中国房地产市场就像是跷跷板——刚刚给一二线城市房价降温，但三四线城市又开始火热。
7月27日，据新京报报道，中原地产数据显示，截至7月23日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企拿地合计金额高达10940亿元。同时，50个热点城市卖地超过2万亿元。
部分业内人士表示，全国多城市土地成交依然处于高位。大量房企进入三四线城市拿地，在一定程度上推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。
三四线城市地产行业火爆已经非新鲜话题。早在2017年第一季度，各大券商就开始预测三四线城市的房价会涨。
事实上，在整个2017年，随着部分一二线城市开始调整，三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。这一年，常期挂在涨幅榜首页的，是以山东威海、安徽省蚌埠等为代表的三四线城市。
细心的人会发现，2017年后中国三四线的房价很奇怪——房价先涨起来，然后才有了交易量。也就是说，房子在交易量低迷的情况下，房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。其实换个层面也很好解释，因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高，制造上涨预期吸引散户入场，然后击鼓传花，一棒接一棒的传下去。
这里不能不提的一个名词是“棚改”，即“棚改货币化安置”。以往，政府拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫“实物安置”；而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，“货币化安置”的比例是100%。
大拆大建制造了需求，手里又有了钱，怎会不助推房价？正是看到这背后的逻辑，以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内，这些地产商成功完成从2000亿元销售规模向5000亿元巨量的跨越。
公开资料梳理，三四线城市大刀阔斧进行棚改，2015年到2017年改造1800万套，2018-2020年再改造1500万套。短短六年时间，3300万套棚户被改造，涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大，不难想象。2018年，随着第一轮1800万套棚改任务的完成，第二轮1500万棚改再次登场。
房价上涨必然带动地价上涨，地方政府进而通过卖地获得高额收益。这一收益转而再进行偿还国开行贷款，国开行再偿还央行贷款，由此形成资金流的闭环。
显然，这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌，土地收入赶不上偿还贷款，资金链就会断裂。所以，各个层级，都不乏刺激房价的利益动机。
好了，核心点来了：三四线城市的房价会不会跌？
答案显而易见——没有只涨不跌的市场，而且三四线房价的拐点或许已经很近。
道理也很简单。在本轮三四线城市房价上涨中起到最主要因素的是棚改，但6月25日，国开行明确表示收紧棚改；总行收回合同审批权限，地方分行无权审批；过去的货币化安置，转化为实物安置。
棚改消息的爆出，不仅让房价抖三抖，地产企业的股票也是在之前调整的基础上顺势又跌了一把，机构真是神补刀。6月26日，股市地产股全线重挫，其中，重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%，股价更是创下3个月以来新低。
货币化棚改置换为实物棚改，这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力，符合去库存的总体方向，又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑——上涨的最大动力源正在消失。
更大的问题是，三四线房地产市场的刚需实际并没有想象的那么大。众所周知，三四线城市和一二线城市相比，最大的劣势就是对于人才的吸引力若。纵观目前我国房价较高的热点城市，无一例外都有这些优点：教育资源优质、医疗资源丰富且有保障、工作数量多而且工资高。因为这些特点，国内的一二线城市每年都能从三四线城市吸纳不少人口。
房子其实也和普通的商品一样，它的价格变化是遵循供需关系的，足够的人口红利才能源源不断地制造需求端，从而稳定甚至提升房屋的价格。从这个层面看，三四城市的房子未来需求量其实并不大，所以房价上涨的动力其实并不足。
去年那一波回乡买房的消费者，绝大多数都已经完成了刚需，二次购买的欲望和实力明显不足。在这种情况下，三四线城市的新房滞销也就是时间问题。
换言之，如果幻想在三四线城市地产市场上再大捞一把的人，就很有可能成为“站岗者”，而拐点或许就在不远的地方。
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