先放福利，獲取方式：關注“深老闆”，並在本文評論留下郵箱
1、金茂府價值點梳理報告、金茂府全套銷售說辭
2、粵港澳大灣區系列解讀報告（獨家資源）
以後深老闆每篇推送都會給大家送上福利，每10個深圳地產人就有1個關注“深老闆”哦！
2019即將過去，深老闆打算搞兩場線上活動：
1、最美深圳地產人評選：生活照或工作照（多多益善）,所在項目信息或任何個人想要說的話，深老闆來幫你表達~
2、深圳營銷人還有哪些你不知道的技能：殺豬、修燈泡、刮大白...都算哦，只要你能做到，就怕我想不到，歡迎實名吹牛皮~
歡迎各位小夥伴們給深老闆後臺留言，或者發送至[email protected]
深老闆最近去了上海和天津，最近剛剛折騰回來深圳，百忙之中趕緊動筆，
以後每週末更新至少1篇，絕對不拖更！好了，不扯淡了，進入正題：在深圳坪山，到底咋樣操盤？
深老闆最近去看了幾個項目：奧園翡翠東灣、中海萬錦熙岸華庭、AIO、深城投中心公館、恆大城，實在忍不住必須說道說道
深圳是個牛批的城市，這個不用我說，土地面積是廣州的四分之一，但是GDP完全碾壓廣州，直逼香港；在粵港澳大灣區規劃中，雖然地位不如香港、澳門、廣州，但是新型示範城市不是蓋的。
深老闆最近研究了一下紐約灣區、東京灣區、洛杉磯灣區發現：紐約灣區是金融中心、東京灣區是政治中心，這像極了中國的上海（金融中心）和北京（政治中心），洛杉磯灣區更像我們的粵港澳大灣區，不依賴於管制經濟，，而有其自身的核心競爭力，唯一不同的是粵港澳大灣區土地面積更大、人口規模更大，生長潛能更大。
深圳是多中心發展，從羅湖、福田、寶安、南山，到深圳城市五大會客廳：
1、大空港建設全球最大會展中心
2、前海打造世界級城市新中心
3、深圳灣建設粵港澳大灣區“新地標”
4、大運新城開建“深港國際中心”摩天樓
5、香蜜湖規劃建設深圳國際交流中心
（今天不多展開，後面的文章深老闆會詳細講講深圳五大城市會客廳的規劃和未來的可能性，相信會有很多指導意義，大家再也不用受市場上的“叫賣聲”影響了）
通過這幾年深圳的發展速度、發展高度、規劃預期，再加上人口紅利、香港助力，我們得出了3個廢話一樣的結論：
1、買深圳，絕對靠譜，閉著眼睛買（歷史經驗告訴我們99％賺了錢，9％的人賺了大錢）
2、剛需閉著眼睛買（6套是剛需，1套自己住，2套父母住，3套來收租）
3、深圳每個區域、都有其自生邏輯
深老闆指的“自生邏輯”是：土地邏輯和客戶邏輯，缺一不可！是啊，那麼坪山的邏輯是什麼呢？
那就先講講坪山這個地方：
閉著眼睛就能找到的，深老闆不講，可以自己去坪山新城規劃館或者坪山在線政府網站上去看http://www.szpsq.gov.cn/。
前幾篇文章深老闆說過，有兩次大漩渦，2010/2016全國大放水、人民大狂歡，上午不下定，下午就反水。深圳在兩次旋渦中可以說是全國範圍上漲最明顯的城市，撐死膽大的餓死膽小的。（當然，深圳還有無數的小旋渦）
兩大大放水，把坪山一個鳥不拉屎的地方從小几千塊直接漲到今天的4萬+，如果沒有政府幹預，可能早就有項目5萬了吧？
據深老闆瞭解：AIO老早就像備5萬，可惜沒和政府搞好關係；TH金尊府必須上5萬不然就是虧錢（去年樣板房開了又關，銷售團隊外派去廣州院子賣別墅，最近團隊又回來了）；某坪山地王賣不了5萬就虧（一路之隔的奧園翡翠東灣3萬起，據說好多XXXXX的領導都在奧園下了定）
