深圳最近接連發生了兩件大事，連在一起看很有意思。
第一，網友爆料前海將出大規劃，等級和範圍大幅提升。
從爆料來看，整個前海將以前海石為核心，拓寬前海石公園，打造深港廣場、六大產業小鎮、深港金融創新港以及深港智慧創新港，合稱為前海“1+1+1+6+2”創新舉措。
其中前海石公園範圍達到了驚人的4.3平方公里，是建有灣區之光摩天輪的濱海灣文化公園的15倍！
深港廣場將依照現代中式風格，還原港式街市風情，建成世界級地標。
這意味，新規劃下的前海，等級和範圍都有了大幅提升。
第二，在此之前，寶安十四五規劃出臺，要攜手前海共建城市新中心。
規劃明確，十四五期間，寶安按照“雙心一樞三片四帶”格局開展建設，各個板塊定位都迎來了大升級：
寶中、企鵝島所在的片區，升級為了濱海城市新中心；西鄉、福永等片區，升級為了空鐵門戶樞紐和西部城市中心。
這兩件大事一出，深圳未來15年發展格局已成定局，前海—寶中—大空港就是深圳要建設國際化標杆城市的重心所在。
而在深圳西部全面大升級之下，珠江口西岸與深圳隔海對望的城市，也迎來了很大的變數。
今年以來，深圳西部房價大幅抬升， 寶中、前海從8字頭衝破11字頭，深圳灣更是衝破20字頭，問鼎全國最高。
深圳西部房價猛抬頭，加上7.15升級限購，直接導致廣州、珠海、中山的房價隨之走漲，尤其是南沙和珠海，房價天花板（別墅除外）都有了一定程度的抬升，從年初的3字頭躍至4字頭。
現在，深圳西部定位大升級，房產價值再次提升，在此情況下，廣州南沙、珠海唐家灣、中山馬鞍島三大有跨海通道可以直達前海、寶安的地方，接下來房價很有可能會再上一個臺階。
那麼，靈魂拷問來了，這三個地方，誰會先衝至6—8萬/平？
淘哥認為，概率最大的就是南沙。淘哥獲悉，接下來，南沙某些龍頭項目，價格將衝擊甚至突破6萬！
其實早在9月份的時候，淘哥就明確表示過：南沙未來會超越松山湖，而松山湖掛牌7.4萬了。
01. 從兩大層面
看南沙破6—8萬的可能性
如果說，南沙、唐家灣、馬鞍島的估值，之前大部分影響因素都是在於深中、深珠跨海通道，但是，從現在起，南沙具備了碾壓性優勢。
首先，廣深要開展“聯姻”，南沙是兩地融合第一站。
南沙最大的不同，在於它本身就是和前海同等定位的自貿區，且所依傍的廣州，本身也是和深圳同等量級的一線城市。
而且，現在廣州迎來了和深圳同等重磅的利好：都擁有了省級管理權限。
10月22日，廣州深圳“雙城聯動”論壇在深圳市舉辦。會議規格很高，廣深相關部門簽署了七大專項合作協議，“官宣”了兩座城市聯動發展再升級。
廣東省委改革辦官員在會上說，以支持深圳同等力度支持廣州，推動省直部門將賦予深圳的省級管理權限依法賦予廣州。
這說明，廣東省把廣州和深圳放在同等地位，深圳的大禮包就是廣州的大禮包，下一步，大灣區的重點在於廣深聯動合作。
而南沙作為國家級自貿區和廣州的城市副中心，一方面是廣州的戰略重地，另一方面是廣深“聯姻”第一站，接下來必將迎來大量利好政策，深度承接廣深融合發展紅利，成為前海之後，大灣區最奪目的明珠。
近日，上海證券交易所資本市場服務粵港澳大灣區基地落地，總投資額接近700億元的獅子洋通道（連接南沙和東莞濱海灣新區）籌建在即等消息接踵而至，一定程度上就說明了南沙的戰略地位正在被進一步拔升。
其次，深中通道+廣州22號線+中南虎城際，南沙最快約15分鐘直通深圳。 南沙與深圳的交通對接體系，強大到讓人懷疑人生。
備受矚目的深中通道，看似是連接深圳和中山，其實在南沙萬頃沙也設有出口，這意味著，南沙才是深中通道在珠江口西岸城市的第一站。
而深中通道設計時速達到了驚人的100千米/小時，這意味著，最短15分鐘，南沙就能直通深圳寶安，20多分鐘就能直抵前海。
其實，深中通道還不是對南沙價值帶來暴擊的最核心因素，兩地通勤，最靠譜的還是要看軌道。
而南沙有兩條軌道交通可直達深圳：廣州地鐵22號線+中南虎城際。
10月12日，廣州地鐵發佈一則招標公告，文件顯示，22號延長線將成為跨市快線，經東莞濱海灣站（TOD）繼續東延至深圳沙井站，與深圳地鐵18號線對接，達高鐵光明城站。
