文/Doris
最近，哪個城市最火？
深圳！深圳！還是深圳！
深圳獨特的點在於，在2020年2月以來，全國樓市因為疫情影響導致低迷、小幅降價，深圳無論新房還是二手房，價格卻仍然堅挺無比、直線上升。
3月至今，深圳豪宅開盤搶房更是屢上頭條，招商太子灣、萬科星城等樓盤價格達數千萬一套的豪宅被“秒光”，消逝多年的“百萬茶水費”也順勢重出江湖。
佈局深圳的地產商們，喜上眉梢。
這一切，也讓人不由得看向佈局深圳十餘年的龍光地產。
錢多膽大 深圳起家
錢多、膽大，是外界給予龍光地產的評價。
龍光成立於1996年3月，公司實控人、執行董事、主席紀海鵬，早年經營建材和醫療器械生意賺得第一桶金後，才介入房地產行業。
當時龍光還是龍光建安，2000年，紀海鵬通過汕頭城中村改造項目，賺到了來自房地產的第一桶金。
3年後，龍光南下深圳，不惜重金將寶安中心“地王”收入囊中，在深圳一戰成名。
此後，深圳成為龍光地產的重點佈局城市。
2014年，龍光以46億拍下單價地王龍光玖龍璽；
2015年，以112.5億的價格拍下了當時的龍華總價地王龍光玖鑽；
2016年，更是以140.6億元競得深圳市光明新區一核心地塊，溢價率159.79%，摺合樓面價2.67萬元/平米，刷新當年全國總價地王紀錄，轟動一時！
龍光在短短的5年內就已經在深圳拿了四塊地王，因此也被業內稱為深圳地王“專業戶”。
只是，這一切，在2016年後就被按下了暫停鍵。
直到2019年6月，地王傳奇龍光地產才再次重出江湖，以總價65.85億元、樓面價6.49萬元/平方米拿下深圳紅山地塊。
這也意味著“地王”紀錄被自己再次刷新：這個地塊的樓面價幾乎和周邊二手房價格持平。
深圳雖好 卻難貪杯
事實證明，錢雖然多，但龍光並不傻。
在房價上漲的趨勢下，這些“地王”項目沒有成為龍光的累贅，反倒收穫滿滿。
2017年和2018年，龍光在深圳區域市場的銷售收入分別為174.33億元、246.96億元，佔銷售總額的40.15%和34.39%。
2018年，深圳的兩個項目甚至撐起了龍光灣區業績的“半邊天”：
位於深圳地鐵4號線沿線項目龍光玖鑽及光明新區的龍光玖龍臺，2018年的確認收入高達214.79億元，佔當年灣區441.37億元營業收入的近一半之多。
但是，2019年，龍光在深圳的銷售額卻急轉直下，相比2018年，直接“腰斬”：
合約銷售額只有118.91億，佔總銷售額的比例則只有12.4%了。
2015年年報中，龍光地產表示，截至年底的1371萬平方米土地儲備中，深圳可售資源佔比超過60%。
截至2016年年底，龍光土地儲備面積中，深圳佔到了約40%，即564萬平方米。
2018年，這個數字變成了191萬平方米，佔比也驟降至5.3%。
到了2019年年底，深圳的土地儲備佔比，更是隻有3.1%，面積也只有114萬平方米了。
巧婦難為無米之炊，饒是幾年前頻頻拍下地王，但是近幾年來，龍光在深圳的拿地寥寥可數，按照龍光高週轉的特性，賣不了幾年了。
值得注意的是，2019年，龍光地產簽約金額增速為33.73%，為近5年最低，這也主要是深圳區域的貢獻佔比大幅下降所致。
當然，不是龍光不想在深圳拿地，這與深圳的土地供給有關：
從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%；
2018年，深圳住宅用地供應（包含人才房）僅15.8萬平方米；
2019年上半年，深圳住宅用地也是零供應；
直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬平方米，還都只是限售三年的人才房。
最直觀的感受是，以深圳起家的龍光，不得不“失去”深圳。
失去深圳後 龍光走向何方？
不過，龍光也不用太慌。
4月9日，發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出“督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市，全面取消落戶限制，進一步促進勞動力和人才社會性流動。”
被深圳、廣州帶動的臨近城市及珠三角，都是受益者。
在我們上次發佈的榜單裡，龍光地產穩居珠三角土地儲備第二名，險勝宇宙第一房企碧桂園。
除了在這些地區瘋狂拿地，龍光的財報中也體現了讓深圳與臨深、珠三角地區“捆綁營銷”的深意。
比如說，雖然龍光依然頻頻提及深圳，但是深圳已經深深地與“臨深地區”綁定，在說明土儲貨值的時候，龍光表示：
“截至2019年年底，龍光擁有土儲總貨值達8320億元，其中粵港澳大灣區貨值6850億元，佔比超8成，深圳及臨深區域佔比達45%。”
臨深地區和粵港澳大灣區，依舊是龍光的王牌。
從拿地數據也可以看出這個趨勢：
2018年4月至今，龍光集團獲得的土地主要集中在廣東佛山、肇慶及珠海，土儲面積分別高達171.1、115.7和26.5萬平方米。
此外，2017年-2019年，雖然深圳的銷售佔比逐年降低，但是大灣區其他區域的佔比卻分別達到了21.2%、26.0%和43.9%，上漲趨勢十分明顯。
2019年，在深圳、惠州、佛山及南寧四個城市，龍光的銷售額均突破了百億，“老本營”汕頭的銷售套數和銷售則再摘雙冠軍。
未來，臨深地區和整個大灣區，都會是龍光的第二個深圳。
值得一提的是，公司第二大市場南寧市場，銷售貢獻逐年提升，近三年銷售貢獻佔比分別為16.5%、24.5%和25.1%。
所謂東方不亮西方亮，龍光與深圳都互相見證了彼此的高光時刻，但是天下無不散之宴席，雖然龍光已經失去了深圳，但是龍光已經找到了諸如珠三角和南寧這樣新的增長引擎，依舊值得期待。
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