“楼市回暖论”说了一个多月，可到底回暖了没有，回暖了多少，涨跌分布如何？还是要看下4月份合肥房价数据才有定论。
NO.1丨壹
4月合肥均价突破1.8万/㎡
根据金刚石数据的统计，4月份合肥市供应均价18035元/㎡，成交均价17722元/㎡，供应成交套数基本平衡。
价格方面，政务滨湖“二人转”的局面被打破，庐阳区一马当先，供应均价达到21199元/㎡，超过滨湖800元/㎡，势头不容小觑。
包河区和蜀山区的供应均价也都超过1.9万/㎡，瑶海区和新站区仍然是市区房价的底部，均价1.4万+/㎡，新站区略低。政务区和经开区房荒严重，暂时没有有效供应。
从这些数据当中，可以梳理出几个要点：
1、价格顶点在缓慢的向上浮动
市区首推政务区，成交均价达到2.6万+/㎡。“第一梯队”也在不断扩充新的成员，现在滨湖、庐阳、包河的主流价格没有太大的区别。
2、房价区间，或者说阶梯在不断靠近
举两个例子，经开区目前在售均价还是精装1.65万/㎡，但下半年中海和绿地的项目入市，大概率会奔1.9万/㎡去，和高新区基本持平。
曾经的滨湖洼地——金融后台基地，中海九樾二批次做精装，加上昆仑御，价格预计都会直追诚园，金融和省府的价差被抹平。
3、在房价金字塔的中部，各个层级的门槛进一步固化
1.4万/㎡以下，只能选瑶海、新站、县域，肥西的品质盘可能还买不了；
1.6万/㎡-1.8万/㎡，如果想在市区买套“各方面还行”的房子，这个价格是起码的；
2.2万/㎡是滨湖的主流价，再往上是3万+/㎡的政务区。
NO.2丨贰
实时买房攻略，九区三县都在这！
政务区：2.58万/㎡-4万/㎡
合肥价值感的塔尖，地段和配套无敌。政务壹号还剩少量千万级产品。除此之外只有二手房了，均价在1.8-3.5万/㎡，个别像浅水湾这样的老旧小区，二手房成交均价可能还要更低。
滨湖区：1.75万/㎡-3.5万/㎡
现在部分中介手上还有联投的房源，均价1.75万/㎡，当然要额外加费用。云谷、宝能加推还没有明确时间点，滨湖限价盘暂时平静一段时间。
刚需，在滨湖可以关注金融后台基地的二手房，1.9万/㎡左右就能选套不错的。改善的话，没有一定之规，滨湖现有的品牌都不错，尽量在央企和TOP10里面选个自己喜欢的。
高新区：1.5万/㎡-2.48万/㎡
蜀山区：1.6万+/㎡-2.35万/㎡
高新、蜀山情况类似，都属于改善盘多刚需盘少。
目前两个区域适合刚需的，只有蜀山区董铺湖板块，徽创君泊、龙湖天境等高层均价1.68万/㎡-1.8万/㎡，高新区乐富强悦湖熙岸高层1.51万/㎡也可以关注。改善群体，首推北雁湖金茂湾。
包河区：1.6万㎡-2.38万/㎡
如果按照实际买卖价格来看，包河区可能只仅次于政务区和滨湖。目前除了滨湖阳光里，其他在售盘都是2万+/㎡。
用滨湖的价格买包河区，更需要看重产品和品质。龙川路沿线、中央公园板块都值得一看，比如建发雍龙府、翡翠天际、时代领峯、龙湖景粼玖序等。
二环以内，包河区可以重点关注下置地瑞玺，首开毛坯小高层均价1.95万/㎡。中铁五号院洋房均价2.08万/㎡，性价比也相当不错。
经开区：1.65万/㎡
经开区的格局相对简单，海尔产城创云玺还有极少数精装高层，均价1.65万/㎡，区域内没有其他在售盘了。
除了地缘性客群之外，对于刚需，经开区其实是很不错的备选项：价格能接受，配套稍微差点但离滨湖和政务很近。不过，后期中海和绿地地块入市，价格肯定会高一些。
庐阳区：1.65万/㎡-2.5万/㎡
庐阳区也是高价盘扎堆的区域，但和包河、滨湖、蜀山、政务相比，庐阳区区域的认同感要差一些。区域内2万+的项目大部分销售都比较平淡。
瑶海区：1.32万/㎡-1.7万/㎡
新站区：1.3万/㎡-1.48万/㎡
瑶海和新站，是合肥对外地客群最后的温柔。由于这两个区域的购房者一半以上都是刚需，我想提两个建议：选择了价格，就必须要接受其他资源的匮乏；第一套房只是开始，后面还会有第二套、第三套，更多……
NO.3丨叁
结语
即将到来的五一假期，可能是今年第一个完整的买房时间段，肯定会有不少购房者从四面八方赶去售楼处。有几点个人建议，想和大家分享一下：
1、市场冷热，不该成为大家买房的首要原因，一定是基于实实在在的需要。否则热的时候一哄而上，冷下来又该怎么办？
2、越是卖不好的房子，越是幺蛾子多。各种工抵房、总裁特价都来了，特别是“涨价通知”的红头文件，这些信息8成以上都有水分，如果要涨价，请他们一定要说话算话。
3、如果有意向非常明确的项目，五一期间也刚好有优惠，可以买。如果还在筛选的阶段，建议多看少动。如果要找中介，记得要回佣。
当然，听了很多道理，依然买不好一套房也是常有的事，毕竟买房的明坑、暗坑很多。
为了给购房者提供购房指导和购房建议，第一房新媒体平台五一期间将推出“楼市健康码”活动，哪些盘可以买，哪些盘最好别碰都会一次性说清楚，届时还有粉丝专属优惠。
我们还将通过直播分析最新市场动态，和大家保持线上互动，有问题直接抛过来。
