房地產企業涉及到的稅費問題相當多也比較複雜，如果理清這些稅費知識那麼升職加薪不是事。今天網校就給大家講解下關於增值稅相關方面的知識，快來看下吧~
（1）不動產納入抵扣範圍
財政部公告2019 39號：自2019年4月1日起，納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。
國稅局2019 14號：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額，並從當期進項稅額中扣減：
不得抵扣的進項稅額＝已抵扣進項稅額×不動產淨值率
不動產淨值率＝（不動產淨值÷不動產原值）×100%
按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用於允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證註明或計算的進項稅額×不動產淨值率
（2）房地產開發企業土地成本抵減銷售額
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國稅局公告2016 18號）
第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
國稅局公告2016 86號：“當期銷售房地產項目建築面積”“房地產項目可供銷售建築面積”，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
財稅2016 140號：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
（3）房地產開發企業總公司拿地的後續處理
《關於明確金融 房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅2016 140號）
第八條 房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
（4）房屋租賃免租期的稅務處理
《關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國稅局公告2016 86號）
第七條 納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。
（5）租入不動產的稅務處理
《關於租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅2017 90號）
自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用於一般計稅方法計稅項目，又用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額准予從銷項稅額中全額抵扣。
（6）房地產開發企業增值稅的預繳
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國稅局公告2016 18）
一般納稅人預繳稅款
第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算
第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
（7）營改增帶來企業所得稅、契稅、土地增值稅等稅種的變化
《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅 計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定，契稅、房產稅、土地增值稅、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入均為不含增值稅收入。
（8）什麼是房地產開發企業的“老項目”
《房地產開發企業自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國稅局公告2016 18號）第八條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。（兩種計稅方法）
房地產老項目，是指：
（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。（兩個判斷標準）
