文丨武漢裴sir
我是武漢裴sir，武漢樓市宏觀和微觀專家，教你搞清楚樓市套路和內幕，實戰操作幫你由淺入深理解樓市投資奧秘。
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提問1：裴sir您好，今天上午融創城選房搶光，有人沒搶到，這事您怎麼看？武漢樓市重啟了嗎？下撥開盤會大漲嗎？
回答1：
1，裴sir 星球置頂帖寫過這篇文章，樓市季節週期，如果你去年年底的時候看到了這篇文章，果斷上車，能省10萬左右。
《樓市週期律讓投資客大賺幾十萬！》
2，
大家都覺得房價跌，那主要是二手房因為利率上浮被殺傷擠水分，但是二手房價格的底線是新房夯實的價格，金三銀四在疫情壓制下推遲了一個月，但是很明顯新房又開始上漲了。
3， 武漢的3環區位價格支撐點18年的時候是12.5k也就是白沙洲三環外的幾個盤，19年這幾個盤漲到14k 左右而且基本上都是尾盤超高層。武漢4環的價位是拉來萬科來刷新的，支撐價位是13k，也就是說從13-14k左右你有機會從4環逐步挪到3環區位。融創是在萬科之後才出來的，JYH之後沒有放鬆打壓，利率也沒有下調，自然到了年底的淡季，才會有11-12k的價位，這個價格是蠻意外的，畢竟有地鐵口，所以今年毛坯13k的價位是意料之中，參考白沙洲、光谷東的中建都是毛坯賣精裝的價格，融創毛坯賣接近精裝的價格也很正常。
4，
美國17-18年加息，19-20年降息，尤其是20年yq對美國影響較大，美國直接把利率降低到0-0.25%超低利率，而且美國還實行了5萬億經濟刺激。必然帶來全球的快速量化寬鬆，和房價的上漲！
5，
中國的LPR 就是在19年提出，20年執行的，因為前幾年美聯儲加息房貸利率 必須跟隨上行，擠水分，同時防止資金外逃或者避免人民幣貶值。高層看到了未來10年的量化寬鬆的大趨勢了，也是中國GDP總量超越美國的10年，發達國家的房貸低利率是未來趨勢，所以國家看到大家利率這麼高，就對商業銀行和購房群眾做了利益的折中，給大家房貸利率下調的紅利。
目前球友反饋3月份固定利率轉浮動LPR利率的4月月供已經減少了幾十塊了，多的甚至少了幾百塊！
6，
降息趨勢，加上樓市季節週期金三銀四因為yq的壓制延遲了一個月，但是並不意味著需求減少，現在樓市逐步回暖融創稍微漲到13-13.5k的價位支撐是沒有問題的，逐步接近3環區位14k的價格。
提問2：新人首問，兩人都是互聯網，區域，光谷板塊，首付，80萬，月供，7k，性質，投資，學區，儘量，未來規劃，出售，請幫推薦一下住宅，另請幫介紹下靠譜中介。
回答2：
首付80萬，月供7k貸款120萬，總價200萬左右的房子。
1，
互聯網行業比較建議光谷東地鐵11號線沿線的房子，有產業支撐、流動性可以，18k精裝價格是夯實的，16k的毛坯那就是政策打壓的倒掛紅利。而且武漢的互聯網行業主要就是在關山、光谷東、花山片區，未來找工作也是比較方便的，投資+自住都ok。光谷東網紅筍星球往期有回答，160萬的房子首付50萬上車，餘下30萬子彈為下一波加倉做鋪墊和準備。多軍多數是JLH的狀態，很明顯如果沒結婚第二套加倉很快就能湊齊首付，如果結婚了第二套就是首付5成，存錢速度很難跟得上房價漲幅。光谷東這邊產業不錯，人才流入也多，未來學校我覺得是會越來越好的。
2，
如果有小孩著急現成的學區可以考慮關山大道的二手房，80萬首付可以夠得著陶筍22-24k左右的房子，目前疫情衝擊下有一些筍盤，但是我整體感受yq逐步控制住了，加上利率下調，二手房市場有回暖的趨勢，陶筍就會越來越難。
