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人口之力
2019年2月18日，粵港澳大灣區規劃文件橫空出世，截至今天，已走過一年有餘。一個坐落在華夏大地的世界超級城市群，在萬眾矚目的聚光燈下，初露模樣。
作為中國對標世界灣區的作品，自然掀起了全國人才南下創富潮流，相對於當年”鄧老圈地，漁村崛起”，規模絲毫不減。
拿我身邊的合作伙伴舉例，去年就有5個離開北京，去了深圳和廣州。這在之前是很難想象的，因為遷徙城市需要付出巨大的資源成本，等於之前的打下的根基舍了一半。
而且他們一走就是整個家庭的動員，工作以及房產都得更換，原因很簡單。
1、大灣區國家政策給得足，市場新、自由度高，容易賺錢。
2、大灣區的氣候好，溫度適宜風景優美，生活舒服。
宜居宜業宜遊，讓大灣區充滿幻力，吸引了不計其數的年輕人。
數據顯示2019年，一年時間，粵港澳大灣區內地九城人口全部實現淨流入，且背靠的廣東省，去年人口淨流入量高達175萬，再加上之前的成績，5年時間完成了800萬人口的遷入。
800萬是一個什麼概念？
相當於一箇中部大型城市，這樣體積的城市在中國僅僅只有30個。至此粵港澳大灣區所在的廣東省也以1.2521億人口的成績，超越山東和河南，成為中國人口最多的省份。
而且最重要的是，這些流入人口都是青壯年勞動力，還敢“生”。
拿廣東省來說，2018年省內人口出生率高於同期全國平均水平1.85個千分點。同時，由於人口結構較年輕，人口死亡率處於全國較低水平，比全國平均值低2.58個千分點。
因此自然增長人口多達92.76萬人，自然增長率高達8.24%（全國平均3.81%）。
前段時間，國內的一家專業評測機構還出臺了一份研究報告，預測未來幾年，粵港澳大灣區依然會以每年人口200萬以上的流入量，逐年遞增，5年也就是至少1000萬的規模。
這將成為人類歷史上，定向區域最大規模的人口遷徙潮。
人口是城市的血液，在此趨勢下，大灣區將全面進入高速發展期，成為中國實打實的經濟增長極。
當然我非常贊成大灣區的發展空間，面子上對標紐約、舊金山、東京三個世界級灣區，將來非常有可能成為世界第一灣區。
但我還要說的是，“灣區不能一日而成”，後三者都是幾十年甚至上百年積累的結果，大灣區在此階段發展還有很多困難，而在這些困難背後，就是資產價值的分化和選擇。
例如在政策紅利面前，一些地方的房價水漲船高，被全國各地的投機客炒得如火如荼，但經歷過像疫情這樣的打擊，它會像泡沫一樣不堪一擊，存在巨大的變數。
那麼，長期價值來看，大灣區到底哪些地方的房產價值會與日俱增？哪些地方不能買？下面子木從宏觀層面入手幫你解析。
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角力之爭
在2019年出臺的大灣區規劃文件中，萬字長文賦予了每個城市的定位和功用。
例如要把這塊風水寶地打造成世界級產業集群、國際科技創新中心、金融中心、貿易中心、文化中心……名頭多的數不過來（如果感興趣的可以自行去查詢規劃文件瞭解）。
但我們要反向思考，拋開表象看裡子，大灣區最大的阻力是什麼？
四個字，「城市角力」。
舉個例子，成就大灣區就相當於一場創業。創辦一家公司，如果3個合夥人都是做市場的，這生意很難做大。創業必須要有能力出眾、互補互給的合夥人，管理、技術、市場、會計、法務每個角度都要能獨當一面的領袖。
