（ 本文系根據賈康先生2018年7月23日在21世紀經濟報道”博鰲房地產論壇“上的發言整理）
謝謝主持人。在座的各位領導，各位專家，各位嘉賓，各位媒體朋友，大家好！我得抓緊時間，只有15分鐘。剛才主持人屢屢想在會場裡面製造一點互懟的氣氛，但如果說樊綱教授是央行系統的，我自己並不認為自己就是財政系統的定位，做研究的時候一直想應該是站在一種相對獨立的立場，力求中肯地發表意見。主持人剛才提到的這個事情，確實社會上關注度很高，我也已經和一位合作者發出了自己基本觀點的文章，在網上大家可以搜一下。今天15分鐘確實沒有時間再展開談這個最近大家關注的熱點問題。
我今天本來準備了一個更宏觀的發言題目，就是在大家都關心的不確定性——由所謂中美貿易摩擦升級帶來這個局面之下，我們怎麼認識確定性，我認為就是要在我們無法改變的壓力之下，變壓力為動力，做好擴大內需優化結構的事情，要堅定不移地繼續改革開放來創新圖強。在這個認識框架裡，我在做了一些分析之後，在建議的部分，特別強調了進一步擴大內需。這裡面還是兩個方面，一個是要積極地促進有效投資，另外一個是要積極地促進以活力和預期支撐的消費。我想再結合我們這次論壇的房地產主題詞，談一談這方面的看法，側重於討論一下在擴大內需顯然非常有必要的這樣一個趨向之下，擴大內需中間的投資、消費和房地產的增加供給，需要儘可能作高水平的把握。我基本的看法和剛才樊綱教授精彩演講的思路高度一致，顯然做了這麼多年的房地產調控，不能再延用那種一味打壓的限貸限購，特別走到現在的限價，已經帶有荒唐意味。這樣的路子其實違揹我們要構建的社會主義市場經濟的基本規律，必須要特別注重怎麼通過合理地增加供地和可能結構化地滿足社會成員需要的住房有效供給，來促進供需的趨向平衡，促進社會的和諧，化解矛盾。在這方面已經強調的租購併舉，抑制炒作，打造長效機制，都是很好的原則。
可以再進一步展開一下，這個方面我們的需求是客觀存在的，而且是在升級地發展，供給的方面去回應它，樊教授剛才已經說到了，首先有對剛需的回應，就是先解決基本住房問題，一般體現為大家都認為第一套房那是剛需，在改善性需求的二套和升級這方面，大家也有認識，而且在人口必然要有流動性、人的遷移這方面的需求，也必須注意到要有供給來對應，這是一個很好的認識框架。在這個基礎之上，我覺得我們可以進一步來明確相關的一些認識。第一，看大勢，在中國走向現代化的過程中，城鎮化還方興未艾，我的基本判斷就是真實的城鎮化率絕對不是官方所說的常住人口的城鎮化率58%出頭，首先要觀察中央現在已經特別強調的戶籍人口的城鎮化率，它現在只有42%，這是沒有欠賬的城鎮化率。進入42%的這些人，都已經取得了城市戶籍，都得到了基本公共服務均等化的市民待遇，而還有差不多接近三億人，在城鎮已經長期居住，算入了那個常住人口的城鎮化率，但是他們沒有取得戶籍，沒有基本公共服務這方面的均等化，是欠賬的部分。所以，你可以把後面的那個指標拿出來一部分，來校正戶籍人口城鎮化率把它抬高，但絕對抬不到50%以上。國際經驗是這個真實城鎮化水平走到70%左右，它才會結束高速發展階段。我們往前看，一年真實城鎮化水平提高一個點的話，中國也還要走20年左右，才走完這個高速發展的城鎮化過程，伴隨的當然就是工業化、市場化、國際化、高科技化，還有我們必須解決的法治化、民主化。這種潮流是人類文明發展的主潮流，中國是不可能和它反向而行的。那就得認清，城鎮化進一步發展過程中，現在的矛盾是越來越多的人希望湧入一線城市，於是我們在戶籍制度改革方面早已經形成了一個因城施策的指導方針，像北上廣深這樣的一線城市還不得不施行最嚴格的戶籍管理制度，其他沒那麼大壓力的城市要趕快實驗以居住證和打分的制度來平滑過渡，最後解決城鄉戶籍人口歸到一個平臺的問題，而在有條件的一些比較小的城鎮區域，能夠放開戶籍的要趕快放開。