全雳看公寓
的确有人说，商铺，别墅，公寓，海景房，是投资领域的四大坑，但是个人觉得，这些房子，既然是投资产品，肯定有他自己的玩法，想不想知道怎么玩他们，会让你资产更上一层楼，所有的投资，下潜的模式，一定是悲剧，上升的模式，才是真正的投资产品，也就是说，老百姓投资这些房子，可能没有一个全身而退的，因为市场上能看到的，能给你讲出故事来的，还能让你投资的，都赚不了钱。
投资这些产品，怎么才能赚钱，其实很简单，财富的晋级过程，才是这些产品存在的价值，举个很简单的例子，比如说，你是一个互联网创业者，突然间上市公司，你成了富翁，买套别墅，买一两套商铺，这是你曾经的梦想，可是买上以后，那就是你的资产，吹牛的资本，这个时候，你就是个接盘者，买的别墅是假别墅，行内人叫联排别墅，就是假别墅，而之前投资的人，卖给了你赚了钱，仅此而已，慢慢的，你也了解了其中的一些道理。
当然，只要等待时间足够长，只要你买的面积足够大，只要你有一定的运营能力，只要你能够谈价格，未来你也会找得到，和你同样的接盘者，财富的传递，最后演变成智商的传递，对房地产投资领域，很多人都是菜鸟，这很正常，但是你觉得投资这些房子的人，都是傻子吗？
绝对不是，而是有他们自己的一种玩法，那就是财富竞技过程当中，才是他们赚钱的时候，而多数人买到这些房子，是为了出租，是为了增值，而且是贷款买的，怎么能坚持到时间更长，去寻找这些键盘者呢，是不是坑，看在谁的手里，你们觉得我说的对不对，老百姓买这些，肯定没希望。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
乐福居
商铺、别墅、公寓、海景房，号称买房投资“四大坑” ，这个说法还是挺真实的。
1.商铺
这几年，普通住宅的行情，不论大大小小的城市，价格基本都翻翻了。但是，商铺价格却是一降再降。所以身边前几年买商铺投资的人，其实都是很后悔的。因为做了一笔非常失败的投资。失败到连回本都不可能了，都是亏的。所以我们现在看到新闻上甚至出现一些，买了商铺之后，找开发商闹，要退钱的。
现在城市里的商场越建越多，但是真正生意好的商场，很少。所以我们到商场购物，一般会发现，除了餐厅和一些快销品牌外，其它声音都很冷清。甚至有很多商场，因为地段、定位等问题，倒闭的不计其数。还有一些楼盘自带的底商，楼盘开盘都好几年了，这些商铺还都是空着的，根本租不出去。想卖掉，现在的市场价又远远低于自己曾经的买入价，只能打掉牙往肚子里咽。所以，商铺确实是一个大坑。
2.别墅
如果我们单论居住体验，可能大家都梦寐以求，想买套别墅。但是，如果我们从投资的回报率角度来看，别墅的投资回报率实在是太低了。
比如在杭州的城西，同样的地段、学区，相邻的两个小区，一个是别墅，一个是普通高层。在这一轮的房价大涨中，普通高层基本上涨二至三倍。但是别墅呢，三年前到现在，涨幅极其微弱。假如三年前用买别墅的钱，购买三套住宅，投资回报绝对比你买别墅高很多。所以有人开玩笑说，三年前买不起别墅，只能在一个高低配的小区，买了高层。三年过去了，把高层一卖，发现凑一凑居然住的起别墅了。
3.公寓
买公寓，除了少数女性买来做单身公寓外，大多数都是投资的。所以早年经常会有投资客，一次性买一层楼的公寓，装修了之后出租。但是公寓的投资回报率怎么样呢？
在早些年房价还比较低的时候，投资公寓还是很划算的。比如，小编家附近有一个公寓项目，都是40平左右的单身公寓。前几年刚开盘的时候，五十万就可以买一套。租金比周边普通小区贵一倍，并且现在转手卖的话，也能卖到两万多/平米。所以，前几年买一套这样的公寓，不论是出租还是转手，肯定是赚的。