學區比較重要的是中學和小學，資金預算有限可以考慮普通小學+實驗中學的搭配。也並不一定要選擇小學+中學雙學區，比如六小、十五小也可以考慮。光谷實驗中學主要對口光谷二小、光谷六小、光谷十五小；光谷一小東校區、光谷一小西校區，主要有5個小學， 其中光谷一小僅接收新竹路以南部分畢業生。
投資要考慮品質次新房，這樣未來好出手，保利、金地格林、融科都是可以的。光谷二小萬科城市花園、萬科紅郡、當代國際花園、現代森林小鎮優點是距離實驗中學很近，未來十小學區出來之後，怎麼劃片區都沒什麼影響。
3，
綜合而言比較推薦一人一套光谷東+花山新房筍配置，房貸下來了養一下金融槓桿額度這個非常簡單應急裝修，後面XYK提額應對一下問題不大。如果比較保守，建議最低首付，餘下的子彈繼續儲備，後期用對象的SFSD再根據行情加倉二套房。以上的打法肯定比你80萬隻買關山的學區房威力更大。
4，
渠道可以在知識星球獲取裴sir的聯繫方式，然後給你推薦靠譜渠道，但是很明顯，二手筍還是要靠自己多跑多看。
前幾天在星球統計了一下，球友反饋中建交資料秒光，融創毛坯雖然漲價了也沒買到，建議你在星球爬樓梯看一下交資料的方法，如果把握還不夠可以諮詢裴sir代搶渠道。
《這些神盤都是怎麼交資料的》
《矩陣、明源系統都有哪些後門》
《樓市週期律讓投資客大賺幾十萬！》
光谷中建球友反饋支持異地公積金貸款，你這邊沒有提及異地公積金貸款的問題，星球有北京、上海、深圳的球友去年異地公積金貸款的詳細流程，可以自己星球搜索，如果找不到可以星球向裴sir提問諮詢。
提問3：裴sir你好，去年買了大華三期準備自住，貸款100多w，交房延期到今年底。現住愛家皇家公館小複式兩居，雙層52平，大概165w，無貸款，有點像公寓樓，實用面積挺大的。光谷火車站旁有一個宇峰家園的老破小90平，貸款70w,正在出租 中。說是有風聲會拆遷，一直猶豫要不要賣。現在壓力有點大，目前手上有20w不到還房貸，欠家人50w一年內還即可。請問下現在如何優化資產。是現在賣房再選籌？還是等下半年價格起來再賣呢？謝謝盼復。
回答3：
1，
房價的上漲不同的樓盤優先級不同的：一般是新區品質新房首先上漲，比如白沙洲萬科雲城，區位可以品牌樓盤首開16.5k如今奔19-20k刷新白沙洲房價天花板。然後第二階段是主城區的中學二手次新房跟漲，你可以看到關山、光谷東地鐵沿線的樓盤現在陶筍和上個月相比難度在增加，價格在回暖。然後就是一些普通板塊的地鐵二手次新房開始上漲，尤其是武漢的地鐵開通之後，你會發現遠城區的房價在樓市回暖的時候不比熱點地區的房價便宜多少。支撐力強的區域樓盤在樓市冷下來的時候才能體現出來，以光谷東為例你就會發現武漢樓市涼涼的時候光谷東依舊火爆。最後才是老城區的老破大、老破小房子跟漲。
2，
愛家皇家公館雖然房齡不大，作為改善不適合，剛需上車165萬的市場價又夠得著三環區位內還可以的新房，所以你的房子是被新房壓制著的。所以我個人覺得這個房子在樓市回暖的時候相對漲幅是會被壓制的，屬於跟漲而非領漲的房源，主要是被上漲的新房價格抬起來。其實我個人覺得1年左右的資金完全可以用XYK 解決，成本4-5個點，並不影響你出手。
3，
光谷火車站20年就應當具備通車條件了，基本上也聽說這幾年買這部宇峰家園和噶光社區等拆遷，但是更細節的信息我也無從知曉，畢竟位置可以出租抵房貸壓力也不大可先等等。
所以我覺得愛家可出，光谷這邊老破小先等等，你沒告訴我你的收入情況，如果準備繼續加倉的話可以儘快出手裂變，原因見1中分析。如果不打算繼續加倉，那可以掛出來慢慢賣，買賣房子都要注意樓市季節週期，有全款房可以考慮jyd，不用擔心壓力的問題，現在降息週期到來jyd利息5個點出頭不是很高。
