用一句話形容當前的樓市行情就是：冷風頻吹，開發商、槓桿投資客、中介等終於都體會到了前所未有的艱難。無人看房、房子滯銷、回款乏力幾乎成了每個經營者不得不面對的巨大難題。當前階段樓市正遭遇的“鉅變”是過去二十年都不曾發生過的，“鉅變”體現在3個方面：
其一，調控未松反緊，尤其是對金融的監管更密不透風了。
2019年樓市走過了“最艱難”時期，有專家更稱19年是過去十年房地產“最差”年份。於是所有人都寄希望於2020年，因為不管是從地產發展週期看，還是歷次調控耗時長短看，本輪調控都應該“宣告結束”了，畢竟時間已經持續了三年半之久了。而且全國各地的樓市“房價漲幅過快”、“投機炒作亂象頻現”、“開發商違規賣房”、“銀行違規發放貸款”等問題都基本得到遏制了。
但熟料2020年開局就遭遇不利，房地產瞬間“跌入深淵”——開發商近3個月沒有銷售、沒有回款，外加鉅額負債要還，很多開發商以降價方式積極“自救”，但即便如此，一季度仍然有百餘家中小房企難逃破產倒閉厄運。高槓杆炒房投資客和中介機構的處境同樣也好不到哪裡去。
但即便情況已經如此不堪，今年以來中央對樓市的調控始終沒有放鬆，非但如此，個別城市還加碼了調控，目的就是為了防範房地產再次“抬頭”，防止有些城市藉機“重啟房地產”。黨媒、央行、住建部領導過去可沒少重申“堅持房住不炒”的觀點。尤其是銀保監、央行等部門對金融的監管更進一步了，即使一季度我們迎來了兩次大規模的降息、降準，但“嚴防死守資金違規流向房地產”這句口號過去4個月已經喊了不下五回了。
我還是那句話，各種“限”字類政策不鬆綁的情況下，金融政策又難鬆解，缺乏資金支撐的樓市，註定是沒有動力的，尤其是對房地產有高度依賴的城市，缺乏資金支撐，房價想穩住不跌幾乎不可能。
其二，土拍大戲上演，但多地曝“流拍”來襲，溢價率也大幅回調
克而瑞數據顯示，3月份以來重點監測城市土拍基本恢復至2019年同期水平。但值得注意的是，土地流拍率卻也呈現上漲勢頭，今年以來土地流拍率升至21%，較2019年增加了5.8%。據CRIC監測數據，在3月1日至4月19日期間，重點監測城市共計有79宗地流拍，且多宗地塊未達底價流拍。
流拍城市中二三線城市佔比較高，義烏、金華、洛陽、合肥、鄭州、青島等城市流拍數量均超過了4幅，其中合肥最高，有8幅地塊流拍。
專家分析，近期全國多地土拍流拍，和近一段時間國家密集收緊調控政策有關，尤其是中央在政治局會議中重申“房住不炒”、“房地產穩定健康發展”，地方層面會把土拍“防過熱”放在更重要的位置。再者，開發商回款壓力大，待償還債務高，很多房企有拿地的心，但是沒有拿地的實力，遇到優質地塊，也都想去爭去搶，但怎奈實力不允許啊。即便是優質地塊，也有流拍，根本原因還是地產開發商“拿不起”。
其三，購房預期嚴重不足，近7成買家改變購房打算，2成買家表示“放棄購房”
經此一役，國人對房地產的態度會有巨大改觀，尤其是過去對投資炒作樓市如醉如痴者，可能對於投資房地產發財的觀念會有更大的改觀。2月份時，易居發佈了購房調查問卷顯示，當時有近8成購房者明確表示會“延遲購房”，4月份易居又做了一次調查問卷，近2萬份問卷調查的結果顯示，即便4月份國內的形勢已經基本得到控制，但是國人對於房地產的熱度還是沒有升起來——有67%的家庭改變了原來的購房計劃，其中有21.93%的人群明確打算放棄今年的置業計劃。
疊加最近央行的報告，我們或更能發現一些端倪了：我國戶均1.5套房，住房擁有率高達96.0%，屬世界前列。而且有4成家庭人均住房已經達到2套。總體而言，我們國家的住房已經遠遠“飽和”了，房產嚴重過剩了。
透過上述三點顯而易見的“鉅變”，相信明眼人都能預判到，2020年對於中國房地產來說，可能又是“凶多吉少”，今年房價想要有所“突破”，大概率更是不可能了。尤其是在國家三令五申“嚴防死守資金違規流向樓市”、“堅持房住不炒”的背景下，各大城市更不敢輕易對調控有所“圖謀”，更不敢輕易拿房地產來拉動經濟了。
事實上，我們也看到了2、3月份有超過70個城市對樓市進行了“紓困”性質的政策調整，但都侷限於解決企業的資金問題，對於限購、限貸、限售等核心手段，沒有一個城市敢“動刀”，即便駐馬店、海寧等6城被曝有“出格”行為，但最後無一例外政策都被“收回”了，這更加印證了當前階段國家對樓市的管控還是非常嚴格的，不容有任何閃失的。