但是如果现在买，就已经不划算了。比如杭州城西刚新开了一个公寓项目，由于正好在阿里巴巴附近，开盘价达到32000/平米。这样的价格，只靠出租，要多久才能赚回成本。并且现在房价已经处于高位，已经不能期待这个公寓本身自己能有什么涨幅了。所以能不能回本，都是问题。
4.海景房
除了有钱人买海景房度假外，海景房的市场真的很小。并且海边特别潮湿，一年顶多也就住一个月，房子年久失修，问题特别多。自住也很不舒服。海景房还有一个问题就是配套特别差，你本来为了度假，买了海景房，真正住到房子里的那个月，你会发现，住的不舒服，吃饭不方便，出行不方便，生活各种不方便。并且小区空置率特别高。
而如果投资买海景房，很不幸，你绝对就被套牢了。没有产业支撑的地区，房价是不会有前途的。海景房的唯一卖点就是海景。除了这个之外，一无所有。这就注定了海景房，不会有什么投资回报。真正家里决定卖掉的时候才发现，你家的房子，已经有价无市，很难卖出去了。
杭州房产信息
楼市四大坑:商铺，别墅，公寓，海景房？
个人觉得这个说法有点以偏概全，毕竟事事无绝对；
第一、商铺；房产界一直流传着“一铺养三代”这么一个说法，虽然按照目前的情况来说，一铺肯定养不了三代，但是部分地区的商铺还是非常有价值的！
我们可以来算笔账，以本人所生活的城市三亚来说，一套60平的商铺大概卖130万，月租金收入7000左右（位置不同价格有差异）；这样算下来一年也就是84000，那么租金回报率就是6.5%左右；也就是说大概需要15年左右才能收回成本；这期间还没有算上房价的增长和通货膨胀等因素；所以部分地区的商铺还是有一定的价值；
第二、别墅；别墅其实也不算坑，只是买的时机不对，而且位置没选好；三亚市区某个项目的别墅，2014年新房售价500万，目前二手价格在1200万左右，所以别说别墅没价值，只怪你没选对；
第三、公寓；目前已经实行不动产登记，40年产品和70年产权没多大区别；就只是交易的税费以及水电费物业费不同；一些大城市像北上广深的公寓该有的价值还是有的；
第四、海景房；都说海景房潮湿，盐分大，容易腐蚀家具；我也只想告诉你，那还是因为你没选对地方，在海南买过房子的客户都知道，海景房是最贵，也是最保值的！而所谓的潮湿也只是地区气候差异罢了；
综上所述，商铺，公寓，别墅，海景房虽然有其劣势所在，但事事无绝对，有部分地区的产品还是有价值的！
Fang柳泽平777
这个说法太绝对化了，没什么东西非此即彼。下面我来结合自己和亲戚的情况谈谈这其中三种：别墅，商铺和公寓，我住的地方不靠海边，所以对海景房不太了解，知道的也是道听途说或者从网上看到的。
先来说说别墅，因为我上个月刚买了一套双拼别墅。我是这样决定的：1我们周围有几个别墅盘，著名的有夏阳银湖别墅，豫园别墅，金色威尼斯别墅，卧龙湾别墅。这几个别墅增值不快，但是持续增长。而且别墅是稀缺资源，国家对别墅用地管控越来越严，再加上人们对居住条件要求也越来越高，以后别墅上升空间会很大，当然不能选郊区，郊区的别墅不适合国人，适合美国人。
商铺，必须选十流量大的地方，我家亲戚在义乌商贸城买了一套商铺，05年买的时候了，一共十万块钱。现在每年的租金六万多，而且根本不愁没人租。如果买在小区的商铺或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。
公寓只能出租即使是施教区的公寓，也不能作为孩子上学的依据。而且只能出租给未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水电费比较高。
语文盛老师
为什么要买公寓！这是我看过最有价值的理由！
1.公寓不限购！不限贷！买得了！买得起！住的方便，面积小，单价低，月供低，总价低，还款时间短，非常适合投资，也适合过渡。
