从哪些指标判断商业地产（写字楼）是否值得投资？

首先， 一个城市的房地产投资判断，需要从两方面着手。一是对城市的经济和政策状况分析，二是对该地区房地产行业的态势分析。具体分析如下：

·经济分析。包括该城市的经济发展水平、经济发展速度、城市固定资产投资的规模、以及居民消费能力。城市的经济发展水平、经济发展速度以及居民消费能力，之前很多朋友已经分析得很透彻了。在这里，我们仅从城市固定资产投资的规模和房地产投资交易额来展开。”

从城市固定资产投资的规模来看，中国房地产市场在过去几年间增长迅速。据估计，2015年中国投资级地产总规模位居全球第二，仅次于美国，达到8,060亿美元。而仲量联行预计，中国房地产市场还有望在未来保持快速增长。

仲量联行中国投资部总监顾东尼（Anthony Couse）指出：“与此同时，我们正在见证各类中国投资者以史无前例的速度积累商业地产开发、收购和出售的经验。中国的房地产市场投资规模将与经济同步增长，适应不断变化的投资需求。日趋成熟的中国国内投资者越来越善于捕捉国内外的投资机遇，自身的竞争力也在不断提升。境外投资者无疑将会继续扩大他们在中国的投资足迹，但国内投资者仍将继续占据投资总量中的主要部分。”

想了解2016年中国房地产投资报告信息图，请点击下载报告

就各个城市的房地产投资交易额来看。仲量联行数据显示，在创纪录的2016 年里，中国房地产交易额达到惊人的2090 亿元人民币（约合308 亿美元），同比增幅高达52%。2017 年上半年仍然保持了这一增长趋势，这一数额达到808 亿元人民币（约合119 亿美元），同比增幅达44.8%。其中，办公楼继续成为最受欢迎的投资资产，其交易总额高达402 亿元人民币（约合59.3 亿美元），几乎占上半年全部交易额的一半（49.8%）。

从数据上看，上海和北京无疑仍是投资者最青睐的城市，二季度交易额分别占中国投资总额的34.8%和26.1%，但事实上京沪两地对投资者的吸引力正在下降。2016 年中国房地产投资交易总额中，发生在上海的交易额占比超过45%，然而到了2017 年二季度，这一比例已悄然降至34.8%，以下是2017年二季度中国的投资交易额一览。

·政策分析。包括近期的房地产政策、土地调控政策、金融调控政策等。

在这里，我们列举一些近期影响着国内房地产的重大政策。

一带一路。随着“一带一路”倡议的深入推进，中国房地产开发商海外投资开发的步伐也紧跟国家战略，从英美澳等传统发达市场走向沿线国家和地区，特别是临近的东南亚地区。“一带一路”下的海外房地产新商机已悄然而至。“一带一路”房地产类相关投资的重点，目前主要集中在开发全新的交通网络、工业区、酒店、住宅，办公楼和零售物业等方面。其中大部分开发都需要分阶段进行，或以建设运营（BOT）模式完成。 近年来，仲量联行多次为中国海外投资者提供了不同项目的评估顾问服务，帮助他们在“一带一路”沿线新兴经济地区建立市场地位，包括华夏幸福、碧桂园等以城镇运营商见长的开发商，中国建筑等知名央企，以及中国人寿保险、中国平安等多个金融机构。

基于丰富的实际经验，仲量联行企业评估及咨询部资深董事陈铭杰表示︰“中资开发商在基础设施建设方面，效率颇为惊人。哪怕资本回报不会在短期内实现，但他们依然有能力和资源，在短短的一至两年间建成一座大楼，甚至在同一时间内建成一条新铁路线。”

“一带一路”国际合作高峰论坛，详情请见http://www.gov.cn/xinwen/2017-05/16/content_5194255.htm

房产去杠杆化。今年的8月7至10日，第十七届博鳌房地产论坛在海南如期举行，本届主题是“跨越与去地产化浪潮”。 去杠杆化，是中国房地产行业正在经历的不可阻挡的政策大潮。从严监管、防范风险将是未来相当长一段时间内政府金融工作的重点。

仲量联行中国区研究部总监周志锋认为，由于金融形势的变化，房企的融资能力已经受到显著的影响。“从去年年底开始，中国金融开始了去杠杆的进程。今年我们已经看到金融市场乃至房地产有了比较大的动作，银行借贷收紧，民营企业融资成本快速上升，因为国内发债难，企业更多转向海外债。”

在房地产市场，受益于一二线城市外溢需求，今年上半年三四线城市成交量增长强劲。即便如此，当下一些区域存在的房地产高杠杆现象依然值得高度警惕。兴业证券的最新报告指出，2016年中国三四线城市一二手销售金额为5.55万亿，其中3.47万亿来自于货币加的杠杆，占比62%，预计2017年这一杠杆比例会更高。 在周志锋看来“一线城市此前也没有达到这么高的杠杆比例，这是一种非常危险的模式。”他强调虽然每个企业有不同的选择，但整体而言，在当前的形势下，房企需要慎重考虑自身是否有足够充裕的资本去抵御可能来临的风险，选择稳健和收缩的战略其实是以退为进：“今年，特别是下半年开始，房企在策略上已经发生了很大的转变，变得更加稳健，做好了‘过冬’的准备。只有这样，在有可能发生的风险面前企业才能有更高的生存几率。”从更长远的角度看，现阶段房企进行多元化创新是趋势所在。例如，在国家大力鼓励发展住房租赁市场的风口下，万科、龙湖等大型房企已经提前布局了长租公寓等新领域。