目前廣州地鐵22號線已在建設，設計時速（160公里/小時）比深圳地鐵快線11號線（120公里/小時）還要高出30%。
而南沙客運港就是22號線的站點之一，這意味，南沙未來可實現和深圳的地鐵通勤，而且是時速快、時間短的高效通勤。
此外，中南虎城際也是南沙通達深圳的一條重要城際軌道。
根據規劃，中南虎城際經過南沙、東莞、中山，並與規劃的虎龍城際(東莞虎門-深圳龍崗)連接。
而且中南虎城際的厲害之處在於，與虎門大橋、港珠澳大橋等珠江口已建成的跨江通道均為單一功能（如公路、鐵路）不同，中南虎城際預留隧道同址合建條件，可能打造為複合通道，功能更加多元。
圖源 2020國際橋樑與隧道技術大會
背靠廣州大哥，又是廣深融合第一站，再加上強大的對接深圳的交通體系，珠江口西岸熱點區域中，南沙絕對是底子好、潛力大的優等生，房價天花板或將率先突破6萬/平。02. 定位中央居住區 緊鄰企業總部集聚地
南沙下一個豪宅區要來？
事實上，今年以來，南沙一直都是珠江口西岸最受追捧的區域，一方面，深圳客大批殺入，佔比一度高達約67%；另一方面，成交一路走高，剛剛過去的8月和9月，南沙新房成交量反超增城，連續奪下全市銷冠。
來源：廣州中原研究發展部 南沙9月成交
而由於地緣因素影響，過去幾個月，明珠灣、南沙灣等離前海最近的板塊率先被深圳客關注，現在，這幾個板塊的房價已經有了明顯上漲，高者去到了4萬+/平。
淘哥認為，接下來，被定位為南沙中央居住區的黃閣，值得重點關注，它未來大概率會成為南沙的豪宅區之一。
因為黃閣周邊聚集了明珠灣、蕉門政務區、慶盛樞紐三大板塊，其中有兩個都是南沙的產業集聚區：明珠灣是類似前海的金融區，慶盛則是類似南山科技園的高新技術區。
僅供參考
這兩大片區進駐了超強陣容的企業，僅世界500強和中國500強就有8家（中交國際、中海運、省交通集團、中金嶺南、粵海控股、星河總部、歐昊總部、博納影業大灣區總部）。
眾多世界級強企進駐，必將帶來大量精英群體湧入，這將給定位為中央居住區的黃閣帶來很大影響——推動黃閣成為南沙的高端居住區。
何出此言？
因為伴隨著CBD發展，都會有一個高端居住區出現，CBD擔任產業引擎，創造經濟效益，吸引大量高技術人才進駐，而與CBD緊密相鄰的片區，自然而然就會成為這些精英人群的居所。
這兩個地方在長期的良性互動下，居住區就會慢慢沉澱成城市的高端居住區，呈現兩個特點：
1、片區整體氛圍好、物業品質高、圈層效應明顯。
精英人群有什麼特點？受教育程度高、收入多、對生活有追求。這就導致開發商在打造產品時，會非常注重品質。
而且精英人群聚在一起有助於提升片區氛圍，形成圈層效應，改善區域價值。最典型的案例就是，深圳科技園碼農孩子把南山的南外、南二外考成名校。
2、物業價值高，一般都是區域天花板所在。
CBD隨著時間推移，發展會越來越成熟，人才進駐也會越來越多，但是居住區本身土地面積是有限的。
供應定值，需求不斷抬升之下，居住區的物業價格就會越來越高，一般都會佔據區域房價水平第一梯隊，變成知名豪宅區。
不信看看分別緊鄰後海總部基地、福田CBD、前海的深圳灣、香蜜湖、寶中就知道了，它們分別以20萬/平、15萬/平、12萬/平的價格穩坐南山、福田、寶安“一哥”位置，成為豪宅區代名詞。
所以，參照深圳灣、香蜜湖、寶中，憑藉區位和定位優勢，黃閣很有可能成為未來南沙的豪宅區之一。 03. 946萬平公園+30分鐘深圳北+離廣州最近
黃閣成為南沙豪宅區的現實基礎
如果說，定位和天然地理優勢，為黃閣變成南沙豪宅區提供了可能性，那麼，配套和自然資源則為其變成豪宅區提供了承接基礎。
因為不是任何和CBD相連的片區都能成為豪宅區，除了政府重視，定位高之外，還必須具備兩個素質：
1、市政配套足夠好；
2、有稀缺的自然資源。
比如深圳灣，作為深圳六大城市會客廳之一，擁有深圳歌劇院、深圳現代藝術館、深圳灣公園等大型文化設施，還擁有15公里濱海長廊的無敵海景，正是這些本身就非常過人的素質，讓深圳灣成為了享譽世界的豪宅區。
反觀黃閣，也是如此。
定位剛剛已經說了，黃閣本身就是整個南沙的中夬居住生活區，足夠受政府重視，從市政配套和自然資源看，黃閣依然底氣十足。