2 .物权法确定公寓属永久产权，虽40年土地使用权，但到期可有偿续期，即使公寓拆迁赔偿金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可注册公司。公寓周边配套齐全，交通便利，购物逛街，饮食方便。物业管理也更加的规范和到位。公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。
4不限购不限贷，公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
5全国绝大多数地区户籍制度已放开户籍学籍已不是问题，水电费也绝没有谣传的高，即使没有煤气入户，全电更省更安全！交易税费交易价评估价作平全部也只有3%的税！
公寓的投资回报：你买一套40平米40万的公寓，首付20万，贷款20万；月供2100元，然后你出租出去一个月租2000——3000、你实际还款变成0、甚至还有余！
龙图咯
房子是拿来住的，不是拿来炒的。
第一商铺。大凡买商铺的人，都是看好商铺的投资回报。也就是说他手里已经有一套或者几套房子，住房是一点问题都没有。那么他要买商铺，这就要看商铺的地段和商铺的运作了。看商铺投资是否划算，要看20年之内租金能不能回本。比如说一套100万的商铺，(100/20=5)年租金达5万以上，这种商铺是具有投资价值的。如果回本年限达30年的话，那这种商铺就没有任何投资价值了。
第二别墅。买别墅的人基本上都是手里握有大量资金，或者身份显赫。他买别墅的价值不一定在于升值，而是要结交别墅的圈子。大凡买得起别墅的，都处于这个城市的中上游阶层。他们对价值观，生活圈子，都比较看重。所以，别墅尽量买高档小区，可以提升你的交际圈子。这样算来就不存在投资失败不失败的情况，因为圈子给你带来的价值是没有办法估量的。
第三公寓。公寓要选在写字楼多人流量比较大三圈比较集中的区域。因为只有这种区域才比较好出租。公寓目前交易政策，拿来升值投资显然是不划算。
第四海景房。海景房我不是很懂，但我有个叔叔买了两套。从来没有去住过，他现在除了后悔还是后悔。
以上回答希望对有些看官有帮助。
卖房老李
楼市有四大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！你觉得对吗？我个人认为，这个说法有些片面，不同的物业，有其不同的价值，不能这么简单的得出结论。
我分别来说说这四种类型的物业，有何特点呢？
商铺：一提到商铺，很多人就觉得最近几年的电商，把商铺的商家的生意都转移到网上去了，其实这是片面的。电商虽然有其巨大的消费，但是，随着经济的发展，人们的消费水平还是在不断的提高，消费力还是在增加，很多人之所以商铺经营困难，是因为你做的不够好，被市场所淘汰的。
刚才也看到一位做电商做了10年的一个视频，说最近几年，电商的成本非常高，你根本就无法赚钱。比如说做直通车，点击一次是5块钱，你一天有多少点击量，多少点击量才能销售一件商品，一件商品的利润有多少，这些计算后，你不亏本就算好的。
因此，我的观点是，商铺依然有其投资的价值，但不是以前那种你不加区别投资商铺就能赚钱的。你必须懂得商铺才能投资才有回报。
别墅：别墅最主要的价值是在其居住，如果你说你要买来投资，那当然就不好了。
只要你的别墅品质比较高，这不愁没有市场的。
随着社会越来越发达，购买别墅的人也会越来越多，这就是购买别墅群体也存在一定的市场。
而大家觉得别墅没有市场，不好卖的原因是地理位置太远了，不太适合居住。另外就是很多别墅的管理不到位，影响别墅的品质。
公寓：公寓的主要价值是在投资方面。比如你要开酒店，你不买公寓买写字楼？你只有买公寓。很多人一谈到公寓，就说不能买。遇到太多的“专家”，他们说公寓不通气、不能落户、小孩子不能读书。