第十七届博鳌房地产论坛，详情请见http://www.sohu.com/a/164910917_156030

·产业分析。包括该地区房地产开发投资规模、房地产市场供给与销售、房地产价格增长态势等等。

就2017年二季度而言，国内房地产市场情况分析如下：

办公楼市场，一线城市新兴区域表现活跃，二线城市升级需求显著。

物业市场，奢侈品市场回暖，餐饮扩张活跃。

住宅市场，紧缩政策依旧，库存持续下降。

根据以上信息，我们分析今年第二季度中国房地产投资机会如下：

2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增速在第一季度和第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。投资在中国经济中依然占据主导地位，基础建设投资处于高位运营。央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范化解重点领域风险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济增速将从下半年开始放缓。

甲级办公楼市场， 金融业（尤其是证券与保险行业）、专业服务业及科技类企业成为本季度甲级办公楼需求来源的主力，大量企业继续利用租金持续下调的时机纷纷升级。联合办公等共享办公运营商在本季度也表现出了强劲的扩张需求。

优质零售物业市场，迎合大众市场并提供外卖服务的餐饮类租户，国内时尚设计师品牌是租赁需求主要来源。新零售概念店持续布局，其中“线上+线下+物流”模式租赁需求活跃。部分国际轻奢品牌在重点二线城市的优质零售物业选择性扩张。

高端住宅市场，各一二线城市大多维持了原有的紧缩政策。预计下半年部分城市的调控政策将持续执行。受此影响，2017年主要一二线城市成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于改善型需求依然强劲、开发商库存压力较小，预计这些城市的价格会维持稳定。

每个城市背景不同，产业趋势也不尽相同，城市发展还会引起城市改造等新热潮。而区域经济一体化，让未来城市之间的联动发展，比以往任何时刻都更重要。同一个区域的城市，不应该是相互竞争的，而应该是互补、协同发展。

值得一提的是，区域经济的协同互补，在利好城市和区域发展之际，也会快速带动当地的住宅和办公需求，城市群内部蕴含了巨大的房地产投资机遇。在中国，三大城市群：长三角、珠三角和京津冀，也是中国经济活跃度最高的地区。

各个城市有不同的定位，也创造出不同的房地产机遇。我们列举其中的一些城市，分析其2017年第二季度的房地产投资情况。

长三角之杭州 上半年度杭州办公楼市场供应量可观，但鉴于杭州经济发展强劲，整体办公楼市场的未来发展前景乐观。在办公楼主要板块中，钱江新城细分市场持续受到市场关注。在零售地产领域，非核心商圈多个新项目开业，餐饮及体验类租户的需求保持强劲，使得市场在吸纳了一轮新增供应后，空置率仍维持在较低水平。在酒店市场，受商务出行、休闲旅游和会议会展的强劲需求驱动，高端酒店市场投资前景看好，项目落地区域从西湖区逐渐向钱江新城延伸。

京津翼之北京

"随着新一轮供应中的首批办公楼竣工，优质办公楼将落户北京多个细分市场，那些寻求办公空间升级的国内租户将纷纷抓住这一难得的市场机会。"仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时，在零售物业市场，王府井淘汇新天（Spoton WFJ）购物中心以22亿元人民币的价格出售给一个私人买家。平安信托斥资12.5亿元人民币收购了望京新一城购物中心，今后该商厦可能会被改造为办公楼。投资者对潜在的"商转办"项目很感兴趣，并继续在市场中寻求潜在的商机。物流市场的租赁活动微幅攀升，电商和第三方物流企业仍是主要的需求来源。在高端住宅销售市场，政府最新出台的降温措施对该市场的供需和售价均带来了显著影响。

珠三角之广州 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示："回顾近两个季度，广州甲级办公楼整体租赁需求平稳中略有上升，新近落成的尤其是珠江新城的优质办公楼项目继续受到租客的欢迎，其中互联网与IT公司扩租意愿较为明显，新兴市场琶洲租赁需求也明显上升，但市场整体租金走势则出现分化。优质零售物业市场方面，第二季度的租赁需求整体保持平稳，服饰类零售商的销售业绩表现与此前数季度相比开始有所改善，但他们的扩张态度仍属谨慎；市场整体空置率略微上扬，上半年度优质零售物业租金增速依然缓慢。优质购物中心的成交案例轻微增多，投资市场整体情绪仍较活跃。

通过以上分析，我们看到各个城市情况不同，房地产市场分类也众多，包括个人住宅、工业地产、商业地产、旅游和酒店地产等等，投资机会也因此而大有不同。