“扬州限售政策还在执行。”针对近期部分自媒体称“厦门、福州、青岛、广州、常州、东莞、扬州等第一批限售的城市将陆续‘解冻’”，扬州市住建局就此回复。
2017年4月10日，扬州出台新规：市区居民拥有二套房及以上，非市区居民拥有首套房及以上，已购或新购住房，需取得不动产权证满2年，方可上市交易。同年11月29日，市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，将原规定的2年调整为3年。
如今“限售令”已实行两年，扬州二手房市场情况如何？哪些是主要购买客群？近期国家发改委提出放宽落户政策，对扬州楼市是否会起到刺激作用？记者采访业内人士，对上述问题深度解析。
扬州政策市区家庭二套房及以上，3年内不得交易
市住建局房地产市场监管处负责人介绍，2017年3月之前，我市按照国家关于供给侧结构性改革的决策部署，市场总体保持平稳。同年3月1日以后，我市房地产土地市场出现波动，新房市场一度“量价齐升”，二手房交易市场成交活跃，引起关注。
2017年4月10日，市政府出台49号文件《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，结合扬州实际，从供给侧方面制定了“4个”重点“15条”具体举措。“4个”重点分别为：“稳”用地市场、“严”价格管理、“控”交易行为、“重”日常监管。
“15条”的第7条明确：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。
49号文件出台以后，对稳定市场发挥了积极作用。根据国家对房地产市场调控的最新要求，坚持“房住不炒”的定位，进一步稳定市场预期，保障刚性需求，强化市场监管，确保各项调控措施持续发力，2017年11月29日，市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，其中将上述第7条的内容进行调整：上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。
出台背景降低房产投资需求，抑制市场过热
纵观全国，扬州只是限售城市之一。2017年3月24日，二线城市中房价最高的厦门率先出台限售政策，后续福州、杭州、青岛、广州、珠海、惠州、常州、东莞也先后加入限售队伍行列。截至目前，全国有60余座城市出台限售举措，除个别城市限售时间为5年，多数城市限售时长为2年或3年。
回顾扬州“限售令”出台的背景，有业内人士介绍，2017年3月1日，扬州在当年首场土拍中共挂牌出让5宗地块，其中包含3幅商住地块和2幅纯商业地块，共吸引37家房企前往竞拍。最终，恒大以楼面价8683元/，拿下扬州“新地王”。同策咨询研究部总监张宏伟表示，扬州本身去库存压力并不是太大，大牌房企在当地市场的拍地，有可能对市场的热度起到推动作用。
“无论是49号、185号文件，还是其他房地产市场政策，这些长效机制的建立，都是落实‘房住不炒’的总体定位、坚持百姓居住这一核心开展。”市住建局房地产市场监管处负责人介绍说，调控的根本要求，就是围绕“稳房价、稳预期”的要求，通过优化供应结构、加强市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
“限售政策可以针对性地抑制投资、投机需求，抑制市场过热，对楼市健康稳定发展具有积极意义。”扬州房地产业协会副会长、中广置业扬州公司总经理林展认为，新房和二手房均纳入取证3年内不得上市的“限售”序列，基本上把那种打算快进快出、获取短期收益的投资客拒之门外了。同时也锁住了这部分人的资金，避免大量抛售行为，维持市场平衡。
据介绍，按照正常流程，买房人在签订购房合同后要送交市住建局备案，房子交付以后才能办理不动产证。从时间上计算，新房交付需要2年，再加上3年限售。这就意味着，不少房源从购买到售卖需要“冻结”5年。如此，对刚需几乎没有影响。
市场影响“限售令”后，扬州二手住宅量价平稳
“对我们刚需一族而言，调控是一个好消息，至少让大家紧张的情绪得到舒缓。”退休的李老先生介绍，2017年春节前，市区还有不少万元以下的楼盘。但那次拍卖后，房市明显火爆，西区几个楼盘一扫而空。二手房几乎是一天一价，不到一个月，很多房子的价格就涨了30%，价格普遍达到14000元/平方米以上。
