文丨武汉裴sir
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提问1：裴sir您好，今天上午融创城选房抢光，有人没抢到，这事您怎么看？武汉楼市重启了吗？下拨开盘会大涨吗？
回答1：
1，裴sir 星球置顶帖写过这篇文章，楼市季节周期，如果你去年年底的时候看到了这篇文章，果断上车，能省10万左右。
《楼市周期律让投资客大赚几十万！》
2，
大家都觉得房价跌，那主要是二手房因为利率上浮被杀伤挤水分，但是二手房价格的底线是新房夯实的价格，金三银四在疫情压制下推迟了一个月，但是很明显新房又开始上涨了。
3， 武汉的3环区位价格支撑点18年的时候是12.5k也就是白沙洲三环外的几个盘，19年这几个盘涨到14k 左右而且基本上都是尾盘超高层。武汉4环的价位是拉来万科来刷新的，支撑价位是13k，也就是说从13-14k左右你有机会从4环逐步挪到3环区位。融创是在万科之后才出来的，JYH之后没有放松打压，利率也没有下调，自然到了年底的淡季，才会有11-12k的价位，这个价格是蛮意外的，毕竟有地铁口，所以今年毛坯13k的价位是意料之中，参考白沙洲、光谷东的中建都是毛坯卖精装的价格，融创毛坯卖接近精装的价格也很正常。
4，
美国17-18年加息，19-20年降息，尤其是20年yq对美国影响较大，美国直接把利率降低到0-0.25%超低利率，而且美国还实行了5万亿经济刺激。必然带来全球的快速量化宽松，和房价的上涨！
5，
中国的LPR 就是在19年提出，20年执行的，因为前几年美联储加息房贷利率 必须跟随上行，挤水分，同时防止资金外逃或者避免人民币贬值。高层看到了未来10年的量化宽松的大趋势了，也是中国GDP总量超越美国的10年，发达国家的房贷低利率是未来趋势，所以国家看到大家利率这么高，就对商业银行和购房群众做了利益的折中，给大家房贷利率下调的红利。
目前球友反馈3月份固定利率转浮动LPR利率的4月月供已经减少了几十块了，多的甚至少了几百块！
6，
降息趋势，加上楼市季节周期金三银四因为yq的压制延迟了一个月，但是并不意味着需求减少，现在楼市逐步回暖融创稍微涨到13-13.5k的价位支撑是没有问题的，逐步接近3环区位14k的价格。
提问2：新人首问，两人都是互联网，区域，光谷板块，首付，80万，月供，7k，性质，投资，学区，尽量，未来规划，出售，请帮推荐一下住宅，另请帮介绍下靠谱中介。
回答2：
首付80万，月供7k贷款120万，总价200万左右的房子。
1，
互联网行业比较建议光谷东地铁11号线沿线的房子，有产业支撑、流动性可以，18k精装价格是夯实的，16k的毛坯那就是政策打压的倒挂红利。而且武汉的互联网行业主要就是在关山、光谷东、花山片区，未来找工作也是比较方便的，投资+自住都ok。光谷东网红笋星球往期有回答，160万的房子首付50万上车，余下30万子弹为下一波加仓做铺垫和准备。多军多数是JLH的状态，很明显如果没结婚第二套加仓很快就能凑齐首付，如果结婚了第二套就是首付5成，存钱速度很难跟得上房价涨幅。光谷东这边产业不错，人才流入也多，未来学校我觉得是会越来越好的。
2，
如果有小孩着急现成的学区可以考虑关山大道的二手房，80万首付可以够得着陶笋22-24k左右的房子，目前疫情冲击下有一些笋盘，但是我整体感受yq逐步控制住了，加上利率下调，二手房市场有回暖的趋势，陶笋就会越来越难。
学区比较重要的是中学和小学，资金预算有限可以考虑普通小学+实验中学的搭配。也并不一定要选择小学+中学双学区，比如六小、十五小也可以考虑。光谷实验中学主要对口光谷二小、光谷六小、光谷十五小；光谷一小东校区、光谷一小西校区，主要有5个小学， 其中光谷一小仅接收新竹路以南部分毕业生。
