記者 | 翟星理
編輯 | 趙孟
中秋節前的業主聯誼，變成了狀告國土部門的動員會。
2020年9月28日上午，30多位廣州市黃埔區澳洲山莊的業主趕赴現場。他們大部分常住澳洲山莊，一小部分從廣州市區趕來。
根據澳洲山莊物業人員的統計，自1996年以來，開發商陸續售出近3000套房屋，共有業主2834戶。小區爛尾之後，三批業主接力維權，業主代表能聯繫上的業主僅有1000多戶，過半的房屋被業主遺置在這裡。這讓澳洲山莊成為廣州歷時最長、規模最大、知名度最高的爛尾樓。
爛尾22年，常住小區的何永年、劉永廣、簡國超很少能像今天這樣看到這麼多業主。山莊開盤時，他們是生活安定的中年人，如今再見面，已是人生暮年。他們關注的話題，是有生之年能否看到山莊重啟。
維權成為他們生活的一部分。2015年，他們一度接近成功，在政府部門推動下，澳洲山莊背後的兩家房地產開發公司達成一致，計劃將爛尾樓盤全部推倒重建。但因兩家公司實控人反目，重建不了了之。
希望之光逐漸暗淡。直到今天，業主也不知道重建何時重啟。聯誼會上，二十多位業主當場在行政起訴狀上簽字，狀告黃埔區國土資源局註銷建有業主房屋地塊的國有土地使用證的行為違法。
對於數千業主而言，為保住本該屬於自己的房子，他們別無選擇。但在兩家開發商、業主群體和政府有關部門的這場三方博弈中，沒有人是勝利者。
跳水教練的新工作
72歲的何永年，額頭和雙頰上的皮膚平順而有光澤，只有笑起來的時候眼角上才顯皺紋。
何永年曾是北京隊的跳水運動員，退役後做教練。他的妻子羅安安曾是北京花樣游泳隊的運動員，退役後做過一段時間的教練，後來進入企業。2017年，羅安安不再接受企業返聘，與何永年正式開始退休生活，搬回澳洲山莊居住。
1997年底，被當時的國家體委外派到馬來西亞做跳水教練的何永年結束援外工作。他在馬來西亞待了四年多，回來後難以忍受北京的嚴寒，便和羅安安到廣州的親戚家過冬。
恰逢廣東跳水隊缺教練，何永年就接受廣東隊的邀請，在男隊做教練。1997年12月，何永年看到澳洲山莊的售樓廣告，沒有多慮就買下一套89平方米的房子，按照合同約定，1999年1月交房。
當年，何永年、羅安安夫婦認定這套房子是他們晚年的歸宿。他們喜歡廣州的氣候，澳洲山莊在遠離廣州主城區的金坑水庫旁，依山傍水空氣清新。等到規劃的配套泳池、商業街、電影院等設施建好，“就沒有比這裡更適合我們養老的地方了。”何永年說。
這一等就是10年。期間，他不斷與開發商交涉，維權，交房遙遙無期。他堅持償還貸款。經過與開發商多次溝通，2009年，何永年在開發商已經建好的樓房區域選了一套與自己此前購買房屋同等面積的住房。
2017年剛搬回來時，這套住宅也無法居住。房屋空置多年，木質門早已腐朽，自來水管嚴重老化，流出暗紅色液體。他們決定重新裝修房子。買傢俱的時候，羅安安不願意了。產權上看，他們居住的房子還是開發商的。“已經花錢裝修了別人的房子，還要給別人的房子買新傢俱。”
家裡用舊傢俱還能將就，但飲水是個大問題。那股從水龍頭裡流出來的暗紅色液體總是帶著一股金屬味兒。飲用水需要住戶們上山去挑。和其他常住業主一樣，何永年家也常備大容量的塑料桶，隔三差五就要爬山取泉水。
取水的過程中，何永年在半山腰發現一塊相對平整的空地。他們決定，開荒種地。
開荒成為跳水教練何永年、花樣游泳教練羅安安的新工作。他們首先要清理空地上的茂盛植物，但亞熱帶植物根系過於發達，他們把土地翻來覆去好幾回，才把種子灑上。
常種的是一些季節性蔬菜。兩位老人愛吃木瓜，就把買來的木瓜剖開取籽，種在地裡。木瓜樹苗長成後，再一株株移到其他位置。他們先後培植了50多棵小木瓜樹，成活20多棵。