我就不明白，你买的是商业用房，你为什么要把居住的落户和读书，通气这些功能联系到公寓里来呢？在购买公寓的时候，一定要考虑的是你购买目的。
也和别墅的差不多，大多数是品质高的，金额比较大的商品房，一般的人也无法承受。很多海景房只有海景，没有其他的价值。比如居住，在很远偏僻的地方，当然就没有人愿意居住。还有很多海景房管理水平比较差，也影响居住品质，当然你就不看好海景房了。
交通方便，配套完善，居住舒适的海景房还是适合购买。
商铺和公寓的价值是在投资，别墅和海景房的价值在居家，各有不同。
在判断一类型物业的时候，我们要看他最主要的价值在哪个地方，你不能把所有的物业，都把它用投资的价值来判断，当然就不好了。
当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。
重庆玖哥
如果从资产的流动性来说，商铺、别墅、公寓、海景房四类房产，最大的共性就是流动性不好，但是要说绝对的四大坑，也不尽然。
这四个房产，共性是持有者大多数都是投资者。投资房产，其实，无所谓绝对的四大坑，还是要回归房子的本质，那就是地段。
先说商铺
一方面:商铺在购买环节，首付比例是50%起，贷款只能贷10年，对于投资者来说，前期支出以及月供压力会比较大。
另一方面这几年说的最多的是因为电商的崛起，对于实体带来了很大的冲击，导致整个实体经济萎缩，大多数处于挣扎的状态。
与此同时我们也能看到，对于位置好的沿街商铺以及很多的社区商业，租金回报还是非常稳定的，之前说的养三代，体现的还是很明显，每个月都能够提供很稳定的现金流。
所以，商铺资产，一方面对于在购买环节，需要足够的专业性和独特的眼光，另一方面，投资商铺不能考虑商铺的增值潜力，应该作为一种长期稳定的现金流提供者这样的心态持有，如果想变现，一方面变现难度很大，一方面变现周期很长，交易税费太大，导致未来升值空间还是有限的。
别墅房产
别墅的产权有40年70年，根据土地性质决定。我们必须承认，未来别墅产品会越来越少，而且别墅的位置也会越来越偏远。所以无论是投资还是自住，要想后期好变现，地段太重要，这个地段，一方面说的是城市实力，一方面说的是具体的板块的价值。
所以如果是一二线城市的核心地段的别墅，那也是不愁卖的，有需求，有购买力，如果是四五线城市的别墅，要想变现，恐怕需要耗费很长的时间，价格当面也会有不同的表现。无论是市中心还是近郊别墅，不同的城市，表现是不同的。
公寓
现在的公寓，有大面积的House，但是更多见到的是小面积的筒子楼形式的公寓产品，多为40年产权。如果是40年产权，这类房子首付比例多为50%，贷款期限10年，商水商电，购买者多为投资群体。
公寓最大的优点是，同地段，公寓的租金回报高于住宅。但是，在同地段，同周期，公寓产品的升值空间小于住宅。
购买公寓产品，置业顾问说的更多的是未来的投资回报率，但是对于地段不成熟的区域，公寓买来之后租给谁是购买者需要考虑的，周边的产业结构，决定了未来租房人的消费能力，所以租金回报率需要打上问号。但是对于成熟地段的公寓，如果长期投资，也是很好的投资产品，也可以提供源源不断的现金流。
再说变现，公寓二次交易，税费成本高，除非持有期间短。所以，变现难，首付多，贷款时间段，不能落户，没有学区划分，商水商电决定了未来倒手，一个是周期长，再就是卖不上价。
海景房
海景房主要还是讲区域的，全国的海景房很多，但是真正能卖的上价的，也就是海南，海南的气候、空气决定了海南的海景房，吸引了全国的购买力，但是其他地方的海景房，谁买谁懂得。
所以，说这四类房产是坑，是因为不好卖，不升值，持有成本都挺高，但是，如果是优质地段，作为稀缺产品，那也是好的资产，也不会存在变现难的情况。
老何侃房产
有人说，楼市有4大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！你觉得对吗？我觉得这种说法不够准确：
