經濟觀察網 記者 萬敏 4月24日，《中國金融》雜誌微信公眾號刊登一則調研報告，作者為中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組，該課題組於2019年10月中下旬在全國30個省（自治區、直轄市）對3萬餘戶城鎮居民家庭開展了資產負債情況調查。
“從當前掌握的資料看，這是國內關於城鎮居民資產負債情況最為完整、詳實的調查之一。”《中國金融》這篇微信公眾號中稱。
此次調查有幾項重要結果值得關注，其中與房地產資產相關信息包括：城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分佈分化明顯；家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成，住房擁有率達到96.0%。
家庭負債結構相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。
受調查家庭中，43.4%的家庭有住房貸款。有房貸家庭的資產負債率、金融資產負債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務風險明顯高於平均水平。其中剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出，這三項指標分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。相比之下，投資型房貸家庭的債務風險要小得多，其三項指標僅略高於平均水平。
財富更多集中在少數家庭
此項調查數據顯示，城鎮居民家庭總資產均值為317.9萬元，中位數為163.0萬元。均值與中位數之間相差154.9萬元，表明居民家庭資產分佈不均。居民家庭資產分佈不均衡主要體現在集中度、區域分佈不均、收入、戶主年齡、學歷及職業影響等方面。
集中度方面，“居民家庭資產的集中度較高，財富更多地集中在少數家庭。將家庭總資產由低到高分為六組，最低20%家庭所擁有的資產僅佔全部樣本家庭資產的2.6%，而總資產最高20%家庭的總資產佔比為63.0%，其中最高10%家庭的總資產佔比為47.5%。”調查顯示。
在區域分佈上，東部地區明顯高於其他地區。“分省份看，家庭資產最高的三個省（自治區、直轄市）為北京、上海和江蘇，最低的三個省（自治區、直轄市）為新疆、吉林和甘肅。其中，北京居民家庭戶均總資產約為新疆居民家庭的7倍。”
收入也是影響家庭資產分佈的重要因素，調查顯示，高收入家庭擁有更多資產。將家庭總收入從低到高排序，總收入最高20%家庭所擁有的總資產佔全部樣本家庭總資產的半數以上。其中，收入最高10%家庭戶均總資產1204.8萬元，是收入最低20%家庭戶均總資產的13.7倍。
此外，戶主的年齡、學歷水平及職業均影響家庭資產分佈。
資產結構中房產佔大頭
調查顯示，我國城鎮居民家庭資產以實物資產為主，戶均253.0萬元，佔家庭總資產的八成。
其中，住房是家庭實物資產的重要構成，居民家庭住房擁有率相對均衡。我國城鎮居民家庭的實物資產中，74.2%為住房資產，戶均住房資產187.8萬元。居民住房資產佔家庭總資產的比重為59.1%。和美國相比，我國居民家庭住房資產比重偏高，高於美國居民家庭28.5個百分點。
而居民的住房擁有情況相對均衡。調查顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低於我國32.3個百分點。按家庭收入從低到高排序，美國收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%，而我國收入最低20%家庭的住房擁有率也為89.1%。
一個有趣的現象是，調查顯示，城鎮居民家庭擁有的住房數量越多，其家庭資產中住房資產的佔比反而越低。擁有一套住房的家庭的總資產中住房資產的佔比為64.3%，有兩套住房家庭的住房資產佔比為62.7%，有三套及以上住房家庭的住房資產佔比為51.0%。“這主要是因為多房產家庭在解決了基本住房需求後，更傾向於多元化資產配置。”調查結果稱。
另外，商鋪及廠房等經營性資產是家庭資產差距大的重要原因。
國內居民偏愛房地產資產事出有因。據近期西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心、螞蟻金服集團研究院聯合發佈《疫情下中國家庭財富變動趨勢—中國家庭財富指數調研報告（2020Q1）》，據其測算，對於財富增加的家庭，住房資產增加貢獻了 68.1%，金融投資價值增加貢獻了 23.7%；對財富減少的家庭，金融投資價值減少貢獻了46.7%，可支配現金減少貢獻了28.1%，住房資產減少貢獻了22.4%。
簡單來說，即房產投資對財富增加的貢獻最大，對財富減少的傷害最小。
房貸為家庭負債的主要構成
調查顯示，城鎮居民家庭負債參與率高，負債結構相對單一，房貸是主要構成部分。
受調查家庭中，有負債的家庭佔比為56.5%。有負債的家庭中，戶均家庭總負債為51.2萬元。其中，53.8%的居民家庭負債餘額在30萬元以下，35.6%的家庭負債餘額在30萬~100萬元，10.5%的家庭負債餘額在100萬元以上。
從負債來源看，城鎮居民家庭的負債以銀行貸款為主。有負債的居民家庭中，戶均銀行貸款49.6萬元，佔家庭總負債的96.8%。銀行體系外的負債佔比低，僅為3.2%，其中民間借貸和互聯網金融產品貸款的戶均負債額分別為1.2萬元和0.1萬元，佔家庭總負債的比重分別為2.4%和0.2%。
從負債用途看，房貸是家庭負債的基本構成。有負債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款餘額為38.9萬元，佔家庭總負債的比重為75.9%。調查顯示，75.9%的居民家庭將負債用於購房，24.8%的居民家庭用於日常消費，12.8%的居民家庭用於買車或車位，9.6%的居民家庭用於裝修或購買家電，9.3%的居民家庭用於實體經營，9.0%的居民家庭用於教育，3.9%的居民家庭用於醫療，2.3%的居民家庭用於金融投資。
調查數據顯示，我國城鎮居民家庭償債能力總體較強。剛需型房貸家庭的債務風險突出。受調查家庭中，43.4%的家庭有住房貸款。有房貸家庭的資產負債率、金融資產負債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務風險明顯高於平均水平。其中剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出，這三項指標分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。相比之下，投資型房貸家庭的債務風險要小得多，其三項指標僅略高於平均水平。
房地產行業人士認為，對房價的預期，是居民購房、還貸意願的重要支撐。目前，這一預期出現了分化，但總體並未出現“崩塌”。
據上述《疫情下中國家庭財富變動趨勢—中國家庭財富指數調研報告（2020Q1）》，預期未來3 個月家庭房產價值小幅上漲，指數為 104.9。具體的，65.8%的家庭認為房產價值基本不變，9.9%和2.5%的家庭認為房產價值減少一點和減少很多，認為房產價值增加一點和增加很多的家庭分別為18.9%和 2.9%。
