说到临沂南坊片区的房价，大家的普遍反应是，价格太高，买不起。所以就有了“买不起的南坊”这一说法。
临沂本轮房价的上涨最早开始于2017年下半年，房价一路飙升，南坊房价从5000元/平方米上涨到当前的15000-18000元/平方米，上涨速度惊人。
然而在楼市普遍降温的情况下，临沂南坊的房价将何去何从呢？
南坊房价回落不可避免
自上周作者发现某小区某房产两周4次调价后，本周作者又发现南坊某楼盘某房产挂牌价格一周内4次调价，降幅18万。如图：
由图可知，该小区位于南坊核心区域，周边教育资源丰富，自然环境卓越。这频繁的价格变动，表明了房产中间对于楼市走向的判断不定，也说明房价出现了市场价格与预期的分歧。
南坊房价将落到哪个区间呢？
影响房价的三个决定性因素
房价的最终价格，笔者认为三个方面的因素最具有决定性作用：
1、房子的建造成本，即地价、人工、建筑成本等；
2、房子的成交价格，即当前房主的购买价格；
3、经济环节、市场预期等因素，如国家的经济政策，市民的购物欲望，临沂的经济发展状况；
那么决定临沂南坊房价走势的三个决定性因素又如何呢？笔者分析如下：
1、房子的建造成本较低
纵观自2017年下半年开始火爆的楼市，截止2019年12月底，南坊新区新入市的绝大多数楼盘拿地时间均在2019年之前，甚至很多楼盘的拿地时间早在2017年，甚至2016年，所以当时新入市的房价并不高，这一点从下面的分析可以进一步证明。
2、房子的成交价格较低
临沂楼市的本轮上涨起源自2017年下半年，那纵观3年的房价挂牌走势，我们就可以了解房价的大体成交区间，从而推断当前绝大多数房主购房的交易价格。选取南坊三个具有代表性的楼盘，观察其自2017年6月至2019年12月挂牌价格走势：
楼盘一，五洲湖附近某楼盘
楼盘二，南坊片区中心区域某楼盘
楼盘三，南坊某最贵学区楼盘
从三个楼盘的价格走势可以看出：
（1）自房价开始上涨即2017年6月起至2019年6月，南坊绝大多数房子挂牌价在8000-13000元/平方米之间，学区房价格稍高1000-3000元/平方米；
（2）2019年6月后，房价出现快速拉升，涨幅剧烈；而在2019年10月份开始，价格开始起稳回落；
由此我们可以简单的表述：
（1）本轮上涨行情中，大部分房价的交易价格不超过1.3万元/平方米；
（2）2019年6月后的快速拉升，很可能是部分投机客的拉升抛售所造成的，价格已经不具有参照性。
本轮上涨中，绝大多数的交易价格在1.3万元/平方米以下，相对于现在市场的挂牌价，成交价格较低。
3、经济环节下行压力，市场预期较弱
当前，中国经济正面临经济下行压力，同时，国家为保障民生，不断强调“房住不炒”的观念。整体来看，国内政治和经济环境不支持房价继续上涨。
同时，在当前临沂区域内，由于2019年6月房价的快速拉升，已经使得绝大多数够房者望尘莫及，由潜在购房者变成了观望着，很多人纷纷选择持币观望，这无疑是雪上加霜。
综上来看：
当前南坊房价过分偏离实际价格，回调已经必不可挡。
基于房子的成本、历史成交价格和经济环境压力，价格回归理性区间在所难免，1.2万元/平方米可以作为一种参考。
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注：
1、作者采用的数据来自58同城等互联网二手房交易平台，数据如有偏差，导致的结论将会有所出入；
2、作者选取的三个楼盘，虽然在南坊区域内具有很高的知名度，但是，并不能代表整体，价格预判会有偏差。