众所周知，国内已发行的REITs产品在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面同真正意义上的“标准化REITs”相比仍具有一定差异，在定义上更偏向于“类REITs”产品。究其原因，主要还是税务问题。
下图为类REITs的常见交易结构，因为是进阶笔记，就不赘述了（需要详解的朋友可以后台留言交流）。今天我们以类REITs产品的整个生命周期为线索，把各个阶段涉及到的税种进行统一梳理，扒一扒国内类REITs的税到底高在哪儿？最后再用一个例子直观的表示一下。
类REITs的设立阶段，实质主要是资产重组的过程。一般来说，设立REITs 基金收购相关地产项目，主要有资产买卖和股权转让两种方式。
卖方（融资人）
增值税：资产买卖收入*9%（简易计税5%）增值税附加：增值额*12%土地增值税：资产增值额*四级超率累进税率(30%-60%)印花税：合同金额*0.05%企业所得税：应纳税额*25%买方（SPV）
契税：资产交易金额*3%印花税：合同金额*0.05%卖方（融资人）
印花税：合同金额*0.05%企业所得税：应纳税额*25%买方（SPV）
印花税：合同金额*0.05%持有运营阶段，主要涉及、SPV持有并运营资产和投资者参与分红两个方面：
根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36 号）的相关规定，以封闭式基金为交易结构的类 REITs可免交增值税和所得税。
然而，根据《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号），投资者所取得的非保本收益可免交增值税，若类REITs产品的债权属性突出，投资者可能需缴纳增值税，存在一定税务风险。
退出阶段的涉税情况主要与退出方式有关，一般存在转让基金份额、发行公募REITs产品、底层资产处置三种情况。
个人投资者：免征增值税、个人所得税
企业投资者：就差价缴纳企业所得税卖方
暂无相关规定。
和设立阶段的资产转让或股权转让相同，不再赘述。
假定A公司持有一项不动产，建筑面积10万平米，初始成本20亿元，拟采用资产转让方式，以50亿元（不含增值税）价格转让给私募基金下的SPV项目公司。转让完成后，SPV持有运营该不动产。年租金3亿元（不含增值税），年运营费用约占租金收入8%，采用直线法折旧，年限40年。无借款等负债。
注：
① 增值税、土地增值税、企业所得税的扣除基础存在差异，均采用简易处理。
② 土地增值税，按照四级超率累进税率进行征收。
③ 运营期前几年（约前9年）的租金销项税额可以抵扣购买资产时的进项税额，故前9年不用实际缴纳增值税，年纳税额约0.6亿元，占年租金比重为20%。
④ 土地使用税暂按三级土地计算。
⑤ 40年这就到期后，企业所得税应纳税额不再减扣折旧。
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