中国建设报中国房地产 昨天
近期，随着公租房违规转租等问题的出现，公租房走入人们的视野。
那么，当前公租房市场面临的痛点主要体现在哪些方面？在公租房未来管理方面应注意哪些问题？未来在公租房的租金管理方面应该采取哪些具体措施来进一步规范、净化租金环境？不仅是公租房，政府如何通过保障性住房这一体系来维稳租金？对此，《中国建设报·中国房地产》独家对话了国务院发展研究中心研究员刘卫民，深度剖析公租房管理、运营与住房租赁市场未来发展之道。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民
当前公租房管理的几个痛点
公共租赁住房（以下简称“公租房”）是由政府提供政策支持、市场力量参与的租赁型保障住房。经过近几年大规模公共租赁住房建设以后，现在各地公租房项目已经陆续投入使用，为解决中低收入家庭和新市民家庭住房困难发挥了重要作用。但在实际运营中，公租房管理也面临着一些迫切需要解决的痛点。
01
部分公租房出现违规转租现象。按照《公共租赁住房管理办法》有关规定，公租房承租人并不具备转租、转借权利。但由于公租房具有一定财政补贴，其租金一般比同地段市场租金低30%左右，而且房龄较新、配套设施较为成熟，因此导致个别公租房承租人出现了转租套利行为，不利于公租房管理体系的封闭运行。
02
有些公租房运营维护资金存在一定潜在缺口。由于公租房不同于一般意义的住宅，有些项目尚没有建立维修基金，经过5到8年运营周期以后，公租房一些大型维修将集中到来，如果维修基金积累不足，将不利于保证后续公租房的居住品质。
03
急需推进公租房的“租购同权”。公租房承租人在教育、医疗、交通、就业等方面具有多种需求，这也是新型城镇化过程必须面对和解决的重要民生问题，即
规范公租房管理需要制度创新
尽快解决公租房的这些痛点问题，有赖于在公租房运营管理模式、行政监管方法、社会公共治理层面加快相关制度创新步伐。
要进一步提高《公共租赁住房管理办法》有关内容的权威性。例如，在制定住房保障相关法律法规时，要针对公租房运营管理中的难点，对转租、转借、闲置、转变用途等行为作出更加明确界定，对处罚作出更加合理、可操作性的规定，使公租房的管理有法可依。
在加强执法队伍建设的同时，还要运用大数据、云计算、智能识别等新一代信息技术，在公租房的租户管理、水电查验、租金缴纳等方面实现智能化管理
同时，要尽快对公租房维修资金渠道作出妥善安排，确保公租房运营管理的可持续性。虽然，目前公租房的集中维修期尚未到来，但我们必须对可能出现的公租房集中维修资金需求做出相应预案。对于面向低收入的“应保尽保”人群，政府应该加大财政资金保障力度；对于具有一定市场化运行能力的公租房项目，要多措并举地筹集维修基金，既要发挥政府税费减免等优惠政策的杠杆效应，也要发挥市场运营主体的积极性，促使运营主体不断提高公租房资源的使用效率。
另外，要以公租房为突破口，加快推进“租购同权”进程。从目前公租房承租人群结构看，随着公租房覆盖面不断扩大，新市民家庭占有相当大比例。应加快公租房项目的基础设施配套建设力度，使住房规划、城市总体规划、产业规划高度协调。
更为重要的是，应结合新市民家庭对教育、医疗、交通等公共服务的需求特点，提供更加符合新型城镇化要求的公共服务供给，使新市民实现安居乐业、最大限度地分享新型城镇化的发展红利。例如，广州市已经提出对于租赁住房者也可以享受同样水平的教育资源的政策，引起社会广泛关注。由于公租房是由政府主导的政策性住房，因此，公租房也更有条件进行全新的制度设计和创新，更有机会探索出解决新市民住房问题的中国模式。
应充分发挥公租房对租赁市场的引导作用
公租房是租赁市场体系的重要组成部分，特别是对于供求偏紧的热点城市，不仅可以增加有效租赁房源供给，缓解供求矛盾，优化城市租赁房源布局，而且对于市场化租赁价格也具有一定引导和平抑作用。近两个月以来，个别热点城市的房租价格出现异动，除了社会资本追逐“头部企业”的短期效应和每年毕业季的周期性因素以外，更主要的原因还是热点城市和热点区位的市场供求关系偏紧造成的
要解决这一矛盾，必须从供求关系的“根子”上入手，通过供求调节来促进房租平稳运行。一方面，可采取相应措施鼓励闲置的社会存量住房拿出来，形成更多有效的租赁房源；另一方面，进一步完善和优化公租房管理体系，优化公租房的布局结构，提高公租房运营效率，并形成合理的公租房定价机制，进而对整个租赁市场价格起到引导作用。
具体措施，第一，建立公租房价格信息的披露机制。公共管理部门应尽快制定科学权威的租赁价格指数，并将公租房价格纳入整个指数体系，从而缓解租户、房东、中介、机构之间的信息不对称问题，避免因为局部租金异动导致的整个租赁市场情绪波动；第二，在新城区、产业集中地区、城市功能转移承接地区加大公租房供给力度，优化新建公租房选址，减少因为阶段性产业和人口集聚带来的局部住房供给缺口，促进经济社会发展与住房发展相协调；第三，公租房还需继续向新市民扩面，逐步将新市民纳入公租房体系
住房城乡建设部唯一综合媒体
中国建设报房地产融媒平台
支持单位：中国房地产业协会