“当时我们中广置业的部分门店，就曾遭遇房东后悔卖房来闹事的情况。比如万科一套85平方米的房子，2月售价100万，一个月后就卖到了120万。”林展说，调控后整个市场逐渐平息，这样的情况再也没有发生过。
林展介绍，影响二手房市场的因素是多元的，限售房源是其中一个方面。扬州购买二手住宅的客户群体以刚需和学区为主。刚需一般会选择购买总价140万左右的“小三房”，因为二手房的交易主体是个人与个人，存在市场自主行为，卖家如果加价太多，那么买家就会选择总价180万的“大三房”。这两年，因为“二胎”政策的放开，购买学区的客户更多。
扬州卓杰地产总监高玲、爱心房产经理夏翠莲等相关中介负责人向记者介绍，2018年度，市区二手住宅交易量价平稳，整体呈现高开低走、稳中向好的趋势。当年9月到年底，由于全国范围内调控政策的收紧，市区二手住宅热度走低，最终低调收官。从今年3月开始，二手住宅买卖升温显著，根据购房“金三银四红五”的规律，预计整个上半年都将保持较好的交易氛围。
扬州房地产信息中心公示数据显示，2018年市区全年共成交二手住宅13030套，成交面积113.4万平方米。
从成交区域来看，东区成交套数与成交面积均占比最高，共成交3881套；西区成交3419套，北区成交2932套，老城区成交1798套，南区成交1000套。
从成交面积区间段来看，90平方米及以下住宅共成交7774套，占总成交量59.7%；90-144平方米住宅共成交4915套，占总成交量37.6%；144平方米及以上住宅共成交341套，占总成交量2.7%。
从成交个盘详情来看，安庄新村、东方名城、运河丹堤花园、中海玺园、瘦西湖福苑、佳家花园、翠月南苑、阳光花都、康乐新村、九龙花园、连运新村等小区在市场中流通率较高。
未来趋势限售期满后，很难出现“抛房潮”
明年4月，扬州限售期满，二手房供应量是否会出现大增？
“原则上来看，即使限售房源‘解冻’，也很难出现‘抛房潮’。”林展认为，首先，刚需客群对房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期，并不见得会流向市场。其次，2017年是房价高点，即便当时被套牢的投资客硬撑到了明年，按照市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为市场已经趋于冷静，除了个别学区，二手房价格一直保持平稳，此时成交意味着损失。
“应该会有部分资金压力较大或资金链断裂的购房者选择抛售。当然，具体还要看这一年的市场走向。”林展补充道。记者了解到，今年进入3月份以来，各大房企加大推新，预计5月份还会迎来新一波“推房潮”，供应会有较大幅度上涨。对此，业内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月都是成交低谷，3月份开始出现一波涨幅也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春”，有明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。
落户影响放宽落户，有利于经济加速发展
4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，今年我国将继续加大户籍制度改革力度，并分类提出了具体要求，其中提到“城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市，全面取消落户限制。”
值得注意的是，2017年6月，扬州市政府网站公布了一则户籍准入和迁移管理规定的补充通知，在2016年扬州已大幅降低落户城镇门槛的基础上，对落户政策进一步放宽。拥有购买、自建、继承、受赠产权住房的外来人员，无需满足社保条件即可落户。租房人员只要稳定就业，并不间断交社保满5年也可落户。
随着“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的愈发明显，“零门槛落户”趋势之下，扬州楼市会有怎样一个走向？
“放宽落户有利于加速推进户籍人口城镇化，加速扬州城市经济社会发展。”市住建局上述负责人表示，目前扬州正全力打造“三个名城”，作为长三角中比较有竞争力的城市，放松落户限制会加强对人口的吸附力，客观上对楼市是一个利好。