哎，都是地價逼得，深圳市面上沒看到什麼好產品（去杭州、寧波、蘇州逛了一圈的深老闆感慨道），卻貴的讓人抓腦袋！
但是！而今的坪山不一樣，他像一頭獅子一樣隨時怒吼向前，這豈不就是2012年的龍崗中心城？
1、14號線、16號線分別在2022和2023年落地，與福田、龍崗實現無縫銜接，30分鐘生活圈
2、西有前海，東有坪山：比亞迪、巴斯巴，無數產業園在坪山崛起，
東進戰略的1.4萬億元，有40％將投入到坪山（約5600億元），打造東部新中心！
3、六館一城、馬巒山，坪山河、大山坡水庫（聚龍山生態溼地公園（全國最大的溼地公園，112萬㎡）、坪山河溼地公園、奧園運動公園、馬巒山郊野公園、松子坑森林公園、燕子嶺森林公園/坪山新區中心公園
4、最最最最最重要的就是坪山的舊改，深老闆認為：坪山的舊改供給速度是整個深圳最快的，這也難怪坪山是深圳GDP增速最快的區域，沒有之一！
坪山一改往日人們對他的印象：規劃落地速度慢、全是價格外溢型客群
如今？NONONONONO!
如今的坪山客戶：
1、本地拆遷戶、私營老闆——有錢有錢還是有錢！
2、資源相關型客戶——都是福田、羅湖、南山的產業、技術相關型人才，跟著企業來了坪山
希望各位看官看完深老闆的文章，也能對坪山有新的認識才是啊！！！！
那麼聊完了這麼多背景，迴歸正題，到底在坪山操盤有何難度！？
1、坪山客戶年輕化：更現實，更直接，直接上好東西，直接說清楚硬通貨，別搞套路，別以為客戶真的不懂
2、性價比為王，奧園3字頭起、恆大城3.4起、AIO3.6特價房每週10套，只能說沒有更低，只有更低，請感謝示範城市救了地產人吧！
3、舊改量太大！舊地週期長，但地價成本可控，給這些招拍掛的項目一記重創啊！片區難以拔升均價！
好了，那麼我們再看看目前市場上這些哥們是怎麼個操盤的吧！
忘我的營銷中心展示：有“童夢主題美輪美奐”的，有“大師作品天際泳池”的，有“售樓門口種水稻”的，好的示範區固然重要，但是最終實現銷售的是什麼？
是給中原鏈家的5％？是3.4萬/平米的特價房？還是封盤祈求後市？
哎，留給深圳地產人的時間不多了，留給深圳地產營銷人的時間更少了。
深老闆再次奉勸各位地產營銷人：
1、想得明白、說得清楚、乾的堅決！
2、以結果為導向，放棄無效的加班，放棄無效的PPT，衝指標就衝指標，要狠狠的衝，把時間和精力都放在管理和刀刃上，無意義的消耗或者為了好看而好看都是做給領導看的，因為最終的結果不會說謊。
3、以結果為導向向來是深老闆的操盤理念！
最後祝願大家都能大賣，即便沒有千套開盤；祝願大家都能睡個好覺，即便明天還有加班。
放福利，獲取方式：關注“深老闆”，並在本文評論留下郵箱
1、金茂府價值點梳理報告、金茂府全套銷售說辭
2、粵港澳大灣區系列解讀報告（獨家資源）
以後深老闆每篇推送都會給大家送上福利，每10個深圳地產人就有1個關注“深老闆”哦！
2019即將過去，深老闆打算搞兩場線上活動：
1、最美深圳地產人評選：生活照或工作照（多多益善）,所在項目信息或任何個人想要說的話，深老闆來幫你表達~
2、深圳營銷人還有哪些你不知道的技能：殺豬、修燈泡、刮大白...都算哦，只要你能做到，就怕我想不到，歡迎實名吹牛皮~
歡迎各位小夥伴們給深老闆後臺留言，或者發送至[email protected]：