投资要考虑品质次新房，这样未来好出手，保利、金地格林、融科都是可以的。光谷二小万科城市花园、万科红郡、当代国际花园、现代森林小镇优点是距离实验中学很近，未来十小学区出来之后，怎么划片区都没什么影响。
3，
综合而言比较推荐一人一套光谷东+花山新房笋配置，房贷下来了养一下金融杠杆额度这个非常简单应急装修，后面XYK提额应对一下问题不大。如果比较保守，建议最低首付，余下的子弹继续储备，后期用对象的SFSD再根据行情加仓二套房。以上的打法肯定比你80万只买关山的学区房威力更大。
4，
渠道可以在知识星球获取裴sir的联系方式，然后给你推荐靠谱渠道，但是很明显，二手笋还是要靠自己多跑多看。
前几天在星球统计了一下，球友反馈中建交资料秒光，融创毛坯虽然涨价了也没买到，建议你在星球爬楼梯看一下交资料的方法，如果把握还不够可以咨询裴sir代抢渠道。
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光谷中建球友反馈支持异地公积金贷款，你这边没有提及异地公积金贷款的问题，星球有北京、上海、深圳的球友去年异地公积金贷款的详细流程，可以自己星球搜索，如果找不到可以星球向裴sir提问咨询。
提问3：裴sir你好，去年买了大华三期准备自住，贷款100多w，交房延期到今年底。现住爱家皇家公馆小复式两居，双层52平，大概165w，无贷款，有点像公寓楼，实用面积挺大的。光谷火车站旁有一个宇峰家园的老破小90平，贷款70w,正在出租 中。说是有风声会拆迁，一直犹豫要不要卖。现在压力有点大，目前手上有20w不到还房贷，欠家人50w一年内还即可。请问下现在如何优化资产。是现在卖房再选筹？还是等下半年价格起来再卖呢？谢谢盼复。
回答3：
1，
房价的上涨不同的楼盘优先级不同的：一般是新区品质新房首先上涨，比如白沙洲万科云城，区位可以品牌楼盘首开16.5k如今奔19-20k刷新白沙洲房价天花板。然后第二阶段是主城区的中学二手次新房跟涨，你可以看到关山、光谷东地铁沿线的楼盘现在陶笋和上个月相比难度在增加，价格在回暖。然后就是一些普通板块的地铁二手次新房开始上涨，尤其是武汉的地铁开通之后，你会发现远城区的房价在楼市回暖的时候不比热点地区的房价便宜多少。支撑力强的区域楼盘在楼市冷下来的时候才能体现出来，以光谷东为例你就会发现武汉楼市凉凉的时候光谷东依旧火爆。最后才是老城区的老破大、老破小房子跟涨。
2，
爱家皇家公馆虽然房龄不大，作为改善不适合，刚需上车165万的市场价又够得着三环区位内还可以的新房，所以你的房子是被新房压制着的。所以我个人觉得这个房子在楼市回暖的时候相对涨幅是会被压制的，属于跟涨而非领涨的房源，主要是被上涨的新房价格抬起来。其实我个人觉得1年左右的资金完全可以用XYK 解决，成本4-5个点，并不影响你出手。
3，
光谷火车站20年就应当具备通车条件了，基本上也听说这几年买这部宇峰家园和噶光社区等拆迁，但是更细节的信息我也无从知晓，毕竟位置可以出租抵房贷压力也不大可先等等。
所以我觉得爱家可出，光谷这边老破小先等等，你没告诉我你的收入情况，如果准备继续加仓的话可以尽快出手裂变，原因见1中分析。如果不打算继续加仓，那可以挂出来慢慢卖，买卖房子都要注意楼市季节周期，有全款房可以考虑jyd，不用担心压力的问题，现在降息周期到来jyd利息5个点出头不是很高。
提问4：裴总好，最近一直在看房，目前意向两个 1、花山，纽宾凯麓园，总高11层，128平四房（公摊17%）毛坯，总价187万；2、白沙洲三环外青菱片区，新力城，总高53层130平三房（公摊25%），装修，总价169万。望指导哪个性价比更好，或后续空间大些。感谢。
回答4：