菜地面積不大，沒有圍欄。何永年在業主群裡說，常住山莊的業主都可以去他家的菜地裡摘菜摘瓜。在爛尾多年的澳洲山莊，只有何永年和羅安安的菜地四季常青。
禮物
74歲的劉永廣已經在澳洲山莊住了21年，目睹澳洲山莊從山林間破土，見證它曾在全城營銷的攻勢下讓政企工作人員和高知分子追捧，也經歷它爆紅之後的墜落，爛尾至今。
1996年，銀行職工劉永廣買下澳洲山莊A區32號樓一套80多平方米的住宅。母親朱琴文來看房，也想在此養老。劉永廣計劃，這套80多平方米的房子留著他和妻子養老住。便又在隔壁買下一套60多平方米的房子，送給母親。他盤算著交房後將兩套房子打通，方便照顧母親。
1999年年底，劉永廣帶著77歲的母親搬進澳洲山莊，妻子留在市區照顧還在上學的孩子。即便在澳洲山莊的鼎盛時期，交房時來收樓的業主也不多。劉永廣所在的A區32號樓，最多時也只有四五個業主居住過。
劉永廣的兄弟姐妹都在外地，照顧朱琴文的重任落到他的肩上。澳洲山莊爛尾之後，住戶稀少，為了解悶，劉永廣給自己買了一個生日禮物：一架鋼琴。
但這架鋼琴使母親朱琴文陷入思鄉之苦。“她一看到鋼琴特別興奮，什麼都不做了，天天就彈鋼琴。”劉永廣說。朱琴文家境優渥，幼年時期受到良好的教育，鋼琴就是其中之一。
沒有樂譜，朱琴文憑記憶彈出諸多揚州民間小調，劉永廣最容易辨別出其中的一首《茉莉花》。
聽得多了，劉永廣學會根據不同的曲子判斷朱琴文的心境。彈《茉莉花》說明朱琴文想家，彈《婚禮進行曲》則意味著他在思念故去的丈夫。朱琴文夫婦在青島生活期間，出入上層社會，學會這首曲子。
2012年，100歲的朱琴文無疾而終。彌留之際，朱琴文的眼睛睜得很大。劉永廣說：“媽，我來了。”母親的眼睛閉上。
朱琴文在世時已經知道澳洲山莊爛尾，也知道劉永廣在堅持貸清貸款後無法拿到房產證。漂泊大半生的朱琴文從未提及此事，但劉永廣能猜到母親的心願：持有房產，落地生根，留予子孫。
所以劉永廣一直沒有搬走，“走了房子就荒了，會被偷光，會長滿野草。”因住戶少，物業無力管理，澳洲山莊入室盜竊時有發生，劉永廣停車都不放心，買了方向盤鎖把車鎖死。
“填坑遊戲”
朱琴文去世後，劉永廣幾乎把所有時間都用在維權上。梳理業主們歷次維權的材料之後，他發現，也許澳洲山莊爛尾的主要原因並非開發商宣稱的資金鍊斷裂。
1992年，廣州澳美房地產開發有限公司(下稱“澳美公司”)拿下金坑村約1000畝土地進行房地產開發，整個樓盤分為A、B、C、D、E五個區，加上別墅區，共292棟樓。
1995年，樓盤正式啟動施工。1996年，首期項目接近尾聲，同年正式對外開售，均價3000元每平方米。憑藉“首付3.8萬、月供480元”且免息分期的優惠，加之依山傍水的環境，買樓人蜂擁而至，當年全城熱賣。
後由於該項目土地紅線重疊、消防條件不達標，且開發商資金鍊斷裂後無新資金進入，樓盤開發中斷，項目爛尾。澳美公司對外宣稱的資金鍊斷裂的原因，是1998年澳美公司財務總監何氏兄弟捲走上億元。目前，小區封頂（包括建成）的共225棟，剩餘67棟為在建和爛尾。
但在銀行工作一輩子的劉永廣發現，澳美公司資金鍊斷裂的原因沒有那麼簡單。“他們貸款建第一期，賣完還貸款，錢不夠再賣第二期，用第二期的業主購房款建第一期。”劉永廣說，這是一場“填坑遊戲”，問題在於，“房子是有限的，最後一期賣完之後，理論上開發商就沒有大筆資金進賬了，前面那個坑就填不上了。”
同樣在金融機構工作的業主勞粵矪也發現澳美公司受困於資金壓力的理由不成立。在澳美公司宣稱何氏兄弟捐款跑路前，澳洲山莊C區曾停工半年，各路中介瘋狂推銷待建的E、A區的房子，賣完房子C區才復工。此外，經勞粵矪測算，澳美公司的營銷口號是業主還房貸開發商還利息，約1800戶業主選擇按揭買房，僅利息一項就達到貸款總額的60%至80%，澳美公司每月都要向銀行支付一大筆資金。