1、7倍於深圳灣公園的森林公園+慶盛樞紐，黃閣市政配套打出“王炸。
撇開擁有多所省級學校、多所三甲醫院、約50萬平成熟商圈不說，黃閣還擁有南沙兩大綠肺之一的大山乸森林公園。
這個公園面積達到了946萬平，比深圳灣文化公園（129萬平）足足大了7倍多。
而且目前政府還計劃重金投入5000萬對大山乸森林公園進行升級，規劃建設科技園、高爾夫園區等重磅設施。
此外，黃閣還有南沙重要的樞紐——慶盛站，目前藉助已開通的廣深港高鐵，30分鐘左右就可以直達深圳北。
更值得注意的是，黃閣作為南沙距離廣州市區最近的板塊之一，還可以享受廣州中心區的頂級市政資源，非常宜居。
2、北向獅子洋，南向珠江口，黃閣自然景觀得天獨厚。
從景觀看，黃閣不僅北向浩瀚的獅子洋，南向壯闊的珠江出海口，本身還擁有非常好的山水生態。
作為廣東省首批 38 個森林小鎮之一，黃閣規劃建成集溼地觀光、森林體驗、民俗文化旅遊等多功能於一體的嶺南水鄉型“森林小鎮”，自然景觀非常優美。
高規格的市政配套，以及豐富的濱水岸線，以及山水生態，決定了在大量高端居住需求湧入之下，黃閣大概率會成為南沙的豪宅區。
就是這樣一個充滿前景的版塊，目前房價卻僅在2字頭，比南沙灣低了1.6—2倍，淘哥認為，黃閣價值還沒有被市場廣泛認知，現在正是低價介入的好時機。
而且淘哥得到消息，名牌房企佳兆業在黃閣的新盤也來了，就在大山乸森林公園旁邊，擁有成為片區標杆物業的潛質，這更給上車黃閣提供了一個千載難逢的機會。
04. 疊墅帶私家花園 高層使用率超100%
佳兆業新盤來了
提起佳兆業，想必很多人都很熟悉，這家中國財富300強企業，在京津冀、大灣區等全國重點區域都有佈局，而且規模很大，僅在深圳，未來5年就佈局了20多箇舊改項目，被稱為“深圳舊改之王”。
在成立的近20年中，打造了眾多膾炙人口的經典項目，尤其是在豪宅和商業綜合體打造方面頗有建樹，比如廣州佳兆業天墅、深圳佳兆業•鹽田城市廣場，都是備受市場追捧的網紅大盤。
本次打造的佳兆業•鳳鳴山，依然沿襲了佳兆業的高標準、高追求，無論是整體設計，景觀呈現，亦或是戶型打造，都非常可圈可點。
首先，從整體來看，佳兆業•鳳鳴山配套豐富，非常注重居住體驗感的營造。
佳兆業•鳳鳴山總建面約46.4萬平，建設了
購物中心+雙園林+雙語幼兒園等配套。
這些配套的打造標準很高，不止是停留在滿足業主所需層面，而是將業主體驗感營造到極致。
比如購物中心建面達到了約7.8萬平，預計將進駐超市、巨幕影院、複合型書店、星際宴會廳等，是片區內唯一的一站式主題商圈。
園林呈現則更加驚豔，採用市面上非常少見的雙公園設計：
●建面約2.5萬平的市政濱海公園為私家外園林，打造了兒童遊樂場、羽毛球場、籃球場和萌寵樂園、山景公園，滿足業主的運動需求；
●建面約1.5萬平的新中式園林為內園林，用南沙最高規格、最全配置的園林標準建造而成，設置有中央景觀區、全齡活動區兩大分區，打造了景觀主軸水景、陽光草坪、天幕泳池、健康跑道、架空會所等活動空間，可以滿足從小孩到老人不同年齡段的需求。
據淘哥瞭解，項目僅園林打造部分，造價就比其他項目貴300 元/平，整體投入成本增加約1200 萬，足以見其匠心。
項目效果圖
其次，聚焦戶型來看，佳兆業鳳鳴山高層使用率超100%。
佳兆業•鳳鳴山產品類型非常豐富，有住宅、疊墅、公寓，產品打造非常出彩。
其中疊墅產品建面約125平，只有300套，每一戶都是獨門獨戶，還帶私家花園，是片區內唯一有低密疊墅在售的項目。
高層主力戶型為建面約87—107平的三至四房，使用率超100%，這種程度的使用率，放眼整個南沙，都無出其右者。
項目效果圖
對於購買者而言，能遇到佳兆業•鳳鳴山這種居住體驗感很棒、綜合素質很好，尤其是戶型使用率超高的項目，其實非常難得。
更驚喜的是，項目首推即樓王：高層為距離購物中心最近，樓間距最寬，前後無遮擋，可把雙園林景觀盡收眼底的單位；疊墅為景觀最開闊，直望2.5萬平濱水園林的首排單位。
重點提醒，項目現在已經啟動誠意登記，開盤在即，感興趣的朋友要抓緊機會了。
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
