作為TOP10梯隊的後備生，招商蛇口距離前十也只差一個席位，不過相比於過去幾年銷售規模的高增長，其在營收盈利上的增速略顯一般。
4月20日晚，招商蛇口發佈2019年業績報告，實現營業收入約為976.72億元，同比增長10.64%，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤124.73億元,同比下降14.55%。雖然毛利率和淨利率分別下降4.84個百分點、2.73個百分點，但是在行業中仍保持高位。
值得關注的是，作為央企，招商蛇口融資成本佔優勢，2019年綜合資金成本僅為4.92%，處於行業較低水平。此外，該企業資產負債率和淨負債率進一步下降。
存貨週轉率下滑，營收增速跟不上業績增長
作為央企，重組後，招商蛇口的規模增速肉眼可見。
2017年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增加20.98%；簽約銷售金額1127.79億元，同比增加52.54%。2018年，招商蛇口實現簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增加45.15%；累計實現簽約銷售金額1705.84億元，同比增加51.26%。2019年，該公司實現銷售額2204.7億，同比增長29.2%；實現銷售面積1169.4萬平方米，同比增長41.3%。
地產江湖風雲變幻，TOP10席位爭奪尤為激烈，萬達、華夏幸福出局，新城控股、世茂房地產大步挺進，央企招商蛇口也是小步快跑，一步一個腳印逼近TOP10。2019年，在“前十”的爭奪戰中，招商蛇口銷售金額落後於華潤置地和龍湖集團，位列全國房企第11名。
相比於銷售增速，招商蛇口的營收增長似乎並不匹配。如果按照2年左右的結轉時間，2019年的營收結轉多來自於2017年左右的銷售。
年報顯示，2019年，招商蛇口營業收入約為976.72億元，同比增長10.64%。可以看出，該企業在業績轉化上並未跟上銷售步伐。據東方財富網數據顯示，2017年-2019年，招商蛇口的存貨週轉天數明顯增加，分別為1065.40天、1263.88天、1474.95天。
一減一增，淨利潤下降背後的秘密
相比於營業收入的增長，招商蛇口的毛利以及毛利率出現下滑。
年報顯示，2019年，招商蛇口的毛利率為34.65%，雖然在行業中處於高位，但下滑了4.84個百分點。
在賺錢能力上，2019年，招商蛇口實現淨利潤約為188.57億元，同比下降3.1%；淨利率下滑2.73個百分點至19.31%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約為160.33億元，同比增長5.20%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約為124.73億元,同比下降14.55%。
拆解招商蛇口年報，淨利潤和淨利率出現下滑背後，是資產減值損失、投資收益的大幅增長，一減一增間，招商蛇口的淨利潤雖然有所波動，但並不是很大。
根據年報，2019年，招商蛇口資產減值損失約為20.92億元，同比增幅高達112%，主要是存貨跌價損失。這也是近幾年來，招商蛇口減值計提最多的一年。
與此同時，在招商蛇口淨利潤構成中，變動較大的元素是投資收益。根據年報，2019年，招商蛇口的淨利潤約為188.57億元，其中，投資收益約為102.31億元，同比增加56.26%，主要系股權處置收益及聯合營公司投資收益同比增加。
2019年，招商蛇口股權處置收益59.91億元，同比增加41.3%，主要系處置Frontier Shekou Commercial Holdings Limited股權收益約為42.8億元；處置深圳市商啟置業有限公司51%股權收益約為12.35億元；處置深圳市樂藝置業有限公司51%股權收益約為2.79億元；處置深圳市太子灣樂居置業有限公司51%股權收益約為1.34億元。與此同時，對聯營企業和合營企業的投資收益約為25.53億元,同比增加50.4%。
此外，在投資收益中，還有一項變動較大，年報顯示，在喪失控制權後，剩餘股權按公允價值重新計量產生的利得約為15.83億元,同比增幅高達636%，主要系2019年處置深圳市商啟置業有限公司、深圳市樂藝置業有限公司、深圳市太子灣樂居置業有限公司各51%股權從而喪失控制權，處置日剩餘股權按照公允價值重新計量確認投資收益。
輕重分離、建管分離，今年衝擊2500億
據瞭解，2020年，招商蛇口的目標銷售額為2500億元，預期同比增長13.4%。4月21日下午召開的2019年度業績發佈會上，招商蛇口董事長許永軍透露，今年公司可售貨值4000多億元，基於貨值和過去幾年的去化率，定下2500億元的目標。
不過對於規模與效益，許永軍表示，規模不能不要，但是要做有效益的、有質量的規模，“從去年開始，就把質量放在第一位，效益排在第二位，規模排在第三位。”
招商蛇口董事總經理蔣鐵峰也表示，去年下半年其履新以來，向管理要效益，對標市場上經營效益不高，業績不達標的子公司，招商蛇口會加大力度整改、提升，如果得不到改善就堅決處理。
此外，在發佈會上，招商蛇口管理層還透露，招商蛇口商業運營板塊和招商積餘商業運營板塊的整合工作即將開始。
招商蛇口副總經理聶黎明在會上表示，未來，重資產在招商蛇口，輕資產在招商積餘。2019年，招商蛇口成立了資管中心，2020年將搭建統一的資產管理平臺，嘗試輕重分離、建管分離，對業務進行重整、整合，統一持有型物業的品牌與產品線，通過協同與共享創造價值。
許永軍指出，未來3-5年，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億元左右，在6000多億元總資產中佔有重要比例。
新京報記者 段文平
