文 |克而瑞资管
商业地产
研究团队
截至目前 2019 年上市房企年报基本已出炉，商业方面整体表现出色。但开局艰难的 2020 使得多家企业纷纷调低对今年的整体预估。
其中恒隆地产 2019 年租金收入为
85.56
亿港元，其中
53%
来自内地业务。内地商场租金收入达到
31.29
亿元，上升
14%
，2020年原预定内地近
20%
的租金增长，由于疫情可能会减半，甚至更多。太古 2019 年业绩报告显示内地零售物业租金收入为港币
23.76
亿元，增幅
10%
，但受疫情影响，预计 2020 年的内地零售物业租金收入将会下降。
作为具有创新性、地标性、时尚性等多方面引领作用的上海零售市场， 2019 年到底有什么样的表现，面对疫情的影响 2020 年的上海零售市场又将如何应对？
根据CAIC监测显示
，2019 年上海新开商业项目
43
个，新增零售面积
276
万㎡，以改造项目和区域性购物中心为主；其中
42%
的项目于年底入市，整体租金微降空置率上升；首店经济依然火热，新开首店
986
家，咖啡茶饮、生鲜超市等业态活跃度最高；购物中心共录得
8
宗交易
；2020 年上海拟开
22
个购物中心，预计至 2022年将迎来超
200
万㎡新增零售面积。
新开项目43个
以改造项目和区域性购物中心为主
2019 年上海共有
43
个项目开业，新增零售面积
276
万㎡。
▌
新开项目多集中于外环外的青浦、闵行等区域
从空间结构上来看，内环内核心区域新开业项目以改造项目为主，如新世界城、华润时代广场、Tx淮海汇、柒彩里等；外环外新增商业项目占比达
53%
，主要集中在宝山、青浦、闵行等区域。
▌
多以区域型购物中心为主
2019 年零售市场新增供应项目类型较为丰富，涉及城市型、区域型及社区型物业。区域型购物中心供应数量、规模均超半数，分别为
51.2%
、
58.9%
。
目前，上海核心商圈存量较大，新增零售项目较少，但均朝优质化商业方向发展。2019 年全年，约
90%
新增开业项目在非核心商圈，大量新项目入市使得零售市场的竞争加剧，对核心商圈商业形成一定程度的挤压；非核心商圈区域型购物中心数量的增加，主要由于城市周边住宅项目大量开发，区域人口迁移，聚集度逐渐增高，交通设施逐渐完善，形成零售市场向远郊区扩大的局面。
▌
租金微降空置率微升，
42% 的项目集中于年底入市
2019 年上海购物中心全市存量达
2526
万㎡，其中核心区存量为
478
万㎡。
2019 Q4，由于
42%
的项目于年底集中入市，使得全市空置率环比上升
0.3%
，同比上升
1.1%
。全市购物中心首层租金同比下降
4.63%
至
927
元/㎡/月。
本年共有
43
个项目入市，非核心区项目占比高达七成，导致非核心区空置率同比上升
1.2%
至
9.3%
。核心区购物中心首层租金与去年基本持平，同比下降
3.2%
至
1674
元/㎡/月，非核心区租金环比上升
3%
至
571.5
元/㎡/月。
上海2019核心商圈租赁情况
新开首店 986 家
咖啡茶饮、生鲜超市类业态活跃度高
2019 年上海购物中心品牌调整仍以零售、餐饮业态为主，其中服饰类、休闲餐饮类调整热度相对较高。2019 年上海共计开出首店
986
家，
85%
首店品牌选址更倾向于入驻购物中心、百货商场；剩余
15%
首店品牌则选择街铺。首店品牌选址主要集中于南京西、淮海中路、陆家嘴、徐家汇等成熟商圈。
品牌方面
， 2019 年上海购物中心品牌业态中咖啡茶饮、生鲜超市、服饰等业态租赁需求较为活跃。年内，新租主要品牌包括生超类如盒马菜市、盒马mini；茶饮类如星巴克、喜茶、乐乐茶；餐饮类如Shake Shack等。
商业购物中心共录得 8 宗交易
销售市场较去年下降，供需趋于平衡
2019年上海大宗交易总成交额为
830
亿元，较去年同比下降
26
个百分点，近三年来首次跌出千亿规模。从项目类型看，写字楼共录得
21
宗，占比
46%
，仍为大宗交易的主力；长租公寓及酒店共录得
6
宗交易，商业购物中心共录得
8
宗交易。
2019年上海零售物业大宗交易典型案例
2019 年，上海全市商业销售市场较去年下降。本年，全市商业销售市场供应面积为
90.6
万㎡，较去年下降
48.5%
；全市商业销售市场成交面积为
99.8
万㎡，较去年下降
20.9%
，销售类型多以住宅配套商业为主。
受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓，2019年共计供应
51
幅涉商用地，供应面积约为
381
万㎡，环比下降
33.68%
；本年成交涉商用地共计
50
幅，成交面积约为
366
万㎡，环比下降
36.14%
，成交规模仅为2018年的
60%
；成交均价为
13941
元/㎡,环比下降
5.38%
。
2020上海拟开22个购物中心
至2022年将迎来超200万㎡的新增供应
▌2020年上海拟开22个购物中心
2020 年上海拟开
22
座购物中心，商业体量近
175
万㎡，尽管项目数量和商业体量方面均有所下降，但南翔印象城MEGA、北外滩来福士广场、大宁久光百货等项目均将于今年亮相。
▌
2022 年市场还将迎来超过 200 万㎡的新增供应
至 2022 年，上海零售市场还将迎来约
238
万㎡的新增供应，其中非核心商圈供应量占全市供应超
70%
。核心区的静安及黄浦为主要的供应区域；而非核心区的青浦表现亮眼。此外，未来三年浦东新区供应项目均位于非核心区域。
上海市2020年-2022年零售市场未来供应项目
“疫”后重启，“五五购物节”刺激消费
新一轮重组调整酝酿中
消费是经济增长的第一动力，上海也是国内首批社零迈入万亿级的城市之一，2019年上海社会消费品零售总额达
1.35
万亿元，连续三年稳居全国城市首位，消费作为经济稳定器和压舱石的作用更加凸显。
突如其来的新冠疫情对实体商业产
生了巨大冲击，在疫情最严重的时期多家购物中心被迫关闭或者缩短营业时间，客流量几乎忽略不计。但随着疫情逐渐被控制，
核心商圈开业率和客流量也逐步恢复。
整个
消费市场
和消费信心的基本面仍是向好
，通过政
府和企业共同努力
，二季度全上海市开展“五五”购物节，进一步扩大“上海购物”品牌影响力，消费市场将会较快得到恢复增长。
疫情不仅抑制了消费欲望也改变了很多消费习惯，
随着人们对健康卫生的重视，大健康产业以及与健康相关的消费业态得到创新发展；也将重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢。同时疫情期间
线上用户增加，未来商场也将更加注重对客群的细分，使商业体更好地服务于周边消费者。
疫情过后零售市场势必将出现新一轮的重组调整。
相当一部分生命力不强的小微品牌商关门歇业，将直接影响一些功能不齐，设施陈旧，原本经营不佳的单个商业实体，很难挺过这次疫情的冲击，可能出现商业项目的转让兼并，调整重组，更多地转向综合经营能力强，有规模有实力的头部企业。
一些以轻资产管理为强项的运营商在新一轮重组调整中一展身手。
附表：2019年上海新开商业项目列表
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