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文章背景
今天來聊一聊吳中甪直，之前寫過一篇甪直，但有些草率了，寫的不怎麼好，今天重新分析一下這個地方。關於板塊，我從來都是喜歡先給大家放張規劃圖，因為這樣才能清晰地瞭解到未來這個地方的發展。
甪直總體規劃圖
可以看到，甪直這個地塊面積太大了，並不像其他地塊，如尹山湖，勝浦之類，有些像木瀆，實際上木瀆不同區域的價格也是不一樣的，離獅山越近，價格也就越貴。
甪直也一樣，我們可以從區控圖來看，大片土地是綠地，湖泊，這裡是澄湖國際慢城，是度假休閒的好去處，再加上甪直是蘇州三大古鎮之一，那這裡目前住起來是否舒服呢？
分析
在聊居住舒適度前，先來說說大家關心的甪直的潛力和未來發展，三點，市場預期，交通，學區。
市場預期很大程度上取決於這個板塊的定位和大家心理的印象，實際上偏遠並不是影響房價的重要因素，預期才是最重要的。
科技城在很多人的印象裡偏遠，但不妨礙他預期高。甪直屬於吳中區，而且是吳中區最東邊，一直以來，人們的印象中，這裡是跟香山，東山差不多遠的地方。
由於園區東部的外溢，使得這裡漸漸進入了人們的視野，實際上，之前甪直房子賣的好，一個是因為便宜，另一個就是園區東邊置業人群。
能選擇的最近的地方也就是這裡，沒得選加價格低，直接就推高了甪直的房價，現在新房在2.4萬左右。
但你說這個價格還能再漲嗎？我感覺很難，勝浦與甪直隔江相望，價格2.8萬左右，甪直屬於吳中，享受不到園區各項資源，自身條件也不是很有優勢。
這個價格再漲一些就會逼迫購房者到勝浦或者尹山湖，所以置業顧問口口聲聲說的，這裡就是第二個尹山湖，我覺得不可能，地塊太大，再加上不像尹山湖平地起高樓，而這裡不是說做舊城改造就能改的，所以建設難度上比尹山湖難上一個等級。
尹山湖規劃圖
在我看來，甪直這個板塊新房的競爭對手不是本板塊的其他樓盤，很多開發商搞錯了，黑附近競品沒有意義，應該團結起來想辦法把“勝浦”和“尹山湖”黑了才是重點。
其次說說交通，這裡的交通也很差，未來中環南線東延加上地鐵6號線東延。且不說要等多久，建成後這裡也是底站，地理上也屬於最邊緣，是完全依靠西邊發展的。
地鐵6號線東延還未確定時間
中環南線
我之前說尹山湖是睡城，但最起碼它位置居中，除了吸引園區的，往西面還能再吸引一部分客流。
但甪直只能吸引園區，而且還是園區東部廠區的工作人員，東邊到崑山了，張浦房價是甪直房價的6成。沒道理人家張浦的跑到甪直來置業。
有肯定有，但不多，而且園區東邊廠區的人群密度自然沒有園區西邊寫字樓的密度高。相信開發商在調研做客戶地圖的時候也應該瞭解。
接下來說說學區，這裡能拿得出手的就是葉聖陶，然而單單一個葉聖陶能支撐起房價麼？
葉聖陶學校
之前也說過學區，學區優勢在於家長口口相傳，沒有定量的依據，甚至勝浦的一個還沒建成的學校都能吸引很多的客群，葉聖陶的影響力怕是沒有那麼大。
綜上，我覺得這個地塊潛力很有限，因為在它“頭”上壓著勝浦，壓著尹山湖，除非這兩個地塊甩開甪直一大截，不然甪直這裡的吸引力真的很有限。
甪直的定位其實就應該跟太湖旅遊度假區差不多，價格賣1.7萬，只是因為有園區外溢的原因，價格才上來，然而這個溢價，已經夠多了，再多，不是甪直可以承受的，所以想在甪直投資的，還是要謹慎些。
接下來聊聊居住舒適度，很多人以為，住在甪直，享受江南水鄉風光，沒事在澄湖邊釣魚養身，這裡非常漂亮，實際上，這裡與太湖旅遊度假區完全不一樣。
太湖旅遊度假區
太湖旅遊度假區是真漂亮，城市界面新，太湖風景優美，然而甪直老城非常陳舊，加上有不少工廠，剛才看規劃圖各位也能看到，甪直鎮西邊全是工廠，跟你想象中的水鄉完全不一樣。
你想象中的甪直
實際上的甪直
城市界面相當老舊
總結
別看規劃圖上黃黃綠綠的很美麗，到實際上完全不一樣，歷史的原因使得甪直沒有那麼現代化，有些城鄉結合部的感覺，很多人會說，這裡未來會拆，會建的特別漂亮的。
對，我不否認，但這個未來是多久呢？最關鍵的問題，錢，錢從哪來，要知道再搞一個像園區金雞湖邊那樣的城建要多少錢嗎？
拆遷安置費用，三通一平費用，電纜入地，管廊改造，道路拓寬和翻修，水體保護，綠化建設等等費用，誰來出？還不是ZF麼，再往前推這個錢從哪裡來？答案不言自明。
30個典型城市土地財政依賴度
吳中區一般公共預算2019年為175億，但吳中的面積高達745平方公里，與其一般公共預算差不多的高新區，土地面積才258平方公里，攤到每寸土地上的錢，完全不可相提並論，這也是為何高新區看起來高大上的原因。
缺少資金，自然不能平均分配，否則哪裡都建設不好，吳中區現在的重點在太湖新城，之前有說過太湖新城，這裡未來的城建水平是比肩湖西的存在，如果重點放在其他地塊，太湖新城的建設誰來出錢？
再回到居住適度，居住舒適度分外部還有內部，小區在此不做分析，現在新小區的內部基本上沒太大問題，舒適度可以放心。
但外部沒有高大上的商業，沒有優美的城建，沒有高層次的居民，是比較影響體驗的。
但不能買麼？不是的，要明確自己的需求，實際上，所有板塊都能買，你在園區東邊上班，預算沒那麼多，只有甪直可以買，那為啥不買。
我只是想說，如果你抱著房產升值，投資的心態來買這，那麼你可能會失望，房產現在慢慢要回歸理性了。可以考慮投資，但沒有那麼充分的心理準備，那就乾脆摒棄掉這個想法，只要關注開發商的產品本身就好了。
甪直現在有印江瀾，榮盛甫上，路澄時光花園，湖東未來等產品，各有優劣勢，今天講的是板塊，樓盤測評這塊後期在給各位分析。
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