首先，任何事物都不能以“非白即黑”下结论，所谓的坑也分大坑和小坑，深坑和浅坑。以商铺为例，虽说存在回报率低、不易转手、产能过剩等缺陷，但回报率在7%以上的合格商铺不能说没有，数量较少而已；别墅就更不能苟同了，只要是用来自住而不是用于投资，住着肯定比商品房更宜居、更舒适；而公寓（还有写字楼）只要位置好，租金收益稳定的也有不少；海景房同样如此，感觉住着舒服就行。
其次，说购买或投资这四类地产是个坑，那是把它们放在房地产这个小筐子里来论英雄的（与商品房相比较当然差距太大），但是如果放在所有投资项目中就不能一概而论了。比如说去从事高风险的炒股、基金、放高利贷、网络理财等等，很多项目可能最终会血本无归；投资房产再亏最后还有实物在，相对来说还是比较稳妥的投资，只是在楼市这一块选项不太合适而已。
另外，世上没有稳赚不赔的投资，高收益高风险、低收益低风险，风险与收益永远成正比；投资还分短期、中期、长期，房产类投资不能以一时一事而论成败，就不能允许有咸鱼翻身的那一天？
抽时间来看看
很高兴回答这个问题。
观点：个人观点表示不认可这种说法。
房地产行业经过30年的发展，已经成为了一个成熟而稳定行业，其产品不断创新优化细分，符合每一个商品市场发展的规律。商铺、别墅、公寓、海景房这几种产品，都是属于商品房市场的细分产品，我认为存在即合理，那么下面们从四种产品来看，一一论证我的观点。
商铺
商铺产品作为房地产产品中的一个大类，与住宅、办公写字楼并驾齐驱。商铺产品不仅仅是一种产品，更是一种投资的工具，其价值在于投资收益，自营或者出租都可以获得收益，所以对于商铺来说，其地段就显得更加重要。但是随着社会经济的发展，电商对于实体经济存在着巨大的冲击，那么商铺产品作为实体经济的零售市场的经营场所，就首当其冲受到一些冲击。但是我们可以看到，不论电商如何发展，商铺产品仍然大量存在，仍然是开发商开发楼盘项目的必备配套，为什么？因为人们的日常生活仍然离不开实体店面，所以商铺绝不会成为楼市的坑，而是必备品类。
别墅
别墅产品是住宅中的高端产品，其满足的客户群体确实比较小众，说白了都是有钱人买的。虽然受众面小，但是别墅仍然存在着潜力市场。随着中国经济的发展，就目前来讲中产阶级居多，富人还是少数，但是随着经济的持续增长，富人阶层的人数也在连年上涨，谁不想有钱了住豪宅呢所以别墅产品的未来市场依然很好。
公寓
公寓产品完全是一种住宅过渡产品的姿态出现的，就是为了满足青年单身过渡的栖息之地而已，但是随着近年来，很多地方出现了限购、限售，但是公寓产品由于其特性，完美的避过了各种限制，成为一些人投资的热点。但是不得不承认，公寓产品目前依然是租房市场的抢手货。
海景房
海景房完全是一种概念性的住宅产品，其以得天独厚的稀缺资源优势得到了很多人的青睐。其实这个概念的出发点完全是出于一种对于诗情画意般的生活的向往，就像那首诗说的“面朝大海春暖花开”一样，海景房在一定程度上也是严重稀缺的资源之一，所以我认为海景房也不是坑。
那么为什么会有人说是坑呢？
既然题主说了有人说是坑，那么我就按照这个逻辑分析一下为什么有人会这样说，据我个人判断，可能出于一下两种：
第一、吃不到葡萄说葡萄酸。上述的四种产品除了公寓之外，其他三种产品都是一般普通人难以企及的，由于其都属于资源稀缺性产品，价格自然不菲，所以就有很多人就吃不到葡萄说葡萄酸。其实有时候，土豪的心理我们屌丝是无法想象的，贫穷真的能限制人的思维。
第二、投资失败过，提起来都是眼泪。其实这一类可能是最多的，比如投资了商铺，但是收益很低，伟未达到自己的预期，所以一朝被蛇咬十年怕井绳，告诉所有的人这就是坑，总是以一种失败者的态度来表达，这未免有失客观。