即便今年的樓市已經很不被“看好”，但我們還是看到了一起顛覆現實的情況發生了——界面新聞報道，消失於公眾視野近5年之久，曾經宣佈“徹底去地產化”，曾說過“原則上2020年以後不再搞重資產”的王健林和他的萬達，又低調“迴歸”了：萬達重回房地產，今年目標千億，低調的王健林回來了。這個“回來”的信號就是，4月21日，萬達地產集團新增一家對外投資企業，名為青島萬達地產開發有限公司。
除此之外，界面新聞還列舉了多個王健林和萬達迴歸房地產的“實錘”：1、2019年，王健林欲收復失地，重返文旅，宣佈在延安、蘭州、瀋陽、潮州等地計劃進行百億級別投資，涉及文旅、酒店、商業、醫院等產業；2、從多個信源處獲悉，萬達地產今年銷售目標設定為1000億元，較上一年增幅50%；3、4月23日，已多年不拿宅地的萬達，罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊。
樓市正遭遇“鉅變”，冷風吹，開發商賣房難，王健林此時卻低調宣佈“迴歸”地產圈，重返房地產開發老本行，到底釋放啥信號？在我看來，有三點非常明確：
其一，兜兜轉轉之後，曾經的“商業之王”還是發現，輕資產雖然沒有風險，但是利潤相對還是較低，尤其是和地產開發相比之下，還是過去的重資產開發“更好賺”。王健林也不得不正視這一事實。
其實，早在兩年前，萬科掌權人鬱亮就曾表示，我們找不到一個比房產更賺錢的行業。即使房地產已經從黃金時代過渡到白銀時代了，房地產高利潤的特性仍然沒變。過去幾年，我們看到很多地產開發主業的企業，都在尋求轉型，增加新業務，但是到頭來會發現，其實還是做房地產開發這個老本行是最好做，最賺錢的。
我們經常說的一句話是，房地產的黃金時代已經結束了，屬於房地產投資人的時代也結束了。然而今天王健林再次攜萬達低調回歸，是否說明我們之前的判斷是錯誤的呢？其實不然，我依然堅持認為房地產投資的黃金時代結束了，雖然我們不得不承認做房地產開發依然是非常賺錢的行業，但這只是針對國內具有潛力、有實力的企業而言。
君不見過去這幾年，行業排行靠後的絕大多數企業其實是生存極其艱難的，2019年近530家中小房企破產倒閉，今年又有百餘家已經破產，越往後房地產行業的集中度會越高，即強者恆強，弱者最後會被淘汰出局。經濟學家甚至預言，未來全國10萬家開發商企業，最後會僅存百餘家。
其二，迴歸之後的萬達，可能是潛力巨大的“全能型”攪局者，從某種意義上來說，或再次顛覆地產開發的現有邏輯。
援引界面新聞消息，一位接近萬達人士認為，萬達這幾年在商業、電影、體育、文旅、大健康等產業上建立自身護城河，非其它房企能及。萬達現有投資邏輯與過去有一定區別，目前更傾向於多產業的一攬子投資，而不是單一項目。
事實上，萬達對外的說辭也是“政府需要什麼，就配什麼。”
很多人也擔心萬達經歷過漫長的空白期後再回歸，拿地、融資、開發等優勢會喪失，而且當前地產開發市場強者林立，巨頭爭食慘烈，萬達遭遇的挑戰不小。對此我的看法有所區別，一方面，未來的地產開發邏輯或迎大變，萬達現有的優勢恰好能更好地發揮出來，尤其是其在三四線市場的“全能型”配套開發，更有優勢，這是過去5年埋頭經營的功勞，厚積薄發；另一方面，無論到什麼時候，地產開發都是靠品質說話的，萬達過硬的管理和過去一貫對品質的把控，足可讓其“不掉隊”。
其三，王健林低調回歸，不足以扭轉地產發展的原有趨勢，買房人更不用因此而特意改變購房計劃
被房地產教訓過多次的購房者，最見不到房地產市場的風吹草動，尤其是一些大佬的舉動，往往會讓購房者浮想聯翩。比如有人賣資產，很多人就會聯想到，是不是房地產大勢已去不行了，房價要跌了，自己的房子也要抓緊賣了？
此次王健林低調回歸地產圈，相信也會讓很多買房人琢磨半天。對此我想說，一個企業一個曾經的地產商的所謂的迴歸舉動，對整個地產圈的影響微乎其微。要知道現在萬達全年的銷售額不過500億，和整個房地產全年的銷售額16萬億比起來，這根本不算什麼。所以，買房人對此完全可以忽略不計，有需求該買房還是要買房，沒有需求，也不必擔心王健林的再次迴歸會引領樓市新一波漲價潮。
倒是那些萬達即將出手拿地開發的城市其實應該高興了，因為萬達從來都是一個版塊的引領者。換句話說，萬達落地你們的城市，真的有可能給你們的生活和消費環境等帶來實質性的飛躍。不過同時要認識到，擅長營銷的萬達，也有可能推動該版塊的房價有所微調。因為這在過去曾屢屢真實上演過。