這套方針早已經明確，實際執行過程中我們現在看到的真正壓力，就是表現在像現在實行嚴格的“930”新政以後行政手段的地方，它們都有戶籍限制的壓力，可以這麼說：凡是強調戶籍管理要保持高力度的城市，它必然就伴隨著在房地產市場方面那種嚴格的，而且還有不斷加碼之勢的行政性的限貸限購限價管理的特點，這是一個事情的不同表現方式。人是往高處走的，這些社會成員的美好生活需要，就是認為自己的發展機會、自己的人生價值的實現，最容易在中心城市，特別是一線代表的那種中心區域去實現，這個人性你是不可能硬跟它對著幹的，他們的這個需求應該得到的供給是什麼？首先他們得住有所居，這是一個非常簡單的道理，那麼我們在因城施策的情況下，首先你要看到這種戶籍管理有巨大壓力，同時住房的供給也有巨大壓力的情況，是代表著發展方向的，必須在這方面調節需求的旁邊，一定要把增加供給作為主要的手段，中央所說的矛盾是不平衡不充分，不充分是不平衡帶出來的，對這個不平衡問題就得進一步來分析，這些需求它是分層次的，我們的供給結構能不能大體上對應需求和需求的升級，我願意用一個供給方面無論是什麼樣的因城施策都要有一個共性的“全譜系”來做個理解，這就要以此作為第二個大的方面來展開討論。
這個全譜系首先要分兩軌，就是住房供給滿足人最基本的住有所居的供給，首先要託底，就是“社會政策託底”的所謂保障軌上的供給。第二條軌道，就是我們搞市場經濟必須健康地發展住房的市場軌。這兩軌並行，在可以預見的很長的歷史時期之內不可能改變。所以，也可以順便說一句，有的學者理想化地說中國要取消一切雙軌制，不可能。有住房的雙軌制，而且要長期運行，還要有融資的雙軌制，政策性金融和商業性金融也會長期雙軌運行。
在這個全譜系裡，從住房的供給的保障軌上看，可以分三類：第一類是怎麼解決公租房的供給問題。我們過去曾經朦朦朧朧認識到在發展住房市場的改革中間，需要有一種“經濟適用房”的供給，後來搞成十幾種，五花八門，各種各樣的設租尋租可以在這裡面興風作浪，搞得局面混亂不堪。這幾年中央的指導精神比較明確了，首先是託底的層面，不再區分廉租房、公租房，統稱“公租房”，廉租房在技術上已經不可行。有的學者提出廉租房的標準圖紙應該是沒有自己獨家使用的衛生間，而是公共廁所，有道理。以經濟學的分析可以注意到這是管理成本降低的一個必要的條件：這些人屬於最低收入階層，但住進去他可能不會一輩子都是最低收入。你如果房子做得條件相當好，他收入提高了該搬走的時候，他不搬走怎麼辦？政府要以多高的管理成本解決這個問題？如果那個地方沒有自己的衛生間，他收入提高以後，他自己就想，我搬走算了。很好的道理，現實生活中碰壁：全中國任何地方，我沒有碰到過哪處地方政府敢用這樣的原則設計它的廉租房的標準圖紙。所以，廉租房這個概念可以併入公租房了。公租房它的具體的供給，首先要對應最低層的低保人群，實際上有一個並不是簡單地新建公租房去解決問題的這樣一個因城施策的定製化需要。如果你這個城市已經有大量的閒置房，這些閒置房裡很多的部分已經在出租或者可以被動員出來出租，政府可以從原來建公租房的“補磚頭”變成用轉移支付概念下對居民的轉移支付，加上政府購買這種好機制，去實施“補人頭”。以準確消息確定了誰是最低收入階層，需要得到公租房這方面的待遇，這個補助資金支持也讓他知道，但是他不過手，政府管理環節是把這個錢打到房東帳上，房東得到的房租，仍然是市場的租金水平，但是其中的一塊是政府補足的，低端的社會成員由此通過補人頭的方式，解決了公租房的住有所居問題，而且不用再增加新的建設，就利用該地已有的資源。這個機制當然得在各個城市裡定製化地解決好它的可操作實施方案。
