十月来临，秋高气爽，正是人们享受秋日暖阳之际，而火热已久的香港房地产却透出了丝丝凉意，这是怎么一回事呢？
前不久，美联储会议宣布在年内进行第三次加息，随后香港金管局跟随加息，上调贴现窗基本利率，上调了2.5%。此后，香港的各大银行，汇丰、恒生、中银等大行纷纷上调最优贷款利率12.5个基点，至5.125%，港行的四大行至此都全部上调最优惠利率。
此次的加息政策对楼市有较大影响，敏感的市场立即做出了相应反应。此前超过十年期之久的超低息环境结束，在港地产股首先“中招”，在港股市场，房地产企业IPO纷纷连续下跌，包括长实集团、鸿基地产、信和置业等在港本地的大头地产企业。
香港的上一个加息周期是在2004年至2006年，此后由于美联储施行宽松的货币政策，导致大量的资金流入香港市场，香港银行间市场流动性充裕，香港维持低息环境长达逾10年。这是香港银行自2006年以来首次上调最优惠利率，意味着香港过去逾10年的超低息环境宣告结束。市场人士表示，香港利率环境至此全面趋紧。香港楼市近年来一直高涨不止的情形或将迎来转折。
2018年以来，香港的资金面并不乐观。美国加息导致港元和美元息差扩大，资金外流；港元汇率走弱，资金流向强势美元；港股市场IPO大年，新股大幅消耗存量资金；南下资金自4月以后也逐渐呈现回流的趋势。同时，美联储再次加息，并且在议息会议上重申12月加息预期。此外，香港金管局累计买进港元约1034亿港元，消耗了银行间大量结余。
同时，香港楼市的近年以来的“疯涨”模式真可谓是举世瞩目啊，从2004年至今，短短14年之间已经涨超过4.4倍了。2004年香港的楼市强势上行，势头一直持续不减，甚至在2008年金融危机，经济低迷潮不断之时，港楼市依然保持着微微上升走势，并未出现下跌趋势，累计3个年份涨幅超过了20%！可谓是独角兽行业啊。
不过，进入今年，这种“疯涨”势头似乎要被打破。最近香港楼市低迷，似乎迎来了转折点；截至10月5日收盘，恒生地产分类指数已较今年1月录得的高点回调20%。香港楼市近期出现销售放缓：7月房产成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。
有分析认为，这样的变化可能是买家情绪的转变，也是楼市转变的信号弹。多位研究人员表示，最优贷款利率上调，资金借贷成本提升，房地产或将面临较大调整。最近有中介分享到，近期一位内地买家宁愿损失逾10万港元订金，也不打算继续履行香港购房协议。
摩根士丹利及花旗认为，下半年香港楼价会跌5%至7%，瑞银(UBS)甚至预计最多会跌去10%。未来加息势头和步伐不可忽视，预料香港超低息环境将会过去，供楼负担会随之上升。