1， 如果真的考虑性价比，比较建议纽宾凯128四房换成11号线光谷核心区100-110左右刚需三房毛坯，性价比更高。用20平左右的面积换流动性更强区位更佳的刚需三房更划算。白沙洲青菱区三环外的换成三环内的中建、正商16-17k左右的楼盘更佳。地段相比更佳，支撑力更佳，流动性更强，性价比也会更高的。大户型其实开发商都是相对不好卖的，如果不是长持的话，一般人都是选择更佳区位的刚需三房。
2， 如果你是考虑人太多的话，一定要选择更大面积的话，个人觉得花山亿达略微性价比高一点，旁边绿城奔18k了，蹭绿城的学校，再就是花山软件园以及19号线通车后有光谷东的产业背书也有武汉站支撑，我觉得光谷片区的产业发展和规划下花山不至于沦为睡城。
3，
白沙洲价格洼地承接武昌的人口外溢，前期发展不足，所以价格洼地。但是人口流入极快，房价涨幅也比较快，不过目前产业还不足，短期看还是刚需睡城。白沙洲的三环内的楼盘的优势是三环区位，武汉的唯一一个12号线地铁环线支持，区位支撑优势，未来很有可能通过13号线打通光谷东，这样区位优势更明显了。
4，
如果不是投资客n套房的那种，还是要自住的话，建议考虑自己的行业和工作地再做选择。否则上班太远伤不起，还要增加租房开支，无形中增加了开支和月供压力。以上
提问5：新人首问，感谢回答。有刚需名额。生活在中南 现金10个，可以挪用30个。总预算40以内。年收入20+。计划在今年6月前下单。这边逻辑是。1、优先还是2手，淘笋。面积70-100平，2房/小3房。可以适当做gpgd 备选:卡梅尔89平，毛胚，1.42 满二 中楼层 北辰当代95平，毛胚，1.51 满二 中楼层 桃花源96平，毛胚，1.4 满二 中楼层 2、刚需票试试抢刚需网红盘。 如中粮，中建，瑞园，武汉融创城等。 听说特别难抢，要CS 不知道，裴老师是，建议买新盘还是2手笋？另外如果抢中粮和瑞园成功率怎么看？如果建议
回答5：
感谢付费提问
1，大概排序 二手笋大概排序如下，看你打算自住还是投资，未来是有13号线是经过高新二路的，是有投资价值的。北辰95小三房，9栋高层，几十栋小洋房，整体小区环境还可以，出租大概2100-2500左右，出租率还可以。旁边云镜18k精装期房，对比而言现房毛坯1.51价位加5%左右的税费我觉得还是值得的，现房到手简装出租可以缓解月供压力。当代卡梅尔，洋房比较多，环境还可以，低楼层楼层阳光被遮挡，中楼层可以，我记得洋房是6层的。桃花源旁边有医药企业，出租率还蛮高的，居住这边球友也反馈夜晚有时候医药公司会偷排废气，空气不好。因为管委会的人住进来了，所以比之前稍微好点了，企业偷排次数少点了，因为这个原因所以价格便宜1k。整体而言几个二手房价格还算是ok，而且毛坯避免了yq房的可能，到手简装出租可行，方便回血。
2，
刚需新房首付40个瑞园可以，中粮和中建价格不便宜，买了期房2年后交费资金压力有点大，没法出租回血。中粮首开的时候问了朋友大概是2%，第二次开大概是年底，季节周期+渠道/星球买的方法， 交资料是50%以上概率，买到还要看运气，交上资料了还得摇号靠前，最后买到概率30%左右。
这次yq的冲击，也是一个机会吧，可能买到的概率会和年底概率持平，比其它时候会高一些。
如果你单身30年的手速很快，也可以参考裴sir星球的提交资料的教程方法，换高速网、苹果手机比安卓快， 再就是压缩资料size也可以，过去几年裴sir和球友们一起合力总结了一些操作手法。
《武汉神盘都是怎么交资料的？》
3，
楼市投资虽然你看别个买有些激进，但是实际上别个对自己的工作稳定性，资金调度分配安排都是非常清醒的认识。所以别个相比刚入门的小白有明显更强大的风险应对能力。所以我个人觉得如果你要加杠杆，要注意风险把控，小孩抡大锤，没有资产和楼市投资经验，容易伤到自己。综合而言，个人觉得你买这里面的二手房更安全，而且性价比你这几个二手笋也还可以不输新房。没有资产的小白相比多军cf客，应对风险的能力根本不是一个量级的：
