常低。
從電梯的角度來說，洋房這種底層建築，即使沒有電梯，出行所花費的額外精力和時間也不會太多，相比高層優勢非常明顯。
另外，更高的依賴意味著高層物業需要的公共設施更多，居民承擔的建造成本、維護成本及修繕成本也更高。
綜上所述，因此大部分朋友都說：既然再次購房，所求就是對現有居住舒適度的提升和改善。高層建築的擁擠、雜亂、公區等等問題既然和原來的房產沒有區別，那改善的意義何在？
因此，選洋房！選洋房！選洋房！重要的事情說三遍！
02 高層大平層物業的獨到之處
洋房一般指的是4層至6層的多層物業，再低的都稱之為別墅，再高的往往人們就把它歸類到小高層裡面。因此我們在這裡就以4層至6層的多層物業（大家喜歡把這個叫洋房）來和高層建築做比較。
1、洋房被綠植遮擋的問題
洋房
洋房的缺陷之一，就是被綠植遮擋的情況嚴重。從上圖可以看到，洋房物業非常好的綠化情況往往導致小區內綠植非常的高大濃密。良好的綠化帶來的不僅是氧氣和風景，還有對物業的遮擋。
黃色箭頭所示的陽光很難穿透綠植帶來的遮掩，導致室內採光不佳，亮度偏低。缺乏陽光會導致室內缺乏日曬，溫度會有所欠缺。綠植遮擋了空氣對流的通道，導致室內空氣流通性一般。再加上洋房離地面更近，地氣以及溼氣對物業內部影響更大。
因此，洋房和高層相比，陰暗、潮溼、黴變、低溫、氣悶的缺點比較明顯。
高層
高層物業和綠植距離相對更遠，被綠植影響的因素很小。黃色箭頭所示的陽光無法對高層物業做出遮擋，因此高層建築日曬更加充足、通風更加良好、採光效果更佳。室內的空氣新鮮度、明亮度都會更好。
2、洋房的視野問題。
洋房+高層
從上圖可以看出，洋房物業基本都除以同一地塊內，一排排一列列依次佈置。這樣普遍的佈局導致的結果就是洋房無論是哪個朝向，看出去基本都是鄰居的物業。除了往下看看綠地（洋房社區由於層高有限，因此樓間距不大，洋房之間的綠地面積也較小），往上看看天空，景色相對有限。洋房的視野，是一個很大的問題。
而上圖中的高層，明顯視野情況就更好。高層社區由於較高的樓層，導致設計時對樓間距要求也更大。
高層住戶即使看出去是鄰居的房子，距離也相對洋房更遠。往下看花園，面積也會更大。且住的越高，看出去更遠的幾率也會更大一些。
03 洋房高層各有千秋
因此，洋房和高層各有千秋，如果選擇，還需要看您對他們的特性的哪方面更加看重呢？對哪些缺點的寬容度更高呢？說洋房一定更好的朋友，未免有失偏頗哦。
疫情過來，國家對房產方面的新政非常有利於各位朋友再次購房。由於疫情的關係，最近的房價也有所鬆動，開發商對銷售政策也有所放鬆哦。
希望大家都能擁有更加喜歡的房產！
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