提問4：裴總好，最近一直在看房，目前意向兩個 1、花山，紐賓凱麓園，總高11層，128平四房（公攤17%）毛坯，總價187萬；2、白沙洲三環外青菱片區，新力城，總高53層130平三房（公攤25%），裝修，總價169萬。望指導哪個性價比更好，或後續空間大些。感謝。
回答4：
1， 如果真的考慮性價比，比較建議紐賓凱128四房換成11號線光谷核心區100-110左右剛需三房毛坯，性價比更高。用20平左右的面積換流動性更強區位更佳的剛需三房更划算。白沙洲青菱區三環外的換成三環內的中建、正商16-17k左右的樓盤更佳。地段相比更佳，支撐力更佳，流動性更強，性價比也會更高的。大戶型其實開發商都是相對不好賣的，如果不是長持的話，一般人都是選擇更佳區位的剛需三房。
2， 如果你是考慮人太多的話，一定要選擇更大面積的話，個人覺得花山億達略微性價比高一點，旁邊綠城奔18k了，蹭綠城的學校，再就是花山軟件園以及19號線通車後有光谷東的產業背書也有武漢站支撐，我覺得光谷片區的產業發展和規劃下花山不至於淪為睡城。
3，
白沙洲價格窪地承接武昌的人口外溢，前期發展不足，所以價格窪地。但是人口流入極快，房價漲幅也比較快，不過目前產業還不足，短期看還是剛需睡城。白沙洲的三環內的樓盤的優勢是三環區位，武漢的唯一一個12號線地鐵環線支持，區位支撐優勢，未來很有可能通過13號線打通光谷東，這樣區位優勢更明顯了。
4，
如果不是投資客n套房的那種，還是要自住的話，建議考慮自己的行業和工作地再做選擇。否則上班太遠傷不起，還要增加租房開支，無形中增加了開支和月供壓力。以上
提問5：新人首問，感謝回答。有剛需名額。生活在中南 現金10個，可以挪用30個。總預算40以內。年收入20+。計劃在今年6月前下單。這邊邏輯是。1、優先還是2手，淘筍。面積70-100平，2房/小3房。可以適當做gpgd 備選:卡梅爾89平，毛胚，1.42 滿二 中樓層 北辰當代95平，毛胚，1.51 滿二 中樓層 桃花源96平，毛胚，1.4 滿二 中樓層 2、剛需票試試搶剛需網紅盤。 如中糧，中建，瑞園，武漢融創城等。 聽說特別難搶，要CS 不知道，裴老師是，建議買新盤還是2手筍？另外如果搶中糧和瑞園成功率怎麼看？如果建議
回答5：
感謝付費提問
1，大概排序 二手筍大概排序如下，看你打算自住還是投資，未來是有13號線是經過高新二路的，是有投資價值的。北辰95小三房，9棟高層，幾十棟小洋房，整體小區環境還可以，出租大概2100-2500左右，出租率還可以。旁邊雲鏡18k精裝期房，對比而言現房毛坯1.51價位加5%左右的稅費我覺得還是值得的，現房到手簡裝出租可以緩解月供壓力。當代卡梅爾，洋房比較多，環境還可以，低樓層樓層陽光被遮擋，中樓層可以，我記得洋房是6層的。桃花源旁邊有醫藥企業，出租率還蠻高的，居住這邊球友也反饋夜晚有時候醫藥公司會偷排廢氣，空氣不好。因為管委會的人住進來了，所以比之前稍微好點了，企業偷排次數少點了，因為這個原因所以價格便宜1k。整體而言幾個二手房價格還算是ok，而且毛坯避免了yq房的可能，到手簡裝出租可行，方便回血。
2，
剛需新房首付40個瑞園可以，中糧和中建價格不便宜，買了期房2年後交費資金壓力有點大，沒法出租回血。中糧首開的時候問了朋友大概是2%，第二次開大概是年底，季節週期+渠道/星球買的方法， 交資料是50%以上概率，買到還要看運氣，交上資料了還得搖號靠前，最後買到概率30%左右。
這次yq的衝擊，也是一個機會吧，可能買到的概率會和年底概率持平，比其它時候會高一些。
如果你單身30年的手速很快，也可以參考裴sir星球的提交資料的教程方法，換高速網、蘋果手機比安卓快， 再就是壓縮資料size也可以，過去幾年裴sir和球友們一起合力總結了一些操作手法。
