買房子，做為購房者，一定要擦亮雙眼，看清新房銷售中的各個信息點，瞭解並掌握，才能不被坑，不被套路，買房子，不鬧心，才安心。
---------樓觀君寫這個系列的起因
第一講：商品房預售和現售
一、什麼是 商品房預售
- 商品房預售應當符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，並已經確定施
工進度和竣工交付日期；
（4）獲得房地產管理部門預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，
不得進行商品房預售。
- 若商品房是預售的，大家常說的房地產五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。鑑於取得《商品房預售許可證》必須具備商品房預售的前三項條件，也就是取得五證中的四證， 因此房地產開發企業能否預售的關鍵是取得《商品房預售許可證》。
二 、什麼是 商品房現售
- 商品房現售應當符合下列條件：
（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書
（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；
（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證
（4）已通過竣工驗收；
（5）拆遷安置已經落實
（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（7）物業管理方案已經落實。
- 商品房是現售的，大家常說的“房地產五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》。鑑於取得《商品房銷售許可證》必須具備商品房現售的 7 項條件，也就是取得五證中的四證，因此房地產開發企業能否銷售的關鍵是取得《商品房銷售許可證》
三、商品房銷售中有哪些禁止行為
- 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。也就是不得“一房二賣”。
- 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。返本銷售策略，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。
- 房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。售後包租，是指房地產開發企業在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金衝抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。
- 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
現階段以及以後很長時間內，鄭州市場還是實行的商品房預售，所以大家在購房時，一定要詢問是否五證齊全，特別是關注下是否有 《商品房預售許可證》。
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