然而目前我們所看到的大灣區，整個角力場的情況十分模糊。例如深圳和廣州存在貿易、金融之爭，佛山、東莞存在工業之爭，惠州、中山存在站隊怪象，甚至還在不遺餘力發展高科技產業。
這會導致資源的大規模浪費，而且各打算盤各自為政，毫無疑問大灣區將只是一個空殼。
我們都知道一個邏輯，“人往高處走，水往低處流”。
產業質量和規模吸引相關人才，例如北京海淀，堪稱碼農聖地，常年積累大量高科技人才，人才發酵提高產值，區域房價上漲，以此溢出，造成北面西二旗、昌平等地發跡。
上海在互聯網方面能打得過北京嗎？
顯然差一些。一來沒有五道口清華、北大等八大院校的人才加持；二來沒有科教研究文化基因，沒有這方面的創新土壤。這在未來是長期存在的壓制關係。
拿大灣區的城市來講，你讓惠州去發展高科技顯然是不切實際的，因為隔壁就是科技硅谷“深圳南山區”，人才對環境的選擇是非常看重的。
這時候惠州只要做好兩件事即可。
首先把環境和配套搞好，房子蓋好，積極承接深圳人才的居住需求，成為深圳不可替代的後花園；其次，鼓勵建造工業場地，主動承接深圳的工業需求。
深圳因為土地越來越稀缺，未來製造業工廠基本都會搬離深圳，溢向周邊，實現“前店後廠”模式的轉化，之前的華為、富士康等大型製造業工廠搬到東莞生產就是很好的例子。那麼惠州把這塊蛋糕吃到手就已經很了不得了。
其實對於角力，大灣區主要表現在兩方面，金融和航運港口。
首先是金融，香港作為國際金融中心，這點永遠不會變，穩健的國際制度，自由的金融環境，基因擺在那，而且會成為中國做海外生意的主要渠道。
深圳在金融方面，定位為中國南部內地證券業、股份制銀行和對接香港的金融中心。
這就是一個角力。廣州也在發展金融產業，但願意放棄金融中心的頭銜嗎？
最佳的解決方案是，這時候的廣州不能在金融方面和香港、深圳去爭，而是必須走差異化發展路線，主要做“區域金融”服務，例如隔壁廣西、雲貴地區。
近期南沙發展起來服務“一帶一路”的金融戰略，就是很好的突破口。
其次在航運港口方面。香港作為國際貨運中轉，和新加坡類似，常年積累健全的法制環境和貿易口岸中轉制度，是國內任何一個港口所不具備的，所以稱為中國面向國際港口中轉中心，是鐵板釘釘的事兒。
但在國內，深圳和廣州的角力就很嚴重了。深圳有深圳港，一直以來吞吐量都穩坐全國前三，廣州港口一直被壓制。
但是廣州南沙港興起後，局勢又開始扭轉。
由於位置原因，像佛山、中山這樣的工業城市，未來幾乎都會把訂單給廣州的南沙港，為此廣州佛山中山還一起合建了南沙港第四期工程。可見預見，貴州、廣西中北部和湖南、粵北的貨物基本都會從南沙港走了。
當然廣州作為自古以來的中國南大門，貿易一直是城市名片。深圳能和廣州爭嗎？
這時候依然需要轉換方向，深圳應該以江西南部腹地和珠江口東岸的貨物為中心，成為他們的出口海港，而廣州則是服務於粵北、湖南、廣西中北部、雲貴地區和珠江口西岸等。
城市角力在中國區域城市中最為常見，但是想把大灣區做好，唯有化角力為協作，讓資源充分融合，才能創造出一個世界級的大灣區。
在這個過程中，灣區中的每個城市必須找到自己清晰的定位和差異化競爭路線，吸引相關產業的人才，方能跟上灣區紅利進程，當然這其中還需要花費大量時間。
3
價值之地
上部分提到，如果想把大灣區做起來，必須“消除角力，充分融合”，為此灣區我們還要建立服務大灣區戰略的「鏈接橋樑」。
