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“如果把城中村大规模拆除拆建，这种低成本的居住空间就会被挤压，会涉及太多的产业工人。深圳现在特别注重产业的发展，为了预防产业空心化的现象，就提前谋划了。”
文 | 南方周末记者 王伟凯
2019年3月27日，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》正式发布，困扰深圳多年的城中村改造问题，未来6年有了一个明确的方向。
由“拆”变“治”，是这份规划的一个焦点。规划中明确写道：“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”。
受其影响，曾经在城中村改建中投入不少资源的房地产公司，需要重新调整城中村改造策略。此前，万科、金地、碧桂园等房地产公司在城中村里获得大量民居，改造后推出价格更高的长租公寓。
因为长租公寓的定价较高，曾一度引起舆论关注。规划则要求，企业要控制改造成本，合理制定租赁价格。这在一定程度上，影响了房地产公司参与城中村改造的热情。
“2018年末，规划征求意见稿出台的时候，曾经在房地产公司引起了轩然大波，有些房地产公司之前为了在城中村里拿地，投了不少钱，现在可能要打水漂了。”一位近期从深圳市国土部门离职的人士向南方周末记者表示。
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综合整治
与其他城市不同，在深圳，城中村并不仅仅位于城市的边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带。
对于深圳来说，城中村也不只是“低端”“落后”的代名词，居住在城中村里的不仅有收入较低的产业工人、农民工，还有一些在大公司上班、高学历的城市白领。由于生活设施完善、生活成本低，城中村成为很多“深漂”的落脚点。
城中村的改造有两种方案，一种是拆除重建，一种是综合整治。
上述前深圳国土部门的工作人员向南方周末记者介绍，在深圳的城中村治理中，“综合治理”“综合整治”是两个不同的概念。“综合治理”主要是城市城管、消防、公安等部门对城中村安全隐患等方面的治理。
比如2017年11月，深圳市曾发布《城中村综合治理行动计划（2018—2020年）》，要在2020年7月底之前，把“城中村”建成干净、有序、和谐、安全的文明新村和幸福家园。
“综合整治”则是对城中村的整体规划，与“拆除重建”并行的概念。
《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》的出台，则意味着在未来6年时间里，针对城中村的问题，深圳将会以“整治”为主，而不是“拆除重建”。
根据规划，整个深圳市尚未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地还有99平方公里，其中55平方公里的城中村将会用于“综合整治”。
“如果把城中村大规模拆除拆建，这种低成本的居住空间就会被挤压，会涉及太多的产业工人。深圳现在特别注重产业的发展，为了预防产业空心化的现象，就提前谋划了。”上述工作人员向南方周末记者分析。
与此同时，随着深圳地价、房价的暴涨，拆除城中村也是一场耗资巨大的投入，低成本整治改造的声音也一直存在。
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纳入住房保障体系
如果不拆除重建，直接受到影响的是城中村里的房东。他们大部分手握几套民居，一旦民居被拆除重建，就能获得巨额的拆迁补偿款或者回迁房，摇身一变，就成了身家千万甚至亿万的富翁。
此前，曾有深圳的“村民”打出条幅“抵制综合治理，要求城市更新”，这些条幅的图片目前在网络上依然可以查到。
一位在深圳城中村里居住多年的深圳本地人向南方周末记者介绍，规划出来之后，在本地人当中，已经没有太强的抵制情绪。
部分人认为他们的房屋应该被拆除，他们要像其他深圳人一样享受城市建设带来的红利；还有一些人则心态平稳，可以接受不拆除的现状，城中村被改造之后，房租会适当增加。在深圳，有不少房东仅依靠收房租，就能年收入过百万。
对于深圳“村民”来说，这份规划还有一个利好的消息，就是将被纳入综合整治计划内的那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的居住用房，也纳入到了住房保障体系。曾经困扰深圳多年的城中村违建住房的产权争议，被暂时搁置。
除了深圳“村民”之外，房地产商受到的影响也比较大。
上述深圳市国土部门人士向南方周末记者介绍，在2018年末规划征求意见公布之前，深圳是有一个明确的城市更新规划的。但这个城中村综合整治规划出台之后，原来的可能被纳入拆除重建计划的城中村也要进行综合整治。
“房地产商为了能够获得城中村的拆除重建权力，跟区里、村里对接、谈判，投入了不少成本，如果只能综合整治，那之前的投入就没多大用了。”该人士说，“对于开发商来说，拆除重建的利润是非常大的，而综合整治就只能改一下房屋外观，利润很小。”
规划出台之后，是否还能再对城中村进行拆除重建，这也是很多人关注的焦点，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜曾对这个规划进行了解读。
缪春胜称，为了配合综合整治分区划定政策，深圳市规划和国土资源委员会还将出台专项支持政策，政策的主要内容是，允许城中村以综合整治为主，可以进行局部拆建。但局部拆建的核心是为了消除安全隐患，包括改造出消防通道、提供公共空间、完善配套设施等。
这也意味着，虽然可以局部拆建，但是在规划期内，很难在城中村里再进行大规模的拆除重建。
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鼓励企业不追求利润
在此前，万科、金地、碧桂园、深业城等房地产公司曾经积极参与到城中村的综合整治中，他们在城中村里拿到一些民居，进行装修整改，建成具有品牌效应的长租公寓。
比如，万科的泊寓、金地的草莓社区，这些长租公寓因为装修风格年轻、时尚，吸引了一些城市白领的青睐，但是也由于此类长租公寓价格相对较高而受到争议。2018年6月份，富士康的员工曾经公开指责长租公寓价格太高，跟产业工人抢居住空间。
当时，在城中村里改建长租公寓，对于房地产商来说，还是一件乐于宣传的事情。比如，万科当初高调推出了“万村计划”，已经退休的万科创始人王石曾亲自为其站台。
但是很快，各大房地产商的长租公寓项目就退去了热度，表现最为明显则是万科。2019年3月26日，在万科2018年度业绩推介会，曾经的明星项目万村计划甚至都没有被提及，万科CEO祝九胜解释，万村计划比他们开始想象的要复杂，涉及利益相关方太多。
万科集团高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文则透露，万科已于2018年9月暂停拓展万村计划的新房源。
万村计划的公关人士拒绝向南方周末记者正面回应相关问题。该人士解释，万村计划的收缩是整个万科收敛、聚焦战略的一部分。此前有媒体报道，万村计划进入深圳60余个城中村，获取的房间数近10万间。他们现在要做的则是尽快让这些房间成为可出租状态。
金地的长租公寓项目进展也相对缓慢。金地公关部门向南方周末记者介绍，目前金地草莓社区共进入清湖、梅林、横岭、西乡等几个城中村，获取房源仅约4000间。
长租公寓进入城中村，曾经引起了一些居民房的跟风涨价，这与城中村综合整治的目标背道而驰。在新的规划中专门提到，政府相关部门会加强城中村租赁市场的管理，要求企业控制改造成本，制定合理租赁价格。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。
金地地产向南方周末记者表示，政府要求的控制改造成本和合理定价，是他们一直在遵循的思路及原则。他们会针对每栋楼的差异性，针对不同客户及产品，在保障舒适性及安全性的情况下合理定价。
同时，规划还提到，将会鼓励有社会责任感、有实力的大型企业，不以追求利润为目的，积极参与到城中村的综合治理当中。这些或许是房地产商热情变冷的主要原因。