作者：時代財經 劉新歌
圖片來源：視覺中國
隔壁的深圳樓市烈火烹油，而家住廣州的王衡（化名）卻決定暫緩賣房計劃，“賣不上價，先不放盤了。”
在置換計劃提上日程後，王衡一邊看房，一邊賣房，她鎖定的是廣州番禺區的二手房，但經過一番市場摸查後，她決意推遲賣房。
“原業主或是急用錢，或是跟我一樣想換房、改善居住條件。從我去的那家中介門店來看，二手房成交量還行，它們一個月賣出了4套房，但成交價都低於市場價。先不賣了，等疫情過去後再看吧。”
在北上廣深四個一線城市中，廣州樓市的步調有些不一樣，冷靜得甚至與其“一線城市”的身份不太匹配。國家統計局近期公佈的3月70城房價數據顯示，無論是一手房，還是二手房，廣州都是一線城市中唯一一個房價下跌的城市。
在過去的3月，廣州一手房房價環比下降0.5%，而北京環比持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%；二手房方面，廣州環比下跌0.2%，北京和上海呈微漲態勢，深圳則以1.6%的環比漲幅領跑全國。
降價上百萬，掛牌600多天才賣出
“最早有買家出價220萬，後來又有人出價215萬，我都沒有賣。再後來，來看房的人雖然表示很喜歡房子，但連出價的誠意都沒有。到了（2019年）年底，因工作變動需儘快賣房換房，我主動把售價從預期的229萬降到213萬，沒想到還是很難找到買家。”2019年9月著手賣房的展銳（化名），一路拒絕了不少買家的“低報價”，但他所期待的價格並未出現，報價反而一路下行。
展銳的房子在番禺南浦，南向、69平方米，僅入住2年，歐式裝修、投入較大。掛牌之初，他對房屋價值頗為自信，報價也略高於市場價。讓他沒想到的是，迎來送往幾十批意向買家，卻一直沒有讓他滿意的價格。
2019年10月底，著急賣房的展銳與貝殼網簽署VIP服務協議（獨家售房協議），房子被貝殼網主推到廣州區域“必看好房”排行前列，貝殼網中介也頗有信心在一個月內將房子以215萬售價賣出去。但直到12月初，房子才終於賣出，價格僅為208.86萬，比展銳的預期少了近20萬。“最終售價並不是很滿意，但以春節後疫情的影響來看，春節前能夠賣出去也是好的。”展銳說。
而二手房買家鄭川（化名）則撿到“便宜”了。春節後，他以440萬買下了番禺某大型樓盤一套聯排別墅，這一價格比業主的報價還低了25萬。據他了解，原業主此前已主動兩次調低放盤價，從500萬分別調至480萬和465萬。鄭川對房子頗為滿意，“雖是老房子，但公攤小、南北通透，而且小區容積率較低、安靜舒適。”
跳水式降價也出現在廣州中心城區珠江新城，合富輝煌置業房產經紀王衛（化名）告訴時代財經，位於廣州大道旁的越秀星匯雲錦一西南朝向、197平方米的房屋，現急售價6.8萬/平方米，市場價為7.8萬/平方米，總價降了上百萬。而珠江新城中區某237平方米二手房僅售1498萬，單價低至6.3萬/平方米。
廣州鏈家興民分店商圈經理崔豔雲則對時代財經稱，珠江新城某170平方米的三居室，最初掛牌價為1700萬，幾次降價後終於以約1450萬售出，掛牌期長達600多天。
降價賣房已經成為廣州二手房市場近期的常態，廣州中原數據顯示，4月13-19日期間，二手房房價下調幅度在1%-5%之間的房源佔43.8%，較上週增加1.3個百分點；下調5-10%的房源佔16%，網籤均價為23675元/平方米，環比上一週微跌1.3%，亦處於今年以來的較低位，這在於近段時間急售業主增多，議價空間增大，報價下調房源增多。
二手房“橫盤”，進入買方市場
雖然有樓盤降價上百萬，但崔豔雲、王衛均對時代財經強調，“只是個別樓盤、業主急售”。崔豔雲認為，相較2017年，2018-2019年間廣州二手房價格有所回落，但仍然比較平穩，目前價格和2019年年底相差無幾。
廣州郊區的抗跌韌性遠不及珠江新城。“2017年是業主主導市場，現在反過來了，變成買方市場。”遠見地產麗江花園門店的房產經紀陳實（化名）對時代財經回憶道，“2017年真的是在‘搶房’，三四個買家要一個房子。那時候根本不要想著去討價還價，而是要考慮業主願不願意賣給你。有個業主跟買家談好了120萬放賣，但在要籤合同時女主人反悔，少於150萬不賣，買家只好放棄，隨後這套房子又漲到160萬、170萬。”
2017年3月，廣州接連出臺“3.17”、“3.30”調控新政，不少剛需客因購房名額受限、一手房供應縮減等原因，開始轉移至二手房市場。廣州中原研究發展部監測數據顯示，受調控影響，2017年一手住宅成交大降三成，但二手成交仍維持高位穩定，以13.3萬套創下歷史新高記錄，成交總量更是新房的1.5倍，“廣州進入存量房飛躍發展時代”成為當時業內的認知。
但廣州二手房市場迅猛的發展勢頭並未持續。廣州住建局網站數據顯示，2018年全年，廣州二手住宅成交102384套，較2017年下降2萬多套。2019年，這一數據繼續下降至107335套，較2018年大幅下滑15.3%。
“如果是要換房，現在可以入手，賣在低點的同時，也買在低點，而且目前的價格和去年差不多，2018年以來沒有太大的起伏。” 在陳實看來，目前是剛需族、改善型買家、投資客入市的最好時機。
陳實剛成交了一單投資客的生意。“一套88平方米的房子，原業主放盤價200萬，最終成交170萬。投資客買房不墨跡，看了一次就買了，他們就是趁市場低迷時撿便宜的。”
廣州克而瑞首席分析師肖文曉對時代財經分析指出，廣州二手房市場趨冷主要原因是一手房供應量充足。“廣州外圍區域（如增城、黃埔、南沙、花都）一手房供應非常多，均價才2萬多，而且廣州地鐵四通八達，交通非常便捷，所以廣州人買房有很多選擇。”
陽光家緣網數據顯示，2019年全年，廣州一手住宅網籤86962套，同比2018年增加了10906套，上漲14.34%。廣州中原數據顯示，2019年前11月，廣州一手房累積成交784.07平方米，居四大城市總量之首。
隨著疫情影響逐漸褪去，廣州一手房市場率先快速復甦。3月，一手住宅供應62.16萬平方米，環比上升637%。同時，一手房網籤成交5427宗，總成交面積55.57萬平方米，環比2月分別大漲314%和291%。與此同時，二手房房源也在激增，58同城、安居客報告顯示，廣州3月新增掛牌量環比上升224.3%，在一線城市中居首位。