1，工资收入
2，房屋出租
3，兼职外快斜杠青年或者其它收入
4，找爹妈亲戚朋友支援
5，大额度XYK，pos机养额 4-5%成本。
6，互联网金融杠杆额度储备随时调用
7，JDDY一套房
8，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰
提问6：阿sir.你好，中建星光城8#，下周开盘，已经交上资料了。1单元的两梯两户，126平方的户型，东户和中间户型选哪个好？二单元的118户型，怎么样？126平方的公摊27%，2梯2户。118平方的公摊23%，2梯4户。126和118室内实用面积一样，未来3年可能回武汉,建议买哪个大小，买哪一层？若买126的户型，买东户还是中间的126户型？刚需，手里80w. 用男友一个人的姓名买，还贷无压力，涉及深圳异地公积金贷款。未来3年后可能会武汉发展，也可能不回去，待定。目前在深圳无房，女生手里留一个首付30%的资格，等3年后，再决定是否把武汉的房子卖掉，在深圳买？还是回武汉发展，再买一个学区房。
回答6:
1，
深圳一线城市，一直是非常开放的政策，对于落户也是补贴比较多，企业多，有很多农民房，房租成本也低，所以很多年轻人优先选择深圳。北京、上海因为传统的教育资源和医疗资源的原因，户籍管控比较严，有些排外，房价打压管控这几年还可以。
相比而言没有教育和医疗优势的深圳通过开放和吸纳人才极大的促进了经济的发展，也因为开放所以房价涨幅一直比较快。19年开始美国开始降息，深圳房价开始上涨，目前已经又涨到了一个新的高度。
2，
用一个人的名额买腾出来了一个SFSD的资格是挺好的，即便日后不在深圳买，也可以在武汉继续3成首付加仓2套。不过其中最大的风险就是情感风险，多少人相信爱情却败给了爱情，风险自行评估。
中建异地公积金贷款似乎不支持，建议你咨询一下你的置业，卖毛坯之后，开发商普遍的会选择性执行一些楼市政策。
武汉相当于是“安全区”，呆在这个“安全区”里，最起码给你足够的换手置换“装备”时间，不至于盲目乱买被乱枪打死。
北上广深算是“决赛区”，能够在一线城市留下来影响的不仅仅是你自己，还有你的子孙后代，决赛圈的人群注定了你的生存环境，也注定了你子孙后代的成长环境，十年后，一线与二三线的差距可想而知，尤其像深圳这样的城市。
考虑到深圳已经涨了很多了，首付80个深圳买房上车门槛还是比较有限，我个人觉得选择二线城市“安全区”更稳妥安全，未来武汉多加仓裂变几套先用资产追资产的方式稳扎稳打也是可以的。
3，
我记得8号楼西侧靠近马路，考虑到噪音和阳光优先选择东边户，楼层选择 2/3楼层左右或者15层以上的。我记得128户型更方正，阳光更好，我倾向于128户型。而且11号线光谷东的楼盘流动性还可以，所以入手128的不用担心不好出手的问题。
4，
建议你们房贷下来之后尽可能储备互联网金融杠杆额度50-100万，以及大额度的XYK额度储备到100万，这样才能为你们下一波加仓储备足够的子弹。金融杠杆储备部分星球有介绍，5月份之后裴sir 会做提额的教程，针对星球的会员。
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2，武汉楼市精装政策是如何坑的你！
3，楼市周期律让投资客大赚几十万！
4，武汉如何实现板块轮动暴涨的！
5，为什么大部分人一买就站岗或者血亏？
6，地质问题复杂的白沙洲到底能不能买？
7，矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门？
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