文|解答題地產觀
2006年路勁出資12.8億收購順馳55%股份、2007年再次出手13億港元收購40%股份，拉開了房地產行業知名房企被企業併購的序幕！
一晃14年，房地產經歷超速發展，在2020年1月正式迎來了另外一個知名房企“福晟”被世茂併購。
這場世紀併購也僅僅是拉開了2020年的序幕，因為在面對今年金融政策收緊、多城市雙限甚至三線、新冠疫情等因素疊加的情況下，一直粗狂式奔跑的房企突然發現動力不足。
在近兩天最大的猜想一直備受資金困擾的泰禾與新華聯迎來的白衣騎士是誰！
01 產品品質≠經營品質的泰禾
之前就寫過一篇關於泰禾要發一筆與市值相差無幾的企業債的文章，就如今情況來看，猜想的結果沒有太多意外。（
網紅泰禾市值123億，發120億公司債，還有這操作？）
在5月13日發出公告，終止了此前收購泰禾人壽全部股權的交易。
另外一個重大的消息就是泰禾將引入戰略投資者，並可能涉及公司的控制權。
從各方消息看來最大的可能是黃其森讓出大股東位置，這也意味著泰禾要迎來新“泰禾”的時代。
此前專門瞭解過泰禾約有4000億的貨值、1000多億的負債，迴旋餘地還是非常大，而且又在一線、強二線。抗風險還是比較強的，現在更明顯的是流動性問題。
此前泰禾集團副總裁全忠曾透露“泰禾的投資以北京為中心的城市群、以上海為中心的城市群，還有廣深為中心的城市群，這三個城市群佔泰禾整個土地的80%，剩下就是福州、廈門。與此同時，泰禾自2015年開始佈局大灣區，目前在大灣區以已有12個項目。”
泰禾董事長 黃其森
黃其森和絕大多數房企老闆不太一樣，是正兒八經的科班出身，本科畢業於福州大學建築系，而後成為經濟學研究生。銀行的8年工作經驗，讓黃其森在戰略制定以及資金操作上經驗十足，但也存在自己的短板——欠缺管理背景，或者說缺少搭班的人。
本希望通過職業經理人能幫助黃其森解決管理問題，但是通過近年來大規模招聘高端人才卻發現不但沒有解決泰禾的問題還製造了很多問題。
也由於發展過程中的制度與流程漏洞，造成了泰禾產生了眾多“撈一票”就走的管理者。
這讓泰禾支付了行業一流薪酬的團隊幹出了一個三流的業績企業，如果吧泰禾產品品質與企業管理的經營品質同時放在市場上，產生的反差將是巨大的！
黃其森也曾反思過說泰禾戰略是大學生，管理是小學生。以後要多向萬科、龍湖這樣的企業學習。
02 債務纏身的新華聯
2019年，全國政協委員、新華聯集團董事局主席傅軍將提案的重點放在了民營企業融資難、融資貴的問題上。
或許那時的他，並沒有預測到歷經疫情轉變新華聯會面臨一場巨大的危局。
債務危機、股權凍結、深交所問詢、延遲年報披露……一系列黑天鵝事件接踵而至，5月13日，距離兩會召開僅有8天，他身後的新華聯似乎更能代表疫情之中企業的真實鏡像。
新華聯董事長 傅軍
只不過更為快刀斬亂麻的是，傅軍並沒糾結於選擇引入戰投的對象，而是選擇與中金公司“牽手”，借“橋”搭線，尋找戰投“良人”。
而有資深投行人士稱“新華聯這次合作中金只是扮演中介的角色，給新華聯引入戰略投資者，新華聯利用中金做的一個‘秀’，這個秀的目的是穩住債權人，免得債權人他們發難。“
但事實上，任何投行都願意跟新華聯籤這份協議，但是至於簽了這個協議，到時候能不能夠引入真正的戰略投資者就不好說了。
據新華聯控股官網信息，其2019年總資產超過1300億元，年營收首次超過1000億元，躋身千億集團。
而2019年新華聯文旅總資產超過530億元，營收近120億元，結合文旅在新華聯控股業務版圖中的地位，新華聯文旅堪稱後者的“關鍵先生”。
但也是危險因素，這體現在其謀求轉型多年，地產依然是絕對營收重頭，多個文旅項目的佈局以及不夠樂觀的業績等，推高了資金、債務和持續穩定發展的多重風險。
截至2019年6月30日，新華聯授信已經使用21.95億元，未使用6.40億元，信用總額度為28.35億元，2019年短期債務有83.75億元，有息債務合計為250.39億。2020年一季度公告顯示新華聯虧損33億，新華聯年報原定於4月29日披露，延期至6月18日披露。
疫情對新華聯控股包括房地產、文旅等業務帶來重創，1-2月減少經營回款超過60億元。加之持續受到“降槓桿、民營企業融資難發債難”的影響，償付貸款和債券導致現金持續流出，流動資金極為緊張，導致多個債券未能如期兌付而違約。
新華聯文旅的公告提到，若控股股東所持凍結的股份被司法處置,則可能導致公司實際控制權發生變更。
與此同時，更可怕的是新華聯文旅公司控股股東新華聯控股有限公司質押股份數量、被凍結股份數量佔其所持公司股份數量比例均超過80%。
新華聯也在此時迫切需要白衣騎士的登場，因為在此時的新華聯除開債務外更大的問題就是商業信用！
今年新冠黑天鵝事件只是開始，而產生的蝴蝶效應正在加劇。這也給了吃了市場紅利盲目發展的房企給予驚醒，又給了精細化管理房企的發展機會。
從今年起，房地產市場也逐漸會成為從企業併購項目進階至企業併購企業的新階段！
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