一
巢客遇家跑了！連合之家跑了！海南每天跑了！租豬幫跑了！
話說今年8月以來，成都巢客遇家率先領跑後，不少包租公司都跟著跑了！
留下一臉懵逼的房東和租客，怎麼辦？房東似乎還好辦一點，反正房子又沒跑，沒收到租金，就給租客下逐客令唄，限期搬走，但是，租客已經交了一年半載房租，才住了一兩個月，你說讓我走就讓我走嗎？
於是雙方互懟、掐架，本來是包租公司的錯，卻留下兩個傷痕累累的人在那兒硬扛，都不想為別人的錯誤埋單，誰也說服不了誰！誰也不肯讓步！
數萬套房子背後，就是數萬個租客、房東和家庭，涉及的金額也是億量級！
包租公司這種高收低租、長收短付的行為，既沒有差價可賺，也沒有佣金可得，擺明了就是打時間差，做大資金盤，通過投資獲利。然而在這種模式之下，資金盤隨時緊繃著，埋著地雷，說爆就爆。資金盤爆雷之時，就是老闆跑路之日。窟窿太大，填不了，只有一跑了之。
王律師最近就接到一個租客的諮詢，不得不掬一捧同情的熱淚。這位租客說，他們一家三口，通過包租公司，租了一套房子，交了一年的房租和一個月的押金，兩萬多元，才住了一個月不到，公司就跑路了。
然後，沒幾天，房東就半夜找上門了，限他一家三天內搬走。這位租客說，因為疫情，和老婆至今未找到工作，吃飯成問題，孩子要上學，房租也是向親戚朋友借來的。房東要我走可以理解，難道讓我一家三口去睡大街嗎？
二
是啊，這的確是一個兩難的問題，在法律上雖然能找到破解之道，但在現實面前，卻不能只靠法律渠道來解決。
從法律上說，先得捋清租客、包租公司和房東的法律關係。
第一種，委託代理關係。也就是說，房東委託包租公司對外租房子，雙成形成的是委託代理關係。在這一關係模式之下，包租公司的行為代表的就是房東的行為，房東和租客之間，是直接的租賃關係，包租公司跑不跑，都不影響雙方既定的權利義務。
因為法律規定得很明確：“代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。”
此時，包租公司充當的，實際上是一個“媒人”的角色，將房東和租客搓合在一起，簽訂租賃合同，自己拿取佣金。
哪怕包租公司以自己名義跟租客籤合同，也不影響租客跟房東之間的租賃關係，因為得到了授權，租客也已知曉，除非有確切證據，證明該合同只對租客和包租公司有用。
當然，委託模式，也要看房東委託的權限和範圍，尤其要看房東是否委託包租公司代為收取租金。如果是，房東既無權要求租客搬離，也無權要求租客重複交納房租。包租公司捲款潛逃，涉嫌侵佔罪，房東完全可以選擇報警。
三
第二種，兩個租賃關係，即租賃+轉租模式。也就是說，包租公司先從房東那裡租下房子，再轉租給房客，當二手房東。此種模式下，就不再是單純的委託代理關係，而是兩個既相連接又相互獨立的租賃關係，第二個租賃關係建立在前一個租賃關係之下。
這也是相對較難處理的一種模式，因為合同的相對性，房東與房客中間，隔著包租公司這道門檻，雙方均無法直接跨過門檻，向對方主張義務，然而事情並非無解。
如果是房東沒同意轉租，而公司擅自轉租了，那麼房東便可以解除與包租公司的合同，繼而收回房屋，這種情況下，租客就要受損了。不過，房東解除合同，要在六個月內提出來，超時就視為同意轉租了。
來看法條：《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第16條的規定“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。
四
但不同意轉租不太可能，既然是包租公司，房東知道他乾的就是這活，格式合同也一般會有同意轉租這條。那麼，此種情況下，包租公司不但不給房東付租，還跑路，就構成了違約，房東也可以解除合同，並收回房子。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。”
這才是跑路公司的最可能情形，也是最難處理的。一方面，包租公司已經收了一年的房租，租客可能才入住一兩個月，房東讓他騰房，不是讓他直接損失十個月的房租嗎？
租客當然不會幹。不會幹，也沒辦法，跟房東打官司大概率也是個輸。租客不能讓房東來承擔這個違約責任，只能向包租公司中主張，而且拒不搬離還應向房東支付逾期騰房佔有使用費。
所以，這種情況下，如果房東態度強硬，十有八九會造成租客流落街頭，無家可歸。
五
其實，不管是委託關係還是租賃關係，房東和租客都是受害者，只是受害程度深淺的問題，沒必要再互相傷害，更沒必要將對方逼得走投無路。
畢竟雙方都被包租公司算計了，都有一些主觀過失，還是協商解決為好，雙方各退一步，重新簽訂新的租房合同，同時聯合起來，蒐集證據，爭取將包租公司繩之以法，儘量追回房款，彌補損失。
要知道，包租公司跑路行為，已經不是簡單民事違約行為，而是涉嫌合同詐騙、侵佔等犯罪了。
六
當然，此事，也給租客和房東們敲響了警鐘，以後租房，不要圖省事，讓別人大包大攬，哪怕通過中介，還是雙方直接見面溝通、查驗證件、簽訂合同、付收租金為好。
同時，政府部門也應加大監管力度，比如，此事一出，成都就立馬出臺了相關政策，設立資金監管賬戶，以後，租客向包租公司支付租金週期超過3個月的，都要先存入監管賬戶，再劃轉給房東。