另外還有長租房，租房裡的長租房仍然帶有一定保障特色，它特別適合的，就是加上一些政策支持條件，對應於比低保人群收入水平更高一些的社會成員，比如很多的年輕白領，這些社會成員適合於穩定地進入長租房，不用擔心房東動不動就來跟他說要提高房租了，你不滿足他明天、後天就得搬走。對這些當然政府的管理就得有特殊的一套更細緻更周到的細節式匹配。
在保障軌上的第二類，是我認為應該積極地考慮共有產權房。中央現在越來越強調這個事情，實踐中早就在探索。共有產權房是中國特色下非常能適應中國社會需要的，使年輕白領在所謂過丈母孃制約這一關的時候，比較順利。你設想一下，大學畢業生工作了一兩年之後，有了心儀的女朋友談婚論嫁的時候，人家家長出來了，說小夥子，你要不拍出一個產權證說你這兒有一套比如一百多平米比較像樣的房子，我們家閨女你休想娶走，這是很現實的制約，中國家長一般心態上都是關心這些事情，而且他們很有影響力。這個時候共有產權房就解決問題了，它的價格沒那麼高，不必逼著年輕人啃老、當房奴去解決這樣一個有產權房的問題，拍出一個共有產權房的住房證，也是很體面的，以比較低的支付住進共有產權房，而且協議裡還有一個可變通的未來的處理：過幾年收入提高了，住得又滿意，有做了裝修、又有帶孩子這些事情了，願意繼續住，這時候可以按照協議再出一筆錢把它買成完全產權房，多好的一個過渡啊——消費升級，社會和諧，全都在裡面了。
還有保障軌上中國現實條件下的第三類，棚改房。現在好像又有爭議，棚改房有貨幣化的探索，這個貨幣化探索不可能覆蓋所有的棚改房。我粗粗瞭解一下，棚改房很多一改就改成了一般商品住宅，你不可能再把它壓到公租房那個水平上，否則人家不接受，人家要鬧事。這種情況下這個貨幣化怎麼處理？可能有一些是可以轉成租房的方案，也不排除。這又是因城施策，必須在這方面具體化，總而言之化解矛盾，儘可能地使人民群眾、社會成員在這裡面得實惠，而且這個實惠是可持續的，不是在積累社會矛盾，而是化解社會矛盾的。這個棚改房的貨幣化當然不能把它擴張到解決一切問題，但你說這裡面是不是存在著類似於補磚頭還是補人頭的選擇我認為也值得探討。這是粗粗來說的保障軌上的三大類。
保障軌道的旁邊，就是市場軌上有另外三類。比較簡單地說，首先是一般普通商品房，行業中有關於它大致的標準；市場軌上的第二類就是中高檔的、一般來說公寓式的住房，有的說它可以創造天價，比如上海湯臣一品，多少年前就是20萬元一平米，當時整個輿論界譁然，但是人家符合市場規則。前些年我去到那個地方，聽說還賣得非常好，它適應高端的市場需要，在這方面也就無可厚非。北京的釣魚臺7號，前些年標出每平米30萬元，結果一下子群情沸騰，逼得政府趕快介入，派出工作組，過了一些天宣佈說查了它的成本，查了它的數據，明確要求壓到15萬元一平米，腰斬了這個價格。結果當時好像是皆大歡喜。實際你仔細一想，這裡面誰受益了？一般的老百姓，群情洶洶地這些提出指責的人，他們受益了嗎？15萬元一平米照樣跟他一毛錢關係都沒有，他不可能在這方面考慮出手買如此高端的這種供給品。政府有什麼受益了嗎？政府形式上好像履行了責任，但政府損失了一大塊當時條件下的流轉稅、交易稅、契稅等。這個稅收拿來是幹嘛的？本來應拿來扶助低收入，扶助弱勢群體加快保障房建設等等的，又落了空。真正受惠的，是高端的社會成員，先富起來的人：政府幫助我攔腰砍去，壓價壓了一半以上，天上掉了個大餡餅。這種事情是不是很荒唐？所以，這方面我們一定要想到，高檔公寓式住宅，它的價格如果是公平競爭的結果，它怎麼高你著什麼急？你政府該收的稅在哪兒呢？跟老百姓說清楚。我們的社會必然是在市場經濟發展過程中有差異的，這個差異還要有更有效的手段去調節。比如大家一聽就冒火的房地產稅，是不是對這些高端的先富起來的社會成員增加他的負擔，而實際上有利於低端收入者的？整個社會要認識這個事情，還真的不容易。第三類，最高端的當然就是獨立別墅，像重慶房產稅試點裡，先瞄準最高端的幾千套花園洋房，就是有自己獨立院落的別墅（把聯排雙拼都先排除在外），柔性切入去觸動存量，來加上稅收調節。