2000年左右，澳美公司不再替業主支付利息，也並未通知業主，導致300多戶業主被銀行起訴。勞粵矪說，澳洲山莊不等一區建好即開盤下一期的激進手段，讓他預感到資金鍊斷裂只是時間問題。
對於這個爛尾多年的千畝樓盤，廣州市政府及黃埔區相關部門也多次計劃推動重建。2013年3月，廣州市處理“爛尾樓”專責小組第二次全體會議審議通過《澳洲山莊盤活重建工作方案》（以下簡稱《重建方案》）。
與此同時，澳美公司引進廣州方興房地產建設有限公司（以下簡稱方興公司）及其子公司廣州富鼎實業有限公司（以下簡稱富鼎）合作開發並幫助解決資金問題。
2015年，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局對澳美、方興（富鼎）兩家開發單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案進行審查，以穗規批【2015】140號方案覆函，落實相關控制指標及小區公共設施建設配套措施。
2016年3月，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局連同兩家開發單位、業主代表等召開澳洲山莊項目歷史遺留問題協調會。與會各方一致認同按照穗規批【2015】140號方案啟動澳洲山莊建設工作，對澳美作為首期開發建設主體、啟動開發“017號地塊”，無不同意意見。
這是澳洲山莊最接近成功重建的時刻。
但是不久，澳美公司與方興公司反目成仇，“017號地塊”變為新的麻煩。公開信息顯示，2016年5月，澳美公司向規劃主管部門報建時被法院告知，“017號地塊”的土地使用權將被法院強制過戶給方興公司、富鼎公司名下。
因兩家公司的利益糾紛，重建無疾而終，承載2000多名業主“廣州夢”的風光大盤——澳洲山莊繼續爛尾。
新的希望
與此同時，業主發現，方興公司還從澳美公司買走澳洲山莊018、022、024、026四個地塊。這四個地塊被過戶到方興公司之後，方興公司名下上述四個地塊的面積雖然沒有改變，但座標和形狀都發生改變。“意思就是方興買走澳洲山莊的四塊地，但是過戶之後的地塊並不是澳洲山莊的這四塊地。”勞粵矪說。
勞粵矪參與維權之後，業主委託律師查詢相關資料，發現澳洲山莊原本近千畝的項目用地中，仍在澳美公司名下的僅剩約280畝，其餘土地均由方興公司經買賣或仲裁過戶到自己名下，且註銷了原有地塊的字號和國有土地使用證。
勞粵矪查詢自己位於澳洲山莊C區31號樓的住宅的報建材料，發現他的房子實際坐落在澳洲山莊019地塊上，但澳美公司為其報建的《建設工程規劃許可證申請表》上申請建設的是0021地塊，而附在申請表後的國有土地使用證卻是026地塊。
這並非孤例。勞粵矪聯繫其他業主發現，多數業主的房屋報建材料都存在類似的問題。業主就自家房屋所在地塊被過戶一事起訴至法院，因沒有房產證和國有土地使用證而無法證明自己與訴爭地塊的利害關係，被法院認定為不具備訴訟的主體資格而不予立案。
在金融機構供職多年的勞粵矪發現，面對這種情況，業主在法律層面能做的事情微乎其微。無奈之下，他聯繫上極少數取得房產證和國有土地使用證的業主，發現他們的房屋同樣存在實際坐落地塊與證載地塊不一的情況。
以EA區191號樓陳姓業主為例，她的房屋實際坐落於020地塊，但證載地塊是026地塊。
2011年，勞粵矪介入維權後，與政府部門組織的澳洲山莊爛尾重建工作專班取得聯繫。經過多輪溝通，勞粵矪獲知工作專班解決重建問題的基本思路：無論澳美、方興兩家公司和願意注資接盤的其他公司之間如何分配利益，政府部門的一個要求是就地重建後優先集中安置現有2834戶業主，使業主息訴罷訪，安享晚年。