《武漢神盤都是怎麼交資料的？》
3，
樓市投資雖然你看別個買有些激進，但是實際上別個對自己的工作穩定性，資金調度分配安排都是非常清醒的認識。所以別個相比剛入門的小白有明顯更強大的風險應對能力。所以我個人覺得如果你要加槓桿，要注意風險把控，小孩掄大錘，沒有資產和樓市投資經驗，容易傷到自己。綜合而言，個人覺得你買這裡面的二手房更安全，而且性價比你這幾個二手筍也還可以不輸新房。沒有資產的小白相比多軍cf客，應對風險的能力根本不是一個量級的：
1，工資收入
2，房屋出租
3，兼職外快斜槓青年或者其它收入
4，找爹媽親戚朋友支援
5，大額度XYK，pos機養額 4-5%成本。
6，互聯網金融槓桿額度儲備隨時調用
7，JDDY一套房
8，從資產航母配置艦隊裡面出手一個護衛艦
提問6：阿sir.你好，中建星光城8#，下週開盤，已經交上資料了。1單元的兩梯兩戶，126平方的戶型，東戶和中間戶型選哪個好？二單元的118戶型，怎麼樣？126平方的公攤27%，2梯2戶。118平方的公攤23%，2梯4戶。126和118室內實用面積一樣，未來3年可能回武漢,建議買哪個大小，買哪一層？若買126的戶型，買東戶還是中間的126戶型？剛需，手裡80w. 用男友一個人的姓名買，還貸無壓力，涉及深圳異地公積金貸款。未來3年後可能會武漢發展，也可能不回去，待定。目前在深圳無房，女生手裡留一個首付30%的資格，等3年後，再決定是否把武漢的房子賣掉，在深圳買？還是回武漢發展，再買一個學區房。
回答6:
1，
深圳一線城市，一直是非常開放的政策，對於落戶也是補貼比較多，企業多，有很多農民房，房租成本也低，所以很多年輕人優先選擇深圳。北京、上海因為傳統的教育資源和醫療資源的原因，戶籍管控比較嚴，有些排外，房價打壓管控這幾年還可以。
相比而言沒有教育和醫療優勢的深圳通過開放和吸納人才極大的促進了經濟的發展，也因為開放所以房價漲幅一直比較快。19年開始美國開始降息，深圳房價開始上漲，目前已經又漲到了一個新的高度。
2，
用一個人的名額買騰出來了一個SFSD的資格是挺好的，即便日後不在深圳買，也可以在武漢繼續3成首付加倉2套。不過其中最大的風險就是情感風險，多少人相信愛情卻敗給了愛情，風險自行評估。
中建異地公積金貸款似乎不支持，建議你諮詢一下你的置業，賣毛坯之後，開發商普遍的會選擇性執行一些樓市政策。
武漢相當於是“安全區”，呆在這個“安全區”裡，最起碼給你足夠的換手置換“裝備”時間，不至於盲目亂買被亂槍打死。
北上廣深算是“決賽區”，能夠在一線城市留下來影響的不僅僅是你自己，還有你的子孫後代，決賽圈的人群註定了你的生存環境，也註定了你子孫後代的成長環境，十年後，一線與二三線的差距可想而知，尤其像深圳這樣的城市。
考慮到深圳已經漲了很多了，首付80個深圳買房上車門檻還是比較有限，我個人覺得選擇二線城市“安全區”更穩妥安全，未來武漢多加倉裂變幾套先用資產追資產的方式穩紮穩打也是可以的。
3，
我記得8號樓西側靠近馬路，考慮到噪音和陽光優先選擇東邊戶，樓層選擇 2/3樓層左右或者15層以上的。我記得128戶型更方正，陽光更好，我傾向於128戶型。而且11號線光谷東的樓盤流動性還可以，所以入手128的不用擔心不好出手的問題。
4，
建議你們房貸下來之後儘可能儲備互聯網金融槓桿額度50-100萬，以及大額度的XYK額度儲備到100萬，這樣才能為你們下一波加倉儲備足夠的子彈。金融槓桿儲備部分星球有介紹，5月份之後裴sir 會做提額的教程，針對星球的會員。
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