這些事情擺在我們面前，整個的一套供給的譜系，我的說法是一樣都不能少。一個健康的社會，正常的社會，住有所居必須有一個供給的全譜系，覆蓋這些所有類型的需求，那麼增加有效投資，就是題中應有之意。這些東西怎麼出來形成和提供很多是要靠投資的，而投資第一是要緊密結合著配套改革，要從土地制度改革切入（比如重慶的地票制度和土地收儲制度從容地供地），不要更多地由政府似乎去加強管理而製造供地方面短缺，進而造成漲價壓力。土地制度改革旁邊，住房制度改革一定要強調上述雙軌制的思維，保障房要託好底。重慶的經驗是要託到30%-40%的住房由保障房供給。有人說咱們可以學新加坡80%由政府的組屋供給，那可能又誇張了一點，各個城市到底是30%、40%還是45%、50%，都可以討論，這沒有一定之規。
還有第二就是投融資的制度供給和自身結構化增供要優化。這個投融資先是應認清學者們討論的貨幣的閘門是個總量調控，投融資的優化是在供給上結構優化，特別需要的，是市場能夠解決的供給品，你不用在這方面特別地操心，但是這裡面有雪中送炭的供給要求，你必須合理地加上政策支持的東西，這就是對投融資的考驗。這種投融資裡，當然就要有機制創新，所以就一定要緊密結合著PPP、住房產業基金等等，有政策支持，有財政資金為後盾，但是要健康地可持續運行，防止設租尋租，讓它儘可能透明，儘可能科學決策，接受多重審計監督。
這方面以投資支持回應住房消費需求，當然還要有一個改革的攻堅任務，就是大家高度關注、今年兩會上宣佈要進入立法過程的房地產稅，已經有上海、重慶兩地的試點，有了本土經驗，有別於美國那樣的普遍徵收模式的一個重大的差異，就是我們一旦看到立法過程啟動，一定需要大家一起討論怎麼做第一個單位的免稅扣除。在中國是一定要做這個的，否則中國的房地產稅不可能被社會所接受。但怎麼樣在技術形式上確定第一單位的扣除，確實現在沒有一個萬全之策，我們必須在“走向共和”的過程中，去尋求最大公約數。
這樣一來，我的基本想法可概括一下：不同層次、種類的住房需求，要匹配上必要的一些要素，形成有支付能力的需求，比如最低收入階層他的支付能力，可以通過政府的“補人頭”讓他到位，這些有支付能力的需求，應該儘可能得到相對充分的有效供給，而且這個有效供給很多是需要我們做新的一輪投融資來儘快形成的，來緩解現在房地產市場上的不良局面，再配合上房地產市場由治標轉為標本兼治、追求“治本為上”的深層次的基礎性制度層面的配套改革，這才能形成健康發展的長效機制。而這個思路，也就是我們面對著所謂“貿易戰”的壓力，做好自己的事情的努力之中，由投資而消費這是一個鏈條，看起來房地產首先要解決投資，進而有產出品，有供給品，跟著的，是帶動不同層次社會成員的消費，投資和消費合在一起，促成的是經濟繁榮，社會和諧，也就是以我們現在進一步的擴大內需，來支持中國的可持續發展去對接現代化的奮鬥目標。
這些看法請各位批評指正。謝謝大家！
賈康介紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志邀請座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大數據統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。