勞粵矪認為，無論重建何時開啟，現有業主的權益就有了基本保障。但經過2015年澳美與方興因利益糾紛使政府部門高調推動的重建工作成為泡影之後，他又不敢過度樂觀。
“我們知道打官司能贏的概率很小，但是又必須打下去，讓澳美和方興知道，我們業主沒有放棄自己合法權益的任何打算。”勞粵矪說。
經過多年維權，勞粵矪也意識到，雖然政府部門一直有意推動重建，但卻無法干預澳美公司、方興公司的利益分配方案。事實上，兩家公司的矛盾已經難以調和。雙方反目後，各自宣稱對方是挑起矛盾的禍首。
“這是一個死局。”勞粵矪說。
2020年8月，雲南昆明幸福村爛尾7年經媒體報道後，政府部門推動開啟重建的新聞的讓勞粵矪看到新的希望。9月28日的業主聯誼會上，業主們也對澳洲山莊的重建表露出信心。“無論如何，這都是一個好的開始。”勞粵矪說。
歸於塵土
業主們年事已高，最年輕的也近60歲了。如果重建工作遙遙無期，業主們能在基礎設施匱乏、管理不善的澳洲山莊安度晚年嗎？
57歲的簡國超想起一句廣州俗語：馬死落地行。“一個人騎著馬趕路，馬死了，人就要下馬，自己走路，總歸要去那個地方的。真到老得動不了需要人照顧了，我用退休工資去養老院。”他說。
“哪個地方？”
“骨灰盒啦。人總要死的。”簡國超笑起來，“我們的總體目標是有生之年看到重建，拿到房產證，爭取不給子女留‘歷史遺留問題’。但要是重建不了，我們也只能順其自然啦。”
簡國超在1996年買下澳洲山莊A區19棟一套80多平方米的房子。爛尾之後，在事業單位工作的簡國超不敢斷供，怕被銀行起訴。2006年，他還清房貸。
2009年，為供養獨生女出國讀書，簡國超把市區單位分的房子租出去，帶著妻子搬到澳洲山莊。2016年，為幫女兒在國外定居，簡國超賣掉單位分的房子。
如今，他唯一的棲身之所，就是這套澳洲山莊沒有房產證的爛尾樓。他和妻子在此生活，山莊內現在只有大約30戶常住業主，簡國超夫婦早晚散步時在山上會遇到其他業主，彼此攀談幾句，就是他們唯一的社交。
日子久了，他逐漸喜歡上這裡。山莊的生活極有規律，他們遵從日出而作日落而息的習慣，天氣涼爽時出門爬山，自己找塊地種點菜，天氣熱就待在家裡看看電視。他最大的樂趣是和國外的女兒通通電話，時刻等待著女兒的召喚。
因為有共同的目標，又一起維權多年，山莊的多數業主相處融洽，相互幫襯。劉永廣有一輛七座小汽車，業主們想要買菜，或者年紀大腿腳不便的業主要下山辦事，劉永廣都會給他們當司機。每逢重要節日，常住山莊的業主會組織聯誼會，簡國超、劉永廣和勞粵矪等人都會幫忙張羅。
1998年、1999年，先後有兩波業主組織過維權，但因當時通訊不暢，且解決問題不順，兩次維權都不了了之。2009年，業主們通過QQ建立群聊，除維權外每年還組織集體活動，包括聚餐、團體旅遊。
在QQ群裡，勞粵矪看到一些原來發言過的年邁業主的頭像再也沒亮過。後來業主們約定，每次集體活動要加入一個簡短的儀式，為離世的業主默哀。
維權的重任落到57歲的簡國超和58歲的勞粵矪這樣的“年輕人”身上。在山莊，年齡大的業主叫他們“小簡”和“小勞”。
與前期業主維權不同，“小勞”他們信奉法律，相信在法律框架內，山莊仍然有重建的希望。“前提是澳美、方興兩家公司先把糾紛通過法律渠道解決清楚。”他們說。
國慶節過後，業主計劃向法院遞交訴狀，起訴國土部門註銷建有業主房屋的地塊的國有土地使用證的行為違法。
處於暮年的業主也意識到，必須儘早嘗試所有可能的法律途徑，因為他們的時間所剩無幾。“我們這代人有責任去做這些事。我們維權說是為了自己，但是中國人，說到底還是為了孩子，總不能把沒有房產證的爛尾樓交給孩子吧？”劉永廣說。