這個橋樑就是我們現在所看到的“深圳前海”，大灣區幾何中心“廣州南沙”， 東莞承接科技產業主要戰地“松山湖高新區”，珠海未來的產業極地“橫琴新區”，轉型升級重要引領區“中山翠亨新區”。
這4個新區是未來成就大灣區戰略的主要土壤。深圳不用多說，寸土寸金，未來產業發展和土地增值不用考慮。其他3個新區，最有發展的是廣州押注的南沙、其次是華為加持的松山湖，然後就是橫琴和翠亨。
目前這幾個新區的房價均已被炒高。但因為整體產業遷移需要時間，剛需尚未入場，房產主要持有者主要還是以全國各地的投資客為主，所以存在一定的泡沫。在疫情的影響下，房價下挫的可能性非常大。
但這些地方，在於未來價值，無論房價如何下跌，未來總會有抬頭的機會，屬於短期看跌，長期看漲的區域。所以這些地方冷市，沒人買房的時候反而是機會窗口期。
拿掉港澳，粵港澳大灣區目前城市實力的排名是：
第一梯隊：深圳，廣州
第二梯隊：佛山，東莞
第三梯隊：珠海，惠州，中山
第四梯隊：江門，肇慶
按照大灣區戰略，深圳和廣州是雙龍頭，那麼房產價值就會按照幾何原理層層遞進。
例如圍繞著深圳買房，要找惠州和東莞的臨深板塊。譬如惠州的臨深地段，其中有白雲新城板塊、南站新城板塊、大亞灣西區。惠州是去年一年以來外地購房者最多的城市，甚至超越龍頭深圳。
挨著深圳的，還有隔壁東莞的松山湖板塊、鳳崗、塘廈、黃江、虎門。這些板塊未來都會承接到深圳年輕人的住房需求。
廣州因為土地面積廣闊，新房庫存較大，房產價值和深圳無法相較。所以在購入板塊中，未來價值空間主要主要表現在番禺和黃埔，以及上文所述的南沙新區。
佛山的價值和惠州的概念一樣，一定要緊盯臨廣板塊。桂城、祖廟、陳村、石灣、北滘、大良、陳村、裡水、大瀝都是很好的選擇。一腳油門幾萬的價差，在交通便利後，價值空間所創造的機會，加速凸顯。
等到廣佛環線開通後，會實現真正的廣佛同城，最近的廣州廣鋼板塊均價高達4.5-5.5萬/㎡。受限購限制和房價影響，眾多廣州客選擇外溢佛山。
中山和珠海層面，除了縱一城之力打造的兩個新區以外，其他的可投資性一般，雖然近一年，人口流入和工業產值均有較大進步，但是在灣區層面，承接雙核心城市需求的效果上了差了許多。
最後是肇慶和江門。這兩個城市有發展，但也是得在南沙、橫琴這樣的新區徹底成熟之後，才有可能性。目前的可投資空間幾乎為0。
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長期價值
粵港澳大灣區是中國首個在兩種制度、不通的文化環境中，創造出來的世界級灣區，其根本意義不單是經濟層面，更多是大國崛起，未來登上世界第一之座的利器，也是海上“一帶一路”，連接東南亞諸國的橋樑。
所以，灣區務必成功。
在此基礎上，可以預見，中國未來將會向這片熱土投入天量資金和政策資源。在人口加速流入的同時，與之相應的科教、基建等大型配套會加速建立，這就是價值。
在房價層面，短期內因為疫情問題會整體落空，降價拋售的情況有，打折促銷的情況也有，但這都是市場短期應對行情的自我調控機制。只要恢復活力，成交便會加速回暖，房價夯實反彈。
當然，這不是我在教唆大家現在去買房，而是在說，如果你想趕這一趟灣區紅利，心裡一定要有所認識。大灣區很多板塊的房價還處於待挖掘的階段，會隨著人口的加速流入，機會越來越少。
因為這不是深廣的大灣區，也不是廣東省的大灣區，而是全中